Litige avec assurance do et maître d'ouvrage vefa

Sujet initié par SevL, il y a 2 jours - 191 vues

Bonjour,

Votre situation est malheureusement un cas classique de complications liées aux assurances construction et aux manquements du maître d'ouvrage, en particulier lorsque celui-ci est un organisme tel qu'un office HLM qui devrait être exemplaire. Vous avez parfaitement raison de vous inquiéter et de vouloir agir.

Comprendre la situation et les responsabilités

L'Assurance Dommages-Ouvrage (DO) : Son rôle est de préfinancer rapidement les réparations des dommages de nature décennale (qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination) sans attendre la recherche de responsabilité des constructeurs. L'assureur se retourne ensuite contre les constructeurs fautifs et leurs assureurs décennaux.

L'obligation du maître d'ouvrage (l'office HLM) : Le maître d'ouvrage a l'obligation légale de souscrire une assurance DO pour la durée de la garantie décennale (10 ans après la réception). Il a aussi l'obligation de transmettre à l'assureur DO tous les documents nécessaires à la bonne exécution du contrat d'assurance. C'est une obligation essentielle qui permet à l'assureur de bien évaluer le risque et, en cas de sinistre, d'exercer ses recours contre les constructeurs.

Les documents manquants : Si l'assurance DO refuse une indemnisation à 100% à cause de documents manquants, c'est une faute de l'office HLM, qui n'a pas rempli son obligation de maître d'ouvrage. Cette omission a des conséquences directes sur votre indemnisation en tant que copropriétaires.

La Garantie de Parfait Achèvement (GPA) : Elle dure 1 an à compter de la réception. Pendant cette période, le constructeur est tenu de réparer tous les désordres signalés. Si l'office HLM n'a pas mis en demeure le constructeur malgré vos alertes pendant cette période, c'est un manquement grave à son rôle de maître d'ouvrage, vous privant de la possibilité d'actionner cette garantie simple et rapide.

Pouvez-vous intenter une action judiciaire contre l'office HLM ?

Oui, absolument. Vous (le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, ou chaque copropriétaire individuellement si le dommage affecte sa partie privative mais est lié à la construction de l'immeuble et au manquement du MO) pouvez intenter une action judiciaire contre l'office HLM.

Votre action se fondera sur :

Le manquement à l'obligation de souscription et/ou de bonne exécution du contrat DO : L'office HLM, en tant que maître d'ouvrage, avait l'obligation de souscrire une assurance DO effective et de lui fournir tous les éléments pour qu'elle puisse fonctionner pleinement. L'absence de documents et la non-prise en charge à 100% de l'indemnisation par l'assureur est la conséquence directe de la négligence ou de la faute du maître d'ouvrage.

La responsabilité du maître d'ouvrage pour les conséquences de son manquement : Puisque son omission vous cause un préjudice (la perte des 40% d'indemnisation et les dégâts non réparés), vous êtes en droit de lui demander de prendre en charge ce différentiel et les coûts des réparations que l'assurance DO refuse de couvrir.

Le manquement à la mise en œuvre de la Garantie de Parfait Achèvement : En n'ayant pas mis en demeure le constructeur pendant la GPA malgré vos signalements, l'office HLM a également manqué à son devoir et est responsable des conséquences de cette inaction.

Type d'action judiciaire :

Il s'agirait d'une action en responsabilité civile contractuelle ou quasi-délictuelle (selon le lien juridique précis entre vous et l'office HLM pour cette problématique, mais le plus probable est qu'il s'agisse d'une responsabilité du maître d'ouvrage sur la base de ses obligations).

L'objectif de cette action serait :

De le condamner à vous indemniser pour les 40% non pris en charge par l'assurance DO pour les sinistres actuels et futurs relevant de la décennale (jusqu'en février 2033).

De le condamner à prendre en charge les dommages relevant de la GPA qui n'ont pas été traités en raison de son inaction.

Éventuellement, de le contraindre à régulariser la situation auprès de l'assurance DO s'il est encore possible de le faire et de récupérer les documents manquants (même si le dommage est fait pour les 40% déjà refusés).

Étapes à envisager :

Réunion de copropriétaires / Conseil Syndical : Il est crucial que le syndic de copropriété (qui représente le syndicat des copropriétaires) soit à l'initiative de cette démarche, car les dommages affectent les parties communes. Le syndic doit obtenir une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour engager une action en justice.

Nouvelle mise en demeure formelle : Avant toute action en justice, adressez une dernière mise en demeure formelle et très détaillée à l'office HLM, par lettre recommandée avec accusé de réception, en rappelant tous les faits, en citant les manquements précis (documents manquants pour la DO, non-mise en demeure du constructeur pendant la GPA) et en chiffrant le préjudice subi (40% de l'indemnisation et les dégâts non couverts par la GPA). Indiquez clairement votre intention d'engager une action en justice si la situation n'est pas régularisée ou si vous n'êtes pas indemnisés.

Saisir un avocat spécialisé en droit de la construction / immobilier : C'est indispensable. Un avocat pourra :

Analyser l'ensemble de votre dossier (contrat d'assurance DO, correspondance avec l'office HLM et l'assurance, procès-verbal de réception, expertises des désordres).

Déterminer la meilleure stratégie juridique.

Engager les procédures nécessaires devant les tribunaux compétents.

Ne tardez pas, surtout si les dégâts sont importants. Une action en justice est le moyen de contraindre l'office HLM à assumer ses responsabilités.

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