Préemption safer

Sujet initié par AZERTYnef13410, il y a 9 jours - 242 vues

Bonjour,

Votre situation est très frustrante et complexe, car elle touche au droit de préemption de la SAFER (Sociétés d'Aménagement Foncier et d'Établissement Rural) et aux principes de la vente immobilière.

La SAFER a un droit de préemption sur les biens ruraux (terrains agricoles, naturels, forestiers, ou terrains à bâtir à vocation rurale) dans le but de :

Favoriser l'installation ou le maintien d'agriculteurs.

Aménager le foncier rural.

Protéger l'environnement.

Lorsque vous signez un compromis de vente ou promettez de vendre un bien susceptible d'être préempté, le notaire transmet une Déclaration d'Intention d'Aliéner (DIA) à la SAFER. La SAFER a alors un délai (généralement 2 mois) pour se prononcer.

La SAFER peut :

Préempter au prix et conditions indiqués dans la DIA. C'est ce qui s'est passé dans votre cas : la SAFER a accepté de payer 70 000 €.

Préempter à un prix inférieur (si elle estime le prix excessif). Dans ce cas, vous auriez le choix d'accepter ce nouveau prix, ou de renoncer à la vente, ou de saisir le Tribunal Judiciaire pour qu'il fixe le prix.

Dans votre situation, la SAFER a préempté au prix que vous aviez déclaré. C'est là que réside la difficulté.

Est-il possible d'annuler la vente après la préemption de la SAFER ?

C'est extrêmement difficile, car vous êtes en principe lié par le prix et les conditions de vente que vous avez déclarés dans la DIA. La SAFER se substitue à l'acquéreur initial (votre ami) aux mêmes conditions.

Cependant, il existe une possibilité, très spécifique et délicate : arguer que le prix déclaré incluait une "libéralité" ou une "intention libérale".

Le droit de préemption de la SAFER ne lui permet de se substituer à l'acquéreur que pour la partie "onéreuse" de la vente, c'est-à-dire le prix réel du marché. La SAFER ne peut pas bénéficier de l'intention de générosité (la "libéralité") que vous aviez envers votre ami.

Vous avez volontairement vendu le bien en dessous de sa valeur réelle (100 000 €) à 70 000 € en raison de votre amitié. La différence de 30 000 € peut être considérée comme une libéralité faite à votre ami. La SAFER ne peut pas se substituer à cette partie "gratuite" de la transaction.

Comment tenter d'annuler la vente (ou d'obtenir un meilleur prix) ?

C'est une procédure complexe qui nécessite l'intervention d'un avocat.

Dépôt d'une demande de fixation judiciaire du prix ou de nullité de la préemption :

Vous devez saisir le Tribunal Judiciaire (ancien Tribunal de Grande Instance) du lieu de situation du bien.

Votre avocat devra argumenter que le prix de 70 000 € n'était pas le prix réel et sérieux du marché, mais qu'il incluait une intention libérale (une donation indirecte) de 30 000 € en faveur de votre ami.

Vous demanderez au tribunal :

Soit de fixer le prix réel du terrain à 100 000 €, contraignant ainsi la SAFER à préempter à ce prix si elle le souhaite, ou à renoncer à la préemption.

Soit de prononcer la nullité de la décision de préemption de la SAFER, car elle ne peut pas bénéficier de la libéralité.

Vous devrez prouver la valeur réelle de 100 000 € (par exemple, par des estimations immobilières d'agences locales, des comparaisons de ventes récentes de terrains similaires dans la même zone).

Vous devrez également prouver l'intention libérale envers votre ami (relation de longue date, échanges écrits, etc., si cela peut étayer votre bonne foi dans la volonté d'un "geste").

Une procédure devant le Tribunal Judiciaire prendra du temps (plusieurs mois, voire un an ou plus) et engendrera des frais d'avocat et potentiellement des frais d'expertise judiciaire.

Le tribunal appréciera si l'intention libérale est clairement établie et si le prix de 70 000 € était réellement dérisoire par rapport à la valeur du marché au point de constituer une libéralité. Ce n'est pas une victoire garantie.

Conséquences si le tribunal valide la préemption à 70 000 € : Vous serez contraint de vendre à 70 000 € à la SAFER.

La SAFER pourra alors décider de maintenir sa préemption à 100 000 € ou d'y renoncer. Si elle y renonce, vous serez libre de vendre à qui vous voulez, y compris à votre ami à 70 000 €, mais cela pourrait être requalifié en donation partielle.

Contactez sans délai un avocat spécialisé en droit immobilier et en droit rural.
C'est la seule personne qualifiée pour analyser votre DIA, les circonstances de la vente, évaluer vos chances de succès et vous guider dans cette démarche complexe.

Ne tentez aucune action seul, car les délais de recours sont stricts et une erreur de procédure pourrait vous priver de toute chance.

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