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Sujet (Cloturé) initié par mat122il y a 1 an - 3342 vues
Nous avons mandaté un courtier. Il a obtenu un accord de prêt, les fonds ont été débloqués et versés sur le compte du notaire, mais la vente n'a finalement pas eu lieu. Les fonds ont été intégralement restitués à la banque.
Le mandat stipule : « En reconnaissance de ce mandat et de la négociation avec la banque qui vous aura proposé un financement accepté par vos soins, vous verserez à Meilleurtaux des honoraires de 2 300 € non soumis à TVA selon l'article 261 C du CGI. » Et précise : « Conformément à l'article L519-6 du Code monétaire et financier, Meilleurtaux ne pourra percevoir aucune somme avant le versement effectif des fonds prêtés. »
De plus, dans un de ses premiers mails, le courtier écrivait : « Les honoraires sont payés uniquement en cas de succès et après acquisition. »
Aujourd'hui, le courtièr demande le paiement. Mais au vu de l'échec de la vente, du prêt devenu caduc, et de notre situation financière dégradée, nous souhaitons connaître de manière neutre si le paiement intégral est légalement exigible. Merci
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Votre situation est effectivement complexe et soulève une question d'interprétation des clauses contractuelles et de la législation.
Voici une analyse de la situation, en se basant sur les éléments que vous avez fournis :
Le cadre légal : Article L. 519-6 du Code monétaire et financier (anciennement L. 321-2) Cet article est la pierre angulaire de la rémunération des courtiers en opérations de banque et en services de paiement (COBSP). Il stipule : "Aucun versement, sous quelque forme que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent qui lui permettent de réaliser l'opération de financement demandée, et avant la remise des fonds."
Pour le courtier, la condition de la "remise des fonds" est remplie puisque l'argent a été "effectivement versé sur le compte du notaire". De son point de vue, son service, qui est d'obtenir et faire débloquer le financement, a été un succès. La non-réalisation de la vente est une cause externe à sa mission de courtage.
Analyse des clauses de votre mandat "En reconnaissance de ce mandat et de la négociation avec la banque qui vous aura proposé un financement accepté par vos soins, vous verserez à Meilleurtaux des honoraires de 2 300 €..."
Cette clause semble également en faveur du courtier : le financement a été proposé, et vous l'avez accepté. Le déblocage des fonds confirme cette acceptation.
"Conformément à l'article L519-6 du Code monétaire et financier, Meilleurtaux ne pourra percevoir aucune somme avant le versement effectif des fonds prêtés."
Cette clause reprend l'article L. 519-6. Le courtier arguerait que le versement sur le compte du notaire constitue bien le "versement effectif des fonds prêtés", la condition légale étant donc remplie.
Le point de discorde : "après acquisition" L'élément clé de votre défense est la phrase présente dans le premier mail du courtier : "Les honoraires sont payés uniquement en cas de succès et après acquisition."
En droit français, un échange de mails peut avoir une valeur contractuelle s'il prouve un accord sur les éléments essentiels. La question est de savoir si ce mail modifie ou clarifie le mandat signé.
Vous pouvez soutenir que cette phrase clarifie la notion de "succès" du courtier. Pour vous, le succès de l'opération de financement demandée (qui est l'acquisition immobilière) n'était pas seulement d'obtenir le prêt, mais de finaliser l'achat du bien. Le courtier lui-même a lié le paiement à l'"acquisition". Il y a eu "succès" de la négociation du prêt, mais pas "succès" de l'opération finale (l'acquisition).
Il pourrait soutenir que le mail était une simplification ou une information préliminaire, et que seul le mandat signé fait foi. Cependant, un professionnel a un devoir d'information et de clarté, et une divergence entre une communication initiale et le contrat peut être interprétée en faveur du consommateur.
La situation n'est pas tranchée par un simple oui ou non, mais elle présente des arguments solides des deux côtés.
Arguments pour l'exigibilité (coté courtier) :
Les conditions du mandat signé et de l'Article L. 519-6 (obtention du financement, acceptation par le client, versement effectif des fonds) ont été remplies. Le courtier a accompli sa mission de recherche de financement.
L'échec de la vente est une circonstance externe à la mission du courtier.
Arguments contre l'exigibilité (coté client) :
La mention "après acquisition" dans la communication du courtier crée une condition suspensive implicite ou explicite de l'acquisition pour le paiement des honoraires. Le succès de la mission doit s'entendre comme la réalisation de l'objectif final du client (acheter le bien).
Le principe de l'utilité du service rendu : Le service du courtier vous a été rendu, mais son utilité finale (acheter la maison) n'a pas été concrétisée. On peut discuter d'une obligation de résultat dans le sens large de l'opération pour laquelle le prêt était destiné.
Conclusion provisoire :
Il y a une forte ambiguïté entre le mandat (qui semble lier le paiement à l'obtention et déblocage du prêt) et le mail (qui le lie à l'acquisition). Un juge devra interpréter l'intention commune des parties. L'existence du mail "après acquisition" est un argument majeur en votre faveur et devrait vous permettre de contester l'intégralité du paiement.
Que faire face à la demande de paiement ? Ne payez pas immédiatement : Le fait qu'il ne précise pas de délai initialement, puis qu'il le fasse ensuite, est une pression. Ne cédez pas sans avoir clarifié la situation.
Contestation par écrit (LRAR) : Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception à Meilleurtaux.
Rappelez la chronologie (déblocage des fonds, échec de la vente, restitution des fonds).
Citez précisément les clauses du mandat et surtout la phrase du mail : "Les honoraires sont payés uniquement en cas de succès et après acquisition."
Expliquez que, puisque l'acquisition n'a pas eu lieu, la condition de paiement n'est pas remplie.
Précisez que les fonds ayant été restitués, le prêt est caduc et son "succès" n'a pas abouti à l'opération visée.
Demandez-leur de reconsidérer leur demande et de renoncer à leurs honoraires.
N'hésitez pas à mentionner l'impact de cette situation sur votre situation financière.
Si le courtier maintient sa demande, vous pouvez saisir le Médiateur de l'Association Française des Sociétés Financières (ASF), ou le médiateur de la consommation compétent pour les litiges avec les courtiers. C'est une démarche gratuite et amiable.
Si le litige persiste, rapprocher vous d'un avocat en droit bancaire ou en droit de la consommation. Il pourra analyser tous les documents et vous donner une stratégie précise pour une éventuelle action en justice, ou pour vous défendre si Meilleurtaux décidait d'agir en justice contre vous. Un juge pourrait être amené à interpréter ces clauses.
Je me tiens à votre disposition à cette fin. J'interviens dans ce domaine de compétence.
Le fait que le courtier ait lui-même écrit "après acquisition" est un élément très fort en votre faveur, car il définit la notion de succès.
Merci d'indiquer que j'ai répondu à votre question en cliquant sur le bouton vert de ma réponse.
L'article L519-6 du Code monétaire et financier interdit à un courtier de percevoir une rémunération avant le versement effectif des fonds. Cela signifie que le paiement des honoraires ne peut intervenir qu'après le déblocage du prêt. Dans votre cas, les fonds ont bien été versés sur le compte du notaire, ce qui constitue un déblocage effectif.
Cependant, l'article L322-2 du Code de la consommation précise que le courtier ne peut exiger de paiement que si le prêt est effectivement obtenu et utilisé. Or, ici, la vente n'a pas eu lieu, et les fonds ont été intégralement restitués à la banque, ce qui rend le prêt caduc.
Le mandat stipule que les honoraires sont dus si : Le financement est accepté par vos soins ; Les fonds sont effectivement versés.
Mais dans un mail antérieur, le courtier précise que les honoraires sont dus uniquement en cas de succès et après acquisition. Cette mention crée une ambiguïté favorable à l'emprunteur, car elle lie le paiement à la réalisation de la vente.
En jurisprudence, le succès de l'opération est souvent interprété comme la réalisation complète du projet immobilier, c'est-à-dire :
Obtention du prêt, Signature de l'acte de vente, Acquisition effective du bien.
Si l'un de ces éléments manque (comme ici, la vente), les tribunaux peuvent considérer que le succès n'est pas avéré, et que les honoraires ne sont pas exigibles.
Ce que vous pouvez faire : Contester la demande de paiement par écrit, en vous appuyant sur : L'article L519-6 du Code monétaire et financier, Le mail du courtier mentionnant le paiement "après acquisition",
Le fait que le prêt est devenu caduc et que la vente n'a pas eu lieu.
Demander une médiation ou saisir la DGCCRF si le courtier insiste.
En cas de litige persistant, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour faire constater l'inexigibilité des honoraires.
Merci d'indiquer la question comme résolue en cliquant sur le BOUTON VERT
