Litige avec un syndic : quel est le delai pr demander impayés sans les justifi

Sujet initié par Bisounours22, il y a 12 heures - 161 vues

Bonjour,

Votre situation est délicate, mais il est important de savoir que les délais de prescription sont un argument juridique fort pour contester des sommes réclamées tardivement par un syndic. Vous avez raison de vous interroger sur la durée pendant laquelle un syndic peut réclamer des frais, surtout quand il y a un manque flagrant de réactivité et de transparence de sa part.

Le délai de prescription pour le recouvrement des charges de copropriété
En matière de copropriété, le délai de prescription pour le recouvrement des charges impayées (y compris les appels de fonds pour travaux) est de 5 ans.

Fondement juridique : C'est l'article 2224 du Code civil qui s'applique. Il dispose que "les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer."

Point de départ du délai de 5 ans : Le délai de 5 ans commence à courir à partir de la date d'exigibilité de la charge. Pour un appel de fonds pour travaux, c'est généralement la date figurant sur l'appel de fonds (ou la date fixée par la décision d'assemblée générale).

Votre situation face à ce délai
Vous indiquez que le syndic réclame des frais "en plus des charges" et que cela fait plus de trois ans que vous demandez des justifications, le syndic venant seulement de vous envoyer "quelques lignes d'explications".

Plusieurs scénarios peuvent se présenter pour ces "frais en plus des charges" :

S'il s'agit d'appels de fonds pour travaux validés en AG : Le délai est bien de 5 ans à compter de la date d'exigibilité de chaque appel. Si le syndic réclame des sommes dues depuis plus de 5 ans, vous pouvez effectivement arguer de la prescription pour refuser de payer.

S'il s'agit de frais qui ne sont pas des appels de charges classiques (par exemple, des pénalités, des frais de relance abusifs, des frais non votés en AG, etc.) : La prescription de 5 ans s'applique également. Cependant, la justification de ces frais doit être extrêmement claire et leur légitimité votée en assemblée générale ou prévue au règlement de copropriété.

L'absence de réponse et le manque de justificatifs du syndic
C'est un point très important en votre faveur. Un syndic a une obligation de gestion transparente et de communication avec les copropriétaires. Son inaction pendant plus de trois ans malgré vos demandes formelles (courriers, mails, recommandés avec mise en demeure) est une faute de gestion.

Conséquence sur la réclamation : Même si la somme n'est pas encore prescrite (si elle a moins de 5 ans), le manque de justification vous place en position de force. Vous n'avez pas à payer des sommes sans comprendre leur origine et leur calcul. La Cour de Cassation rappelle régulièrement que les copropriétaires sont en droit d'obtenir tous les justificatifs nécessaires à la compréhension des charges (Cass. 3e civ., 20 janv. 1999, n° 96-21.579).

Pénalités pour le syndic : Un tel manquement peut justifier une action en justice contre le syndic pour faute de gestion, voire un refus de renouvellement de son mandat à la prochaine assemblée générale.

Que faire concrètement ?
Vérifiez les dates d'exigibilité : Le plus important est de déterminer la date exacte à laquelle chaque somme réclamée était censée être payée. Si une somme date de plus de 5 ans par rapport à la date de la réclamation du syndic, elle est prescrite.

Mettez le syndic en demeure de fournir tous les justificatifs détaillés : Le "quelques lignes d'explications" est insuffisant. Exigez par LRAR un relevé de compte précis, le détail des travaux concernés (avec les procès-verbaux d'assemblée générale les ayant votés), les factures correspondantes, et la clé de répartition utilisée. Rappelez toutes vos demandes antérieures restées sans réponse.

Ne payez pas les sommes non justifiées ou prescrites : Tant que le syndic n'a pas fourni des justificatifs clairs et recevables, et si les sommes sont prescrites, vous n'avez pas à les payer.

Consultez un avocat spécialisé en droit immobilier ou l'ADIL : Compte tenu de l'historique et des sommes en jeu, un professionnel pourra analyser la situation avec précision. Il pourra confirmer la prescription des sommes, évaluer la faute de gestion du syndic et vous conseiller sur la meilleure stratégie :

Contestation formelle de la réclamation du syndic : Par LRAR, votre avocat pourra opposer la prescription et/ou le défaut de justification.

Action en justice si nécessaire : Si le syndic insiste ou engage des poursuites, vous serez préparé à vous défendre.

Le délai de 5 ans est votre principal argument juridique concernant la prescription. Le manque de transparence et de réactivité du syndic est un argument de poids pour la légitimité de votre refus de payer tant que tout n'est pas justifié.

N'hésitez pas si vous avez les dates exactes des sommes réclamées, cela permettrait une analyse plus précise.

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