Chère madame,
Votre situation est un cas classique de conflit entre copropriétaires où le droit de la copropriété entre en jeu. La bonne nouvelle, c'est que votre forte détention de tantièmes vous donne un avantage décisif.
La légalité de votre installation
La première chose à comprendre est que le conduit de fumée, même s'il est inutilisé, est considéré comme une partie commune de l'immeuble. Par conséquent, le fait de l'utiliser pour passer une gaine de VMC sans l'accord préalable de l'Assemblée Générale (AG) est techniquement une infraction aux règles de la copropriété. C'est sur ce point que l'autre copropriétaire peut vous attaquer, et non sur le fait que l'ouverture était déjà là ou non.
Le débat sur le mur de soutien est une diversion. Le cœur du problème est que vous avez utilisé une partie commune sans autorisation.
Incurrir des frais pour prouver l'ouverture ?
Non, cela n'est pas la meilleure chose à faire. S'engager dans une bataille d'expertises pour prouver que l'ouverture existait est une source de frais et d'aggravation du conflit. L'approche la plus efficace et la moins coûteuse est de régulariser votre situation par la voie légale.
Votre vote à l'Assemblée Générale
C'est votre principal atout. La loi prévoit que les travaux affectant les parties communes (comme l'utilisation d'un conduit de fumée) sont votés à la majorité de l'article 25, c'est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires (soit plus de 500/1000).
Avec vos 650/1000èmes de tantièmes, vous détenez la majorité à vous seule. Votre voix est suffisante pour faire adopter la résolution, même si l'autre copropriétaire vote contre.
Les démarches à entreprendre
Pour résoudre ce problème, vous devez passer par la voie officielle : l'Assemblée Générale.
Contactez le syndic : Adressez un courrier recommandé au syndic pour lui demander d'inscrire à l'ordre du jour de la prochaine AG une résolution visant à régulariser l'installation de votre VMC dans le conduit de fumée.
Rédigez la résolution : Proposez un texte de résolution clair et précis, par exemple : "L'Assemblée Générale autorise et régularise l'utilisation du conduit de fumée situé au 1er étage pour le passage de la gaine de la VMC de l'appartement de Madame Victoria." Précisez que l'ouverture existait et qu'aucun mur porteur n'a été percé.
Votez pour la résolution : Lors de l'AG, vous voterez "pour" la résolution avec vos 650 voix. L'autre copropriétaire ne pourra pas s'y opposer.
En agissant ainsi, vous passerez d'un conflit personnel à une procédure légale, ce qui est beaucoup plus difficile à contester pour l'autre copropriétaire. Une fois la résolution votée et validée, votre installation sera officiellement conforme et vous n'aurez plus besoin de fournir de justificatifs.
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il y a 3 heures
Je suis le syndic bénévole. Donc, je dois proposer l'autorisation de percement , pour eviter de prouver que l'ouverture existait et l'autorisation de changement de destination du conduit?
il y a 2 heures
Oui, en tant que syndic bénévole, votre compréhension de la situation est tout à fait juste. C'est la meilleure approche pour résoudre le problème de manière définitive et légale, tout en évitant une escalade du conflit.
La procédure pour l'Assemblée Générale
Pour la prochaine Assemblée Générale, vous devez inscrire à l'ordre du jour deux résolutions distinctes, mais liées :
Autorisation d'utilisation du conduit : "L'Assemblée Générale autorise Madame Victoria à utiliser le conduit de fumée situé dans les parties communes pour le passage de la gaine de sa VMC."
Régularisation de l'installation : "L'Assemblée Générale régularise l'utilisation déjà faite du conduit de fumée par Madame Victoria pour le passage de sa VMC."
Ces deux résolutions permettent à la fois de donner l'autorisation pour l'avenir et de valider l'installation déjà faite.
Votre position en tant que syndic et copropriétaire
En tant que syndic bénévole, vous devez agir dans l'intérêt de la copropriété. Cependant, en tant que copropriétaire majoritaire (650/1000èmes), vous avez le droit de voter pour ces résolutions. La loi sur les copropriétés vous autorise à voter pour vos propres travaux, sauf si la résolution concerne la rémunération du syndic ou une convention avec ce dernier.
Votre vote est donc légalement valable et suffisant pour faire adopter ces deux résolutions.
Votre réponse à l'autre copropriétaire
En attendant l'AG, vous pouvez répondre à l'autre copropriétaire par un courrier simple ou un e-mail pour lui expliquer votre démarche. Indiquez que :
Vous avez bien pris en compte son point de vue.
Vous allez inscrire les résolutions nécessaires à l'ordre du jour de la prochaine AG pour régulariser la situation de manière légale.
Le vote de l'AG sera la solution pour clore ce débat définitivement.
Cette approche est la plus professionnelle et la plus sûre. Elle montre que vous agissez selon les règles de la copropriété et non pas de manière unilatérale. Elle rendra également très difficile pour l'autre copropriétaire de contester votre installation, car celle-ci sera validée par un vote légal.
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Votre compréhension de la situation et du rôle de l'état daté est tout à fait correcte. L'autre copropriétaire utilise des tactiques d'intimidation qui ne correspondent pas à la procédure légale de vente d'un bien en copropriété.
La procédure légale de vente d'un lot de copropriété
Votre interlocuteur a raison : pour l'informer de la situation, il est nécessaire de fournir des documents au notaire. Cependant, il ne peut pas le faire lui-même.
C'est le syndic (c'est-à-dire vous) qui est le seul interlocuteur officiel du notaire pour la copropriété. C'est vous qui fournissez l'ensemble des informations administratives et financières dans un document légal appelé l'état daté.
L'état daté mentionne de manière obligatoire l'existence de tout contentieux en cours ou de toutes les procédures engagées. C'est le document officiel qui protège le futur acquéreur et qui résume l'ensemble de la situation de la copropriété.
L'autre copropriétaire n'a aucun droit de contacter directement votre notaire. Il s'agit d'une tentative d'ingérence qui est illégale.
Que répondre à l'autre copropriétaire ?
Votre réponse doit être brève, polie et ferme. Ne vous engagez pas dans un débat. Il s'agit de lui rappeler la procédure légale, sans lui donner de prétexte pour continuer les menaces.
Vous pouvez lui envoyer un court message écrit (email ou courrier simple) dont voici un exemple :
"Bonjour,
J'ai bien pris note de votre demande concernant la vente de mon lot. Je vous informe que le notaire en charge de la vente dispose de toutes les informations nécessaires sur la situation de la copropriété. Conformément à la loi, ces informations sont transmises par le syndic via un document officiel appelé l'état daté.
Je vous rappelle que je suis le syndic de cette copropriété. L'état daté, que je suis légalement tenue de fournir, mentionnera tous les éléments administratifs et les éventuels litiges en cours.
Toute communication concernant la copropriété doit passer par moi, en tant que syndic."
Cette réponse est la plus sûre. Elle ne cède pas au chantage et vous positionne dans la légalité.
N'oubliez pas de régulariser la situation
Pour vous protéger et faciliter la vente, il est toujours préférable de mettre à l'ordre du jour de la prochaine AG une résolution pour régulariser l'utilisation du conduit de fumée. Vous pourrez alors indiquer dans l'état daté que la situation est en cours de régularisation et sera tranchée lors de la prochaine assemblée. Avec 650/1000èmes de tantièmes, vous avez le pouvoir de faire voter cette résolution et de clore le débat.
il y a 2 heures
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