Quels sont mes options dans une preemption de 80 % des parts d'une indivision ?

Sujet initié par M, il y a 2 jours - 325 vues

Bonjour

Dans votre cas, vous êtes propriétaire d’une quote-part de 20 % d’un bien indivis avec vos frères et sœurs. Ces derniers ont accepté une proposition de rachat par un pharmacien pour leurs 80 %, mais cette vente a été préemptée par la mairie, qui a proposé un prix nettement inférieur — environ un tiers de la proposition initiale.

Le juge de première instance a validé le prix fixé par la mairie, et vos frères et sœurs ont fait appel de cette décision. Vous n’étiez pas partie à cette vente ni à la procédure de préemption, mais vous êtes directement concerné par ses conséquences.

Une fois la préemption confirmée, la mairie deviendra propriétaire des 4/5 du bien, vous laissant seul détenteur des 20 % restants. Cela signifie que vous vous retrouverez en indivision avec une collectivité publique, ce qui peut compliquer la gestion du bien.

La mairie aura la majorité et pourra décider d’agir pour sortir de l’indivision, soit en proposant de racheter votre part, soit en sollicitant le partage judiciaire du bien (et donc une vente forcée). Toutefois, vous conservez tous vos droits de propriété sur vos 20 %, tant que vous ne les cédez pas.

Vous avez alors plusieurs options. Vous pouvez accepter une vente amiable de votre part à la mairie, en négociant un prix plus juste, surtout si vous disposez d’estimations immobilières ou d’éléments comparables pour appuyer votre demande. Vous pouvez également refuser la vente et conserver vos 20 %, mais cela implique d’être en indivision avec une entité publique, ce qui limite votre pouvoir dans les décisions liées au bien.

Enfin, si la situation devient conflictuelle ou bloquée, vous pouvez demander le partage judiciaire du bien, ce qui aboutirait à sa vente globale aux enchères (licitation), et au partage du produit entre tous les indivisaires.

Je me tiens à votre disposition pour vous conseiller et vous assister
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Chère Madame,

Votre situation est délicate, car la préemption par la mairie modifie entièrement la structure de la propriété et votre place en tant que copropriétaire.

Lorsque la mairie préempte les 4/5 des parts, elle ne préempte pas la totalité du bien. Par conséquent, vous restez propriétaire de vos 20 % du bien.

Voici les options qui s'offrent à vous :

1. Rester en indivision avec la mairie
Dans cette situation, la mairie est devenue votre nouvel associé dans l'indivision, car elle a racheté les parts de vos frères et sœurs. Vous êtes donc co-propriétaire avec la mairie.

Avantages : Vous n'êtes pas forcé(e) de vendre votre part.

Inconvénients : La gestion de la propriété devient complexe. La mairie a 80 % des parts, vous en avez 20 %. La majorité des décisions concernant le bien (travaux, occupation, etc.) seront prises par la mairie.

2. Vendre vos 20 % de parts à la mairie
La mairie peut vous faire une offre pour racheter vos 20 %. Si l'accord en appel est confirmé, la mairie pourrait être en droit de demander le partage de la propriété ou l'expulsion. La négociation avec la mairie est alors la meilleure des solutions.

Avantages : C'est une sortie de l'indivision amiable qui vous permet de récupérer votre argent.

Inconvénients : Le prix de rachat est à négocier. Il se peut qu'il soit basé sur le prix de la préemption, mais vous pouvez tenter de le négocier à la hausse.

3. Provoquer la vente du bien en entier
Vous avez le droit de demander au tribunal de trancher et de sortir de cette indivision, selon l'article 815 du Code civil qui précise que "nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision".

Avantages : La vente du bien en entier pourrait vous permettre de récupérer votre part plus facilement, mais les risques sont importants.

Inconvénients : Le prix de vente sera déterminé en fonction de l'évaluation du tribunal, et il n'est pas certain qu'il soit plus élevé que le prix de la préemption. Cette solution est longue et coûteuse en frais de justice.

En résumé
La préemption ne vous prive pas de votre part. Pour déterminer la meilleure stratégie, il serait judicieux de vous rapprocher de la mairie pour connaître leurs projets pour le bien et tenter de négocier un rachat de vos parts.

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