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Question résolue par Maître Abraham ASSESSO
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Abraham

Charges +electromenager
Sujet (Cloturé) initié par sonia, il y a 4 mois - 602 vues

Bonjour,

J'ai acheté un appartement en 2021 que j'ai mis en gestion locative.
Le 1er locataire est parti en le 27/09/2024 et l'agence a retenu 20% sur son dépôt de garantie soit 128.40€.
Un 2ème locataire est entré le 27/09/2024 et après contact avec elle, je me suis aperçu que le 1er locataire était parti en échangeant l'électroménager neuf (sous garantie), notés dans l'état des lieux d'entrée, contre de l'ancien et que l'agence n'avait rien constaté. Après un contact, ce locataire m'a appris que ces appareils ne fonctionnaient pas et qu'il les avait stockés mais lors de l'état des lieux de sortie ces appareils n'étaient pas présents. J'ai donc envoyé le 16.12.2025 une lettre recommandée avec rar au locataire pour lui demander une indemnisation suite à cet échange non autorisé dans le bail avec un délai au 02 janvier 2026

Suite à ce constat j'ai vérifié et approfondi la gestion de l'agence et ai constaté de nombreuses négligences et ai donc mis fin au mandat de gestion par lettre rar à effet au 31.12.2025.
La 2ème locataire a donné son congé pour le 20.02.2026.
L'agence immobilière a commis trop de négligences dont celle de ne pas faire la régularisation annuelle des charges et lors d'un recommandé en date du 16.12.2025 je leur ai spécifié que je m'occuperai donc d'effectuer les régularisations sur toutes les années de location. J'ai donc envoyé le 16 décembre à mon locataire la demande de régularisation sur les années antérieures en lui laissant un délai de 1 mois soit jusqu'au 18.01.2026.
Je précise que les dates de l'exercice de notre appartement sont du 01.04 au 31.03 de l'année suivante.

L'agence m'a alors reversé le 20.12.2025 le loyer de décembre et le dépôt de garantie de la 2ème locataire puisque le mandat de gestion s'arrêtait au 31.12.2025.
Cependant l'agence a conservé sur notre compte la somme des 128.40€ correspondant à la retenue de 20% du dépôt de garantie du 1er locataire en septembre 2024.
Je viens de recevoir le 6 janvier 2026 le bilan 2024-2025 du syndic et il est vrai que la somme des 128.40€ doit être prise en considération dans ce dernier calcul de régularisation des charges

J'attends toujours l'arrêté final de compte de cette agence .

Je souhaite avoir vos conseils pour :

Pour l'électroménager :
Puis je déposer plainte contre le locataire pour cet échange non conforme à la loi et qui me cause un préjudice financier ?
Quelle démarche après ma lettre recommandée dois je faire ?

Pour la régularisation des charges des années antérieures au locataire :
Quelle démarche faire après le délai d'un mois écoulé ?

Concernant l'agence qui a gardé les 128.40€ et qui ne me donne pas de nouvelles suite à la fin de mandat du 31.12.2025 et après 2 recommandés :
Que dois je penser au fait que l'agence a gardé les 128.40€ ? peut elle les donner directement au locataire alors que c'est moi le mandant ?
Puis je envoyer au locataire la régularisation portant sur l'exercice 2024-2025 en tenant compte de la somme des 128.40€ à déduire mais que je n'ai pas et je ne sais pas si je les aurai ?

Si l'agence ne me fait pas un arrêté des comptes, que puis je faire ?

Merci de vos réponses
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Immobilier/terrain : achat/vente, location (bail, loyers, expulsion), copropriété, voisinage, travaux, financement

Votre demande concerne l'achat ou la vente d'un bien, son financement ou son occupation, ou un litige lié au logement/terrain.

Elle peut viser un agent immobilier, un prêt immobilier, un vice caché, le syndic/copropriété et des résolutions d'assemblée, des baux (dont bail commercial), des loyers impayés/une expulsion, un conflit de voisinage/empiètement, la construction/VEFA, une SCI, un viager, une expropriation, ou un permis de construire.

Bail commercial : bail, loyer, renouvellement, révision, résiliation, cession, sous-location, travaux.

Vous êtes concerné(e) par un litige lié à un bail commercial (location d'un local professionnel) : rédaction/conditions du bail, changement d'affectation, déspécialisation, renouvellement, révision, résiliation, cession ou sous-location.

Le différend peut aussi porter sur des loyers impayés, l'indemnité d'éviction (et le droit de repentir), ainsi que les réparations et les travaux.

Successions : préparation ou règlement (donation, testament, héritage, assurance-vie), partage/indivision, réserve, conflit entre héritiers, recel.

Votre demande porte sur la préparation ou le règlement d'une succession (donation, testament, héritage, assurance-vie) ou sur un conflit entre héritiers.

Elle peut concerner l'indivision, un partage amiable ou judiciaire, un détournement d'héritage ou un recel successoral.

Société : création, structuration, statuts et pacte d'actionnaires, gouvernance/assemblée générale, opérations et cession, responsabilités, conflits associés/dirigeants.

Votre demande concerne la création, la structuration ou la vie d'une société, ou un litige lié à son fonctionnement : création d'entreprise, pacte d'actionnaires, gouvernance (AG, statuts, PV, comptes) et exercice des droits de l'actionnaire.

Elle peut aussi porter sur une levée de fonds/investisseurs, des restructurations (fusion, scission, transformation, acquisition), la cession de titres (et garanties type garantie de passif), la dissolution, des litiges avec des tiers, ou des conflits internes (abus de majorité/minorité, fautes de gestion, conventions réglementées, infractions).

Surendettement : dettes et dossier Banque de France (dépôt, contestation, plan, mesures imposées, effacement, recours).

Vous avez plusieurs dettes et vous n'arrivez plus à faire face à vos remboursements : dépôt ou contestation d'un dossier de surendettement (Banque de France).

Le dossier peut viser une solution (plan conventionnel de redressement, mesures imposées, rétablissement personnel), la contestation d'un refus, et la gestion de crédits (notamment crédits à la consommation) ou de situations aggravantes comme un abus de faiblesse.

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Vérifier si je dois proposer le bien au locataire en priorité (droit de préemption)

Cela permet de savoir si, avant de vendre le logement, vous devez d'abord le proposer au locataire en place. Dans certains cas, le locataire passe avant un autre acheteur et peut décider d'acheter le bien au même prix.Exemple : vous voulez vendre un appartement occupé, vous devez peut-être d'abord faire une offre au locataire.

Préparer un congé destiné au locataire pour vente

Cela consiste à rédiger le courrier officiel qui informe le locataire que vous mettez fin au bail parce que vous souhaitez vendre le logement. Ce courrier doit être envoyé dans les formes et délais prévus.Exemple : vous voulez vendre un appartement loué, vous devez prévenir le locataire par un courrier adapté avant la fin du bail.

Le locataire refuse de libérer les lieux

Cela signifie que le locataire reste dans le logement alors qu'il aurait dû partir, par exemple à la fin du bail ou après un congé valable. Vous pouvez alors avoir besoin d'être accompagné pour faire les démarches nécessaires.Exemple : la date de départ est passée, mais le locataire occupe toujours l'appartement.

Un désaccord sur la date de départ du locataire

Cela signifie que vous et le locataire n'êtes pas d'accord sur le moment où le logement doit être quitté. Le problème peut venir d'un préavis, de la fin du bail ou d'un courrier mal compris.Exemple : vous pensez que le locataire devait partir le 30 juin, mais lui veut pouvoir rester jusqu'au 31 août.

Un litige sur indemnité d'occupation / loyers pendant la vente

Cela concerne un désaccord sur les sommes à payer pendant que le logement est encore occupé au moment de la vente ou après la fin du bail. Il peut s'agir du loyer habituel ou d'une somme demandée parce que le locataire reste dans les lieux.Exemple : le logement a été vendu, mais le locataire est resté un mois de plus et un désaccord naît sur la somme à payer pour cette période.

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Les conditions suspensives de prêt (refus, justificatifs, délais)

Cela correspond aux règles prévues dans le document signé pour dire que l'achat ne se fera que si vous obtenez votre prêt dans les conditions prévues. Cela peut concerner le refus de la banque, les documents à fournir pour prouver vos démarches, ou le délai à respecter pour faire votre demande et recevoir une réponse. En pratique, il s'agit d'un événement futur et incertain dont dépend la suite de la vente.Exemple : vous signez pour acheter un appartement, mais la vente ne se poursuit que si la banque accepte votre crédit dans le délai prévu et si vous pouvez montrer que vous avez bien fait les démarches demandées.

La demande d'une prorogation / d'un report de délai

Cela signifie que vous demandez plus de temps pour accomplir une étape prévue dans la vente, parce que le délai initial est trop court ou ne peut pas être respecté. Il peut s'agir, par exemple, d'obtenir un prêt, de réunir des documents ou de décaler la signature.Exemple : vous demandez 15 jours de plus pour recevoir la réponse de la banque.

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Acheter à plusieurs / organiser l'indivision

Cela signifie que vous achetez le bien avec une ou plusieurs autres personnes et que vous voulez prévoir clairement comment cette propriété à plusieurs va fonctionner. Cela peut concerner la part de chacun, la répartition des dépenses ou les décisions à prendre plus tard.Exemple : vous achetez un appartement avec votre soeur et vous voulez définir qui paie quoi et comment le bien pourra être revendu plus tard.

Un conflit entre indivisaires (organisation, décision, sortie)

Cela signifie qu'il existe un désaccord entre les personnes qui possèdent ensemble le bien. Le conflit peut porter sur la gestion du bien, une décision à prendre, les dépenses à payer ou la volonté de rester ensemble ou non propriétaires.Exemple : vous achetez un bien à deux, mais plus tard l'un veut vendre alors que l'autre veut le conserver.

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Le vote des travaux

Cela concerne la décision de faire ou non des travaux dans la copropriété. Le désaccord peut porter sur le principe des travaux, leur utilité, leur coût ou le résultat du vote.Exemple : des travaux de façade ont été proposés en assemblée générale, mais vous contestez la décision prise.

La réalisation des travaux

Cela concerne la façon dont les travaux se passent dans la copropriété. Le problème peut porter sur le retard, la mauvaise organisation, la qualité des travaux ou le respect de ce qui avait été prévu.Exemple : des travaux votés dans l'immeuble devaient commencer en mars, mais ils prennent du retard ou se passent mal.

La contestation des travaux

Cela signifie que vous voulez remettre en cause des travaux décidés, en cours ou déjà réalisés dans la copropriété. Le désaccord peut concerner leur utilité, leur coût, leur régularité ou leurs conséquences pour vous.Exemple : vous estimez que des travaux ont été décidés ou réalisés sans respecter les règles prévues.

Je souhaite effectuer des travaux en copropriété

Cela signifie que vous voulez faire des travaux dans votre lot ou sur une partie liée à la copropriété, et que vous voulez savoir si vous avez une autorisation à demander ou des règles à respecter.Exemple : vous voulez remplacer des fenêtres, modifier un mur ou installer une climatisation.

On me reproche des travaux en copropriété

Cela signifie qu'un voisin, le syndic ou la copropriété vous reproche des travaux que vous avez faits ou commencés. Le problème peut concerner une autorisation manquante, une gêne causée ou des travaux jugés non conformes.Exemple : après avoir installé une véranda, la copropriété vous reproche de ne pas avoir obtenu l'accord nécessaire.

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Contester une décision d'assemblée générale (délais, forme, fond)

Cela signifie que vous voulez remettre en cause une décision prise lors de l'assemblée générale de la copropriété. Le problème peut venir du délai à respecter pour agir, de la façon dont la décision a été préparée ou votée, ou du contenu même de la décision. En principe, la contestation doit être engagée par un copropriétaire opposant ou absent non représenté dans les 2 mois suivant la notification du procès-verbal.Exemple : des travaux ont été votés, mais vous estimez que la convocation était irrégulière ou que la décision n'était pas justifiée.

Obtenir / communiquer des documents (comptes, pièces, PV, etc.)

Cela signifie que vous voulez demander, recevoir ou transmettre des documents liés à la copropriété, par exemple les comptes, les justificatifs de dépenses, les procès-verbaux d'assemblée générale ou d'autres pièces utiles. Le problème peut concerner un document manquant, refusé, incomplet ou transmis trop tard. En copropriété, certains documents doivent être mis à disposition des copropriétaires, notamment via l'espace en ligne sécurisé du syndic professionnel. Exemple : vous demandez le procès-verbal de la dernière assemblée générale ou les justificatifs de charges, mais vous ne les obtenez pas.

Mettre en cause la responsabilité du syndic

Cela signifie que vous reprochez au syndic une faute, une négligence ou un manquement dans la gestion de la copropriété. Le problème peut concerner une mauvaise gestion, un défaut de suivi, l'absence d'action, une erreur dans les comptes ou le non-respect d'une décision votée. Le syndic a pour mission d'administrer l'immeuble, de gérer ses finances et d'exécuter les décisions de l'assemblée générale ; sa responsabilité peut être recherchée s'il manque à cette mission. Exemple : malgré plusieurs alertes, le syndic ne fait pas le nécessaire pour traiter un problème important dans l'immeuble.

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Contester un congé

Cela signifie que vous voulez remettre en cause le courrier par lequel le propriétaire vous demande de quitter le logement. Vous estimez peut-être que ce courrier est injustifié, envoyé trop tard ou ne respecte pas les règles à suivre.Exemple : votre propriétaire vous demande de partir, mais vous pensez que ce congé n'est pas valable.

Demander un préavis réduit

Cela signifie que vous souhaitez quitter le logement plus rapidement que le délai normalement prévu. Vous demandez à bénéficier d'un délai plus court pour que la location prenne fin plus tôt.Exemple : vous devez déménager rapidement pour un nouveau travail et vous souhaitez partir avant la fin du délai habituel.

Litige sur la date de départ

Cela signifie que vous et le propriétaire n'êtes pas d'accord sur la date à laquelle vous devez quitter le logement. Le problème peut venir du calcul du préavis, d'un courrier mal compris ou d'un désaccord sur la fin du bail.Exemple : vous pensez pouvoir partir à la fin du mois, mais le propriétaire estime que vous devez encore un mois de loyer.

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Maitre Abraham ASSESSO
Inscrit au barreau de Hauts-de-seine - Nanterre
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Bonjour,

Votre situation se décompose juridiquement en trois volets distincts.

Sur l'électroménager, le comportement du premier locataire constitue une faute civile caractérisée. Le locataire n'a pas le droit de remplacer des équipements fournis par le bailleur, a fortiori en emportant les appareils neufs mentionnés à l'état des lieux. Il s'agit d'un manquement à l'obligation de restitution conforme. En pratique, le dépôt de plainte pénale est possible mais rarement efficace pour ce type de litige, sauf à vouloir exercer une pression. La voie la plus adaptée est civile. Après votre lettre recommandée restée sans effet, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire (ou le juge des contentieux de la protection) pour obtenir une indemnisation correspondant à la valeur des appareils disparus, factures et états des lieux à l'appui. Si vous avez une assurance protection juridique, elle peut être mobilisée.

Concernant la régularisation des charges, vous êtes dans votre droit. Le bailleur dispose d'un délai de trois ans pour réclamer les charges locatives non régularisées. Le délai d'un mois que vous avez accordé est raisonnable mais n'est pas un délai légal impératif. Si le locataire ne répond pas ou refuse de payer, vous pourrez lui adresser une mise en demeure puis, en l'absence de règlement, saisir le juge pour obtenir le paiement des sommes justifiées par les décomptes du syndic. Le fait que l'agence ait été défaillante n'empêche pas la régularisation, dès lors que les charges sont réelles et récupérables.

S'agissant de l'agence de gestion, la situation est anormale. Les 128,40 € issus de la retenue sur le dépôt de garantie du premier locataire vous appartiennent en tant que mandant. L'agence n'a aucun droit de les conserver ni de les reverser directement au locataire sans votre accord. Elle devait soit vous les reverser, soit les imputer clairement dans un arrêté de comptes. En l'absence d'arrêté définitif malgré vos courriers, vous êtes fondée à exiger formellement, par mise en demeure, la reddition complète des comptes et le reversement des sommes détenues pour votre compte. À défaut, vous pourrez saisir le tribunal pour obtenir la restitution et, le cas échéant, des dommages-intérêts pour manquement au mandat.

Pour la régularisation 2024-2025, vous pouvez parfaitement l'adresser au locataire en tenant compte du montant des charges réelles, même si la somme de 128,40 € ne vous a pas encore été reversée. En revanche, vous ne devez pas imputer au locataire une somme que vous n'avez pas juridiquement encaissée, sauf à préciser clairement que cette somme correspond à une retenue antérieure détenue par l'agence et intégrée au calcul global. La prudence commande toutefois de réclamer d'abord ces fonds à l'agence avant toute compensation.

En résumé, vous devez poursuivre le locataire civilement pour l'électroménager, engager la procédure de recouvrement des charges si nécessaire, et mettre fermement en demeure l'agence de vous rendre des comptes et de vous reverser les fonds. Si l'agence persiste dans son silence, une action judiciaire est pleinement justifiée.

Vous pouvez marquer la réponse comme résolue avec le bouton vert si elle vous a été utile.
sonia
Bonjour
Merci de votre réponse mais j'ai oublié de vous demander si je suis obligée de faire une tentative de conciliation aimiable avant de saisir le juge
il y a 4 mois
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