Qui gère le prix du bien ? et le prix est il bradé ?

Sujet initié par Soso, il y a 5 jours - 264 vues

Bonjour Soso,

Je comprends que vous avez des questions sur la gestion du prix de vente d'un bien immobilier lors d'un partage, probablement dans le cadre d'un divorce ou d'une succession. C'est une situation où plusieurs facteurs peuvent influencer le processus et le prix final.

Qui gère le prix du bien à vendre ?

Lorsque des personnes sont copropriétaires d'un bien (par exemple, des ex-époux ou des héritiers), la gestion du prix de vente doit idéalement se faire d'un commun accord.

Accord amiable :
C'est la situation la plus simple et la plus rapide. Les copropriétaires s'entendent sur la mise à prix, le choix de l'agence immobilière (ou la vente de particulier à particulier), et les conditions de la vente. Ils ont tout intérêt à collaborer pour obtenir le meilleur prix possible, car cela bénéficiera à chacun. Un notaire est souvent impliqué pour conseiller les parties, évaluer le bien et authentifier l'acte de vente et de partage.

Désaccord entre les parties :
Si les copropriétaires ne parviennent pas à s'entendre sur le prix ou sur la mise en vente du bien, la situation se complique et des solutions judiciaires deviennent nécessaires :

Dans le cadre d'un divorce : Le Juge aux Affaires Familiales (JAF) peut ordonner la licitation du bien (sa vente forcée aux enchères) si les époux ne s'entendent pas. Avant cela, le juge peut tenter de les concilier ou de nommer un expert pour évaluer le bien.

Dans le cadre d'une succession (indivision) : Si les héritiers sont en désaccord, un juge (Juge aux Affaires Familiales ou Juge des Contentieux de la Protection selon le cas) peut également ordonner la licitation du bien. La procédure est alors régie par l'article 815 du Code civil : "Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision."

Le prix sera-t-il "bradé" ?

Le risque que le prix soit "bradé" dépend fortement de la manière dont la vente est effectuée :

Vente amiable (accord entre les copropriétaires) :

Moins de risque de braderie : Si les parties sont d'accord, elles ont tout intérêt à fixer un prix réaliste mais optimisé pour le marché. Elles peuvent choisir plusieurs agences pour des estimations, comparer les prix des biens similaires dans le secteur, et négocier librement avec les acquéreurs potentiels. Dans ce cas, le prix ne sera pas "bradé", mais correspondra au prix du marché, voire à une bonne transaction si le bien est attractif.

Vente forcée (licitation judiciaire aux enchères) :

Risque de braderie plus élevé : Si le bien est vendu aux enchères sur décision du juge (licitation), il y a un risque que le prix de vente soit inférieur au prix du marché.

Mise à prix basse : Le bien est généralement mis à prix à un niveau inférieur à sa valeur marchande pour attirer les acheteurs.

Publicité limitée : La publicité des ventes aux enchères judiciaires est moins large que celle des ventes classiques par agence immobilière.

Absence de "coup de cœur" : Les acheteurs aux enchères sont souvent des investisseurs ou des professionnels cherchant de bonnes affaires, moins sensibles au "coup de cœur" et plus enclins à acheter en dessous du marché.

Cependant, si plusieurs enchérisseurs sont intéressés, les enchères peuvent monter et se rapprocher du prix du marché.

Le prix est-il plus intéressant pour l'un des deux ?

Non, le prix de vente, qu'il soit bon ou "bradé", est le même pour les deux copropriétaires. La somme obtenue est ensuite partagée selon les droits de chacun (généralement 50/50 en cas de communauté réduite aux acquêts dans un divorce, ou selon la quote-part de chacun dans une succession).

Ce qui peut être "plus intéressant" pour l'un des deux, ce n'est pas le prix de vente en lui-même, mais la stratégie :

Si l'un des copropriétaires est pressé de vendre et que l'autre non, celui qui est pressé pourrait être plus enclin à accepter un prix plus bas pour conclure rapidement.

Si l'un des copropriétaires espère un prix très élevé que l'autre juge irréaliste, le désaccord peut mener à une vente judiciaire potentiellement moins avantageuse pour les deux.

En résumé, l'idéal est de trouver un terrain d'entente avec l'autre partie pour gérer la vente à l'amiable et au meilleur prix. Si cela est impossible, la voie judiciaire vous permettra de vendre, mais avec un risque de prix potentiellement moins favorable pour tous les deux.

N'hésitez pas si vous avez d'autres questions sur ce processus !

Merci d’indiquer que j’ai répondu à votre question en cliquant sur le bouton vert de ma réponse.