DPE 2026 : assouplissements en vue ou faux espoirs pour les bailleurs ?
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Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est désormais au c?ur de la politique du logement en France. Depuis le 1er juillet 2021, il est devenu juridiquement opposable : un bailleur ou un vendeur engage sa responsabilité si le classement communiqué s'avère erroné. Surtout, la loi Climat et résilience a fixé un calendrier d'interdiction progressive de mise en location des " passoires thermiques ".
Depuis janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location, sauf rénovation préalable. À l'horizon 2028, les logements classés F seront à leur tour exclus, puis les E en 2034.
Cette trajectoire légale s'inscrit dans un objectif clair : réduire drastiquement la consommation énergétique du parc immobilier et atteindre les engagements climatiques français. Mais sur le terrain, les difficultés sont immenses : coût des travaux, contraintes techniques ou architecturales, et parfois impossibilité matérielle de respecter les seuils.
Face aux inquiétudes croissantes des propriétaires bailleurs, le Gouvernement a évoqué, pour 2026, des ajustements rendant le DPE " plus favorable ". Mais s'agit-il d'un véritable assouplissement ou d'un simple aménagement technique ?
À ce jour, aucune réforme définitive n'a modifié le calendrier officiel. Un point s'impose donc pour distinguer la loi en vigueur des hypothèses pour demain.
I. Un calendrier implacable : ce que la loi impose déjà
Depuis janvier 2025, tout logement classé G est réputé indécent et ne peut plus être loué. Cette interdiction s'applique automatiquement, sans besoin de nouvelle loi : elle découle directement de la loi Climat et résilience. Les étapes suivantes sont déjà actées : en 2028, seuls les biens de classe A à E seront louables, et en 2034, il faudra au minimum un classement D.
À cette interdiction s'ajoute la généralisation du DPE collectif : obligatoire depuis 2025 pour les copropriétés de 50 à 200 lots, il concernera toutes les copropriétés de moins de 50 lots dès le 1er janvier 2026. Ces diagnostics, à renouveler tous les dix ans, permettront une vision globale des performances d'un immeuble, mais risquent aussi de révéler des situations problématiques pour certains bailleurs.
Le DPE a aussi des conséquences sur l'information du public. Les annonces de location et de vente doivent indiquer la classe énergétique et climatique, ainsi que l'estimation des dépenses annuelles d'énergie. Pour les biens classés F ou G, la mention " logement à consommation énergétique excessive " est obligatoire. En cas d'omission, le bailleur s'expose à des sanctions administratives pouvant atteindre 3 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale.
Enfin, louer un logement indécent expose à des risques judiciaires : suspension ou réduction du loyer, injonction de travaux par le juge, voire résiliation du bail. En pratique, le DPE n'est donc plus un simple document informatif mais une véritable condition de mise en location.
II. Assouplissements annoncés : vrai tournant ou simple mirage ?
Face aux critiques, le Gouvernement a annoncé vouloir rendre le DPE " plus favorable " dès 2026. L'objectif affiché est de corriger certaines rigidités, notamment pour les logements anciens ou soumis à des contraintes architecturales. Plusieurs pistes sont évoquées : modification de la méthode de calcul, meilleure prise en compte de l'isolation partielle, ou encore ajustement des seuils pour éviter que certains biens ne soient injustement classés.
Cependant, à ce jour, aucun texte n'est venu modifier le calendrier légal. L'interdiction de louer les logements classés G s'applique pleinement depuis 2025 et ne fait l'objet d'aucun report. Les annonces d'assouplissement semblent donc concerner surtout la méthodologie du DPE, et non l'échéancier de la loi Climat et résilience. Pour les propriétaires, il serait donc risqué de compter sur un recul réglementaire : seule une révision technique du calcul pourrait, dans certains cas, améliorer le classement d'un logement.
En parallèle, les contrôles vont s'intensifier. Le DPE collectif généralisé en 2026 renforcera la transparence dans les copropriétés. Les bailleurs doivent donc anticiper dès maintenant, en réalisant des audits énergétiques et en planifiant les travaux de rénovation nécessaires. Des aides financières existent (MaPrimeRénov', éco-PTZ, certificats d'économies d'énergie), mais elles ne couvrent pas toujours l'intégralité du coût.
En définitive, parler d'" assouplissements " relève pour l'instant plus du discours politique que d'une réalité légale. Les bailleurs doivent rester vigilants : suivre les décrets à paraître, mais surtout préparer leurs biens pour respecter les échéances. Car si les règles évoluent, la tendance de fond est claire : la lutte contre les passoires thermiques demeure une priorité nationale et constitutionnelle.
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