Logement insalubre et problème avec le propriétaire

Sujet initié par Cindy, il y a 7 jours - 322 vues

Chère madame,

Je comprends que vous êtes dans une situation très difficile et stressante avec votre propriétaire, d'autant plus que vous êtes déjà fragilisée par votre état de santé. C'est inacceptable qu'il refuse de faire les travaux nécessaires et vous mette sous pression.

En tant que locataire, vous avez des droits importants. Votre propriétaire a des obligations, et il ne peut pas vous menacer ou vous forcer à faire des choses illégales.

Vos droits et les obligations de votre propriétaire

Obligation de délivrance d'un logement décent : Le propriétaire est tenu de vous fournir un logement en bon état d'usage et de réparation, ne présentant pas de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. L'humidité, les problèmes de tuyauterie, les plinthes (si elles sont dégradées et liées à l'humidité par exemple) et surtout une infestation de rats rendent le logement indécent et insalubre. C'est une faute grave de sa part.

Obligation de réaliser les "grosses réparations" : Le propriétaire doit prendre en charge toutes les réparations nécessaires qui ne sont pas locatives (liées à l'entretien courant). Les problèmes d'humidité, de tuyauterie structurelle, et la dératisation pour une infestation généralisée du bâtiment sont à sa charge.

Accès aux dépendances : Si la cave est mentionnée dans votre contrat de bail comme vous étant attribuée, le propriétaire est obligé de vous en donner l'accès et les clés. Le refus est une non-exécution du contrat.

Fin de bail et congé : Un propriétaire ne peut pas mettre fin à un contrat de bail comme il le souhaite, surtout après seulement un mois. La loi encadre strictement les conditions de résiliation du bail par le propriétaire (pour vente, pour reprise du logement pour y habiter lui-même ou un proche, ou pour motif légitime et sérieux).

Congé pour reprise : S'il veut reprendre le logement pour l'habiter, il doit respecter un délai de préavis de six mois avant la date d'échéance du bail (et non pas après un mois de votre emménagement !). Il doit le justifier par écrit et cette justification est encadrée. S'il ne l'habite pas réellement, il peut être sanctionné.

Menacer de mettre fin au bail sans motif valable est illégal.

Les étapes à suivre pour faire valoir vos droits

Étant donné la situation (problèmes dans le logement, menaces, cave refusée), vous devez agir de manière structurée et par écrit.

Rassemblez les preuves :

Photos et vidéos : Prenez des photos et vidéos détaillées de tous les problèmes (humidité, plinthes, tuyauterie défectueuse, signes d'infestation de rats). Datez-les.

Échanges : Conservez tous les messages, e-mails, ou lettres (même informels) où il refuse les travaux ou vous menace.

Contrat de bail : Relisez-le attentivement, surtout la partie sur la cave et l'état du logement.

Mettez en demeure votre propriétaire par écrit (Lettre Recommandée avec Accusé de Réception - LRAR) :

C'est crucial pour avoir une preuve de vos démarches.

Décrivez précisément tous les problèmes : Humidité, plinthes, tuyauterie, infestation de rats, absence de clé de cave.

Rappelez ses obligations légales : Citez le fait qu'il doit vous fournir un logement décent et faire les grosses réparations. Mentionnez l'obligation de vous donner accès à la cave prévue au bail.

Mettez-le en demeure de réaliser les travaux : Donnez-lui un délai raisonnable (par exemple, 8 ou 15 jours) pour commencer les travaux et vous fournir la clé de la cave.

Mentionnez ses menaces : Indiquez que ses menaces de mettre fin au bail sont illégales et infondées, et que vous êtes bien consciente de vos droits.

Avertissez-le des conséquences : Indiquez qu'à défaut d'action de sa part, vous serez contrainte de saisir les instances compétentes.

Gardez une copie de cette lettre et l'avis de réception.

Contactez des organismes d'aide aux locataires :

L'ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement) : C'est une ressource précieuse et gratuite. Ils pourront vous conseiller sur vos droits précis, vous aider à rédiger les courriers, et vous orienter vers les bonnes démarches. Ils ont des juristes spécialisés. Trouvez l'ADIL de votre département.

Les associations de défense des locataires : Comme la Confédération Syndicale des Familles (CSF) ou la Confédération Nationale du Logement (CNL). Elles peuvent vous apporter un soutien juridique et moral.

Si le propriétaire ne réagit pas après la mise en demeure :

Commission Départementale de Conciliation (CDC) : Vous pouvez saisir gratuitement la CDC de votre département. C'est une étape amiable et obligatoire avant toute action en justice pour certains litiges. Un conciliateur tentera de trouver un accord entre vous et votre propriétaire.

Saisir le Juge des Contentieux de la Protection (JCP) : Si la conciliation échoue ou n'est pas obligatoire pour votre cas, vous pourrez saisir le JCP du Tribunal Judiciaire compétent.

Vous pourrez demander au juge d'ordonner au propriétaire de faire les travaux, sous astreinte (une somme à payer par jour de retard).

Vous pourrez demander des dommages et intérêts pour le préjudice subi (jouissance du logement altérée, stress, aggravation de votre état de santé).

Vous pourrez demander une diminution de loyer tant que les travaux ne sont pas faits.

Important : Pour l'infestation de rats, le Juge peut ordonner une dératisation immédiate.

Votre état de santé et l'abus de faiblesse

Le fait qu'il profite de votre dépression et de votre suivi médical est une circonstance aggravante. Bien que ce ne soit pas forcément un "abus de faiblesse" au sens pénal strict (car il n'y a pas d'acte juridique grave que vous auriez signé sous contrainte, mais plutôt un harcèlement), cela renforce votre demande de dommages et intérêts pour préjudice moral si l'affaire va en justice. Conservez bien toutes les preuves de votre suivi médical.

Ne restez pas isolée. Les organismes comme l'ADIL sont là pour vous aider. Ne cédez pas à la pression de votre propriétaire. Vous êtes dans votre droit.

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Bonjour

En tant que locataire, vous avez le droit d’occuper un logement décent, conforme aux normes de salubrité et de sécurité définies par la loi du 6 juillet 1989. Cela inclut l’absence d’humidité excessive, de tuyauterie défectueuse, et surtout d’infestation de nuisibles comme les rats. Si le logement est insalubre ou dangereux pour votre santé, le propriétaire est tenu de réaliser les travaux nécessaires pour le rendre conforme. Il ne peut pas vous imposer de les faire vous-même, ni refuser d’intervenir sous prétexte d’un conflit avec un voisin.

Concernant la clé de la cave, si celle-ci est mentionnée dans votre contrat de bail comme faisant partie du logement loué, le propriétaire est obligé de vous la remettre. Le refus de vous donner accès à une partie du bien loué constitue une violation du contrat, et peut être contesté juridiquement. Vous pouvez lui adresser une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception, en lui demandant la remise immédiate de la clé et l’exécution des travaux.

Quant à la menace de résiliation du bail, elle n’est pas valable si elle repose sur des motifs mensongers ou abusifs. Le propriétaire ne peut pas reprendre le logement pour lui-même s’il n’a pas l’intention réelle d’y habiter. Ce type de comportement peut être qualifié de manœuvre frauduleuse, et vous avez le droit de le contester devant le juge des contentieux de la protection. De plus, le fait que vous soyez en situation de vulnérabilité médicale peut être pris en compte par le juge pour apprécier le préjudice moral subi.

Enfin, l’infestation de rats est un problème grave. Le propriétaire est responsable de la dératisation, sauf si l’infestation est clairement due à un défaut d’entretien de votre part, ce qui ne semble pas être le cas ici. Vous pouvez demander une expertise sanitaire auprès de la mairie ou du service communal d’hygiène, qui pourra constater l’insalubrité et contraindre le propriétaire à agir.

Je me tiens à votre disposition pour vous conseiller et vous assister
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