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Question résolue par Maître Abraham ASSESSO
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Abraham

Bail mixte
Sujet initié par Ilyass, il y a 21 heures - 176 vues

Bonjour,

J'ai déjà posté une question similaire sur ce forum mais elle manquait d'informations importantes, notamment concernant le règlement de copropriété. Je la reformule donc plus complètement.

Je souhaite obtenir un avis juridique concernant un projet de location à Saint-Étienne. Le logement fait 96,70 m² et constituerait ma résidence principale.

Une seule pièce d'environ 14 m² située à l'entresol serait utilisée pour mon activité de coiffure / barbier, exercée uniquement sur rendez-vous, sans attente de clientèle dans les parties communes et sans nuisance particulière pour l'immeuble.

Le règlement de copropriété et le règlement intérieur prévoient notamment :
« Les appartements et logements ne pourront être occupés que pour une habitation bourgeoise et par des personnes de bonne vie et mœurs. Ils pourront également être utilisés soit pour une habitation bourgeoise, soit pour l'exercice de toute profession ou commerce, dans la limite de la législation en vigueur, et à condition que la profession exercée ne soit pas de nature à troubler la tranquillité de la maison ni susceptible d'incommoder les autres propriétaires, notamment par le bruit, l'aspect ou les mauvaises odeurs. »

Il est également précisé que le preneur devra veiller à ce que la tranquillité de l'immeuble ne soit troublée en aucune manière par son fait, celui de son personnel ou de sa clientèle, et faire son affaire personnelle de toute réclamation pour bruits, odeurs ou émissions provenant des locaux loués.

Le bailleur m'a transmis un projet de bail qualifié de « mixte », mais régi par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce (bail commercial).
Mes questions sont les suivantes :

Dans cette configuration où l'habitation reste l'usage principal et l'activité professionnelle strictement accessoire à une seule pièce, un bail mixte régi par la loi du 6 juillet 1989 est-il juridiquement possible, ou l'activité de coiffure impose-t-elle nécessairement un bail commercial ?

Le règlement de copropriété tel que rédigé permet-il l'exercice de cette activité avec réception de clientèle sur rendez-vous ?

Merci de vos réponses.
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83%de réponse
1 réponse
Maitre Abraham ASSESSO
Inscrit au barreau de Hauts-de-seine - Nanterre
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Bonjour

Deux points doivent être distingués.

Sur la nature du bail.
Si le logement constitue votre résidence principale et que l'activité professionnelle n'occupe qu'une pièce accessoire, il est juridiquement possible de conclure un bail mixte soumis à la loi du 6 juillet 1989.

En revanche, si l'activité comporte réception de clientèle et présente un caractère commercial autonome, même partiel, le bailleur peut préférer sécuriser la situation par un bail commercial. La coiffure est juridiquement une activité commerciale. Dès lors qu'il y a exploitation d'un fonds avec clientèle, le statut des baux commerciaux peut s'appliquer.

Le critère déterminant est le caractère principal ou non de l'habitation. Si l'habitation demeure l'usage principal et que l'activité est accessoire, un bail mixte loi 1989 est possible. Si l'activité devient prépondérante, le bail commercial s'impose.

Sur le règlement de copropriété.
La clause que vous citez autorise expressément l'exercice d'une profession ou d'un commerce, sous réserve de ne pas troubler la tranquillité de l'immeuble.

En principe, une activité de coiffure sur rendez-vous, sans salle d'attente commune ni nuisance sonore ou olfactive significative, peut entrer dans ce cadre. Le risque juridique dépendra surtout des éventuelles nuisances réelles.

En résumé
Le règlement semble permettre l'activité sous conditions.
Le choix entre bail mixte loi 1989 et bail commercial dépend du caractère principal ou accessoire de l'activité.

Compte tenu des enjeux, il est prudent de faire relire le projet de bail avant signature, car le régime juridique choisi aura des conséquences importantes en matière de durée, résiliation et droit au renouvellement.

N'hésitez pas à cliquer sur le bouton vert pour valider la solution si ma réponse vous a aidé.
#Meilleure réponse
il y a 21 heures
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