Sujet initié par missad, il y a 10 mois - 1595 vues
Bonjour, Je souhaite démolir un mur privatif. Mais les voisins ont construit une terrasse qu'ils ont bétonné contre les fondations de mon mur. Le terrassier chargé de démolir le mur a laissé les fondations de peur de causer un dommage aux terrasses voisines qui risquent de s'effondrer. Il me propose de construire le mur en retrait des fondations ce qui me fait perdre du terrain. Ai- je un recours contre ces voisins qui ont betonné ou remblayé contre ce mur. Je sors d'une procédure qui les a comdamnés à me verser des dommages intérêts pour la construction d'un nouveau mur mais j'ignorais que les terrasses étaient bétonnées contre les fondations. Puis je renoncer à construire ce mur si cela m'oblige à céder du terrain ?
Votre situation est complexe et délicate, car elle mêle un problème de propriété, de construction, et un historique de litige avec vos voisins. Voici une analyse de vos recours et options.
Recours contre vos voisins pour le bétonnage ou le remblaiement contre votre mur
Oui, vous avez potentiellement des recours contre vos voisins, car ils semblent avoir empiété sur votre propriété et porté atteinte à l'intégrité de votre mur privatif.
Violation de propriété et troubles anormaux de voisinage :
Le fait qu'ils aient bétonné ou remblayé contre les fondations de votre mur privatif constitue un empiétement sur votre propriété si les fondations sont également privatives. De plus, cela crée une contrainte sur votre mur, potentiellement des infiltrations d'eau ou des pressions, pouvant être qualifié de trouble anormal de voisinage.
La construction de leur terrasse est censée respecter les limites de propriété et ne pas affecter les ouvrages voisins.
Violation des règles de l'art et des servitudes :
Un terrassier qui refuse de toucher aux fondations de votre mur par crainte d'effondrement des terrasses voisines confirme que leur construction a été réalisée sans respecter les règles de l'art ou les distances nécessaires.
Ils auraient dû laisser un espace (un "jour") entre leur construction et votre mur ou vos fondations, ou du moins s'assurer que leur ouvrage ne compromette pas la stabilité du vôtre.
L'impact de la procédure précédente :
Le fait que vos voisins aient déjà été condamnés à vous verser des dommages et intérêts pour la construction d'un nouveau mur est une preuve de leur faute passée. C'est un antécédent juridique important.
Cependant, le jugement précédent ne couvrait manifestement pas ce problème spécifique des fondations bétonnées. Il s'agit donc d'un nouveau préjudice qui n'était pas connu au moment de la première procédure.
Vos recours possibles :
Mise en demeure : Commencez par adresser un courrier recommandé avec accusé de réception à vos voisins. Décrivez précisément le problème (bétonnage/remblaiement contre les fondations de votre mur, risque d'effondrement de leur terrasse en cas de démolition, perte de terrain induite par la proposition du terrassier). Exigez qu'ils prennent les mesures nécessaires pour rectifier la situation (démolir la partie de leur terrasse qui empiète et dégage vos fondations) dans un délai raisonnable.
Constat d'huissier : Faites réaliser un constat d'huissier avant toute intervention. Ce constat prouvera l'état actuel des lieux, l'empiétement et le risque signalé par le terrassier. C'est une preuve incontestable pour une éventuelle procédure.
Expertise judiciaire : Si vos voisins ne coopèrent pas, vous devrez probablement engager une nouvelle procédure judiciaire. Le juge pourra ordonner une expertise judiciaire. L'expert désigné aura pour mission de déterminer l'origine du problème, la responsabilité de chacun, les solutions techniques (démolition partielle de la terrasse, consolidation), et l'étendue de votre préjudice (perte de terrain, coût des travaux supplémentaires).
Action en démolition/remise en état et dommages et intérêts : Sur la base du rapport d'expertise, vous pourrez demander au juge de condamner vos voisins à :
Remettre les lieux en état (démolir la partie de leur terrasse qui empiète et/ou nuit à votre mur/fondations).
Vous verser des dommages et intérêts pour la perte de jouissance de votre terrain, le surcoût de la reconstruction de votre mur en retrait, le préjudice lié au trouble anormal de voisinage, etc.
Pouvez-vous renoncer à construire ce mur si cela vous oblige à céder du terrain ?
Oui, vous pouvez renoncer à construire le mur si la seule solution proposée (construire en retrait) vous fait perdre du terrain et que vous n'êtes pas d'accord avec cette perte.
Droit de propriété : Vous êtes propriétaire de votre terrain et de votre mur (en tant que mur privatif). Personne ne peut vous contraindre à céder une partie de votre terrain, même minime, sans votre accord et sans indemnisation.
Conséquences du renoncement :
Si vous renoncez, le mur ne sera pas reconstruit. Cela signifie que la limite de propriété reste marquée par l'ancienne fondation, mais sans mur.
Cela vous placerait dans une situation où vous avez été indemnisé pour la construction d'un nouveau mur mais ne pouvez pas le faire sans subir un nouveau préjudice (perte de terrain) ou de nouveaux coûts (action en justice).
Votre meilleure option n'est pas de renoncer, mais d'agir pour faire valoir vos droits. La solution qui vous est proposée par le terrassier est une solution technique pour contourner le problème des voisins, mais elle ne résout pas la question juridique de l'empiétement et de la responsabilité de vos voisins.
Stratégie recommandée :
Ne faites rien démolir pour l'instant.
Rassemblez tous les documents : Jugement précédent, devis du terrassier indiquant le problème des fondations.
Faites un constat d'huissier.
Consultez un avocat spécialisé en droit immobilier/construction : C'est indispensable. Il analysera le jugement précédent, la nature de votre mur et de ses fondations, et le constat d'huissier. Il pourra ensuite engager la procédure appropriée pour que vos voisins soient contraints de dégager vos fondations à leurs frais, vous permettant de reconstruire votre mur sans perdre de terrain.
La situation est frustrante, car elle vous oblige à engager de nouvelles démarches après une première procédure. Cependant, le fait qu'ils aient déjà été condamnés et que leur construction pose un problème technique majeur sont des arguments solides pour vous.
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Le mur est déjà démoli c'est en le démolissant que les terrassier s'est aperçu que les terrasses étaient bétonnées. Je l'ai fait constatér par un huissier. Je ne veux pas m'engager dans une nouvelle procédure parce que ça a duré trop longtemps. Donc si j'ai bien compris je vais leur adresser une lettre pour les mettre en demeure de faire cesser de trouble. Sans réponse de leur part dans un délai raisonnable je renoncerai à ces travaux.
Je comprends parfaitement votre lassitude face à l'idée d'une nouvelle procédure, surtout après avoir déjà traversé un long litige avec vos voisins. Le fait que vous ayez déjà démoli le mur et fait réaliser un constat d'huissier est une excellente chose ; ce constat est une preuve solide de la situation.
Reprenons les conséquences de votre situation et la stratégie que vous envisagez.
Analyse de votre situation actuelle
Mur démoli et constat d'huissier : Le fait que le mur soit déjà à terre, et que l'huissier ait constaté que les terrasses de vos voisins sont bétonnées contre vos fondations (qui sont privatives), est une preuve irréfutable de l'empiètement ou d'une atteinte à votre propriété et/ou d'un trouble anormal de voisinage de leur part. Cela confirme la faute de vos voisins.
Proposition du terrassier : Le terrassier, face à ce constat, vous propose une solution technique (reconstruire en retrait) pour éviter d'endommager les terrasses voisines. Cependant, comme discuté, cette solution vous ferait perdre du terrain, ce qui n'est pas acceptable sans votre accord et sans compensation.
Votre démarche envisagée et ses implications
Vous souhaitez adresser une lettre de mise en demeure et, en l'absence de réponse positive, renoncer aux travaux.
1. Envoyer une lettre de mise en demeure :
Oui, c'est la bonne première étape. Il est essentiel de formaliser votre position et de mettre vos voisins face à leurs responsabilités.
Contenu de la lettre (recommandée avec accusé de réception, LRAR) :
Rappelez le contexte (démolition de votre mur, découverte du bétonnage/remblaiement des terrasses voisines contre vos fondations privatives).
Faites référence au constat d'huissier et indiquez que vous en joignez une copie.
Expliquez que cette situation constitue un empiétement sur votre propriété et/ou un trouble anormal de voisinage et qu'elle compromet la reconstruction de votre mur sans perte de terrain.
Mettez-les en demeure de faire cesser ce trouble et de prendre toutes les mesures nécessaires (à leurs frais) pour dégager vos fondations et permettre la reconstruction de votre mur sur la limite exacte de propriété, sans que vous ayez à concéder du terrain.
Fixez un délai raisonnable pour leur intervention (par exemple, 15 ou 30 jours).
Précisez que, à défaut d'action de leur part dans ce délai, vous vous verrez contraint(e) de reconsidérer la suite des travaux.
2. Renoncer aux travaux en cas d'absence de réponse :
Oui, vous avez le droit de ne pas reconstruire le mur si cela implique pour vous une perte de terrain. Personne ne peut vous forcer à empiéter sur votre propre fonds pour arranger la faute de vos voisins.
Implications de ce renoncement :
Le mur ne sera pas reconstruit sur la limite de propriété.
La zone où se trouvaient vos fondations (et où se trouve maintenant le béton des voisins) restera en l'état.
Vous aurez certes dépensé pour la démolition et l'huissier, et vous aurez un jugement précédent en votre faveur, mais sans récupérer le plein bénéfice de la reconstruction du mur sur votre ligne de propriété.
Il est important de comprendre que renoncer aux travaux ne signifie pas que le droit vous donne tort. Cela signifie simplement que vous choisissez de ne pas aller en justice pour les forcer à dégager vos fondations, privilégiant la paix (et l'économie de frais de justice) à la pleine récupération de vos droits sur cette partie du terrain.
Mon conseil :
Votre approche de la mise en demeure est tout à fait correcte. Cela donne une dernière chance à vos voisins d'agir et de reconnaître leur tort sans passer par une nouvelle procédure judiciaire.
Cependant, il est crucial de bien mesurer ce que signifie "renoncer à ces travaux" dans ce contexte.
Si vous renoncez, cela implique que vous tolérez de fait la présence de leurs constructions contre vos fondations (ou là où vos fondations devraient être). Cela pourrait, à terme, créer des problèmes si vous deviez vendre votre bien ou si de nouveaux soucis (humidité, etc.) apparaissaient à cause de leur terrasse.
Le fait que vous ayez un constat d'huissier et un jugement antérieur en votre faveur pour d'autres problèmes avec ces mêmes voisins vous place en position de force juridique si vous deviez aller devant le juge. Ce serait une procédure pour obtenir la remise en état de leur part (dégager vos fondations), et non pour une "cession de terrain".
Compte tenu de votre lassitude, le cheminement "Mise en demeure puis renoncement" est une option compréhensible pour préserver votre tranquillité. Assurez-vous simplement que cette décision de ne pas reconstruire le mur à sa place exacte n'aura pas d'autres conséquences négatives imprévues à long terme sur votre propriété.
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