Cumul lmnp réel et location de chambre à sa société : même siret ?

Question

Je me permets de solliciter votre expertise concernant une situation de location meublée que j'envisage, avec un point de vigilance sur la distinction des régimes fiscaux. Ma situation actuelle : Je suis propriétaire d'un appartement situé dans une ville des Hauts-de-Seine (92), loué en meublé non professionnel (LMNP) classique. Pour cette activité, je suis au régime réel d'imposition et je dispose d'un numéro SIRET dédié à cet établissement. Par ailleurs, je possède ma résidence principale, située dans une autre ville du 92. Mon projet : Je souhaiterais louer une chambre de ma résidence principale à ma propre société (SAS) pour qu'elle l'utilise comme bureau. Pour cette location, j'aimerais opter pour le régime micro-BIC et bénéficier de l'abattement forfaitaire de 50 %. Ma question est la suivante : Puis-je utiliser le même numéro de SIRET (celui de mon activité LMNP classique au régime réel) pour cette nouvelle location de chambre à ma société, tout en la déclarant séparément en micro-BIC avec l'abattement de 50 % ? Je vous remercie par avance pour vos éclaircissements. Cordialement

Maître <span class='text-uppercase'>DAUSSE</span> · Answer

Vous pouvez en pratique cumuler votre activité LMNP au réel et une petite activité de location meublée au micro&#8209;BIC, mais pas en mélangeant tout sous le même « bloc » d'activité : le régime fiscal (micro ou réel) s'apprécie par entreprise et par type d'activité, en globalisant les recettes d'un même exploitant.  Si vous rattachez la location du bureau à la même activité que votre LMNP, l'ensemble basculera au même régime (réel ou micro) en fonction des seuils globaux, vous ne pourrez donc pas avoir, pour une même activité et un même SIRET, une partie au réel et une partie au micro.  Pour isoler cette location de bureau au micro&#8209;BIC avec l'abattement de 50 %, il faut en principe la traiter comme une autre entreprise distincte (donc un autre SIRET), ou accepter qu'elle suive le régime réel de votre LMNP si vous restez avec un seul SIRET. Bien à vous  Merci de cliquer sur le bouton vert : question résolue  Xavier DAUSSE

Thomas_Chaty · Answer

Merci.
Dans ce cas, le plus simple est-il de garder la location de la chambre à ma SCI dans le cadre des revenus fonciers avec un forfait abattement de 30% (location nue)-sans siret, en y ajoutant quelques frais tels que les charges de copropriété, l'électricité, internet, etc. ?

Maître <span class='text-uppercase'>DAUSSE</span> · Answer

En synthèse : Vous ne pouvez pas, en pratique, faire cohabiter sous le même SIRET une activité de LMNP au réel et une autre activité distincte que vous voudriez placer en micro‑BIC : pour une même « entreprise » (même SIRET), le régime d'imposition est unique, et si vous avez déjà opté pour le réel, cette option vaut pour l'ensemble de l'activité BIC rattachée à ce SIRET.

Si vous voulez absolument du micro‑BIC pour la location de bureau à votre SAS, il faudrait en principe une seconde entreprise (second SIRET) clairement distincte, ce qui est lourd et discutable pour l'administration.

En pratique, pour louer une pièce de votre résidence principale à votre SAS, la solution la plus simple et la plus sécurisée est souvent la location nue déclarée en revenus fonciers (micro‑foncier si le total de vos loyers nus n'excède pas 15 000 €), mais dans ce cas l'abattement de 30 % remplace la déduction au réel : vous ne pouvez pas, en micro‑foncier, rajouter en plus une quote‑part de charges (copro, électricité, internet, etc.), ces charges sont réputées couvertes par l'abattement.

Si vous voulez déduire précisément ces charges, il faut alors passer en régime réel foncier pour cette location.

Bien à vous
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Xavier DAUSSE

Thomas_Chaty · Answer

Si je souhaite passer du régime réel LMNP au régime micro-BIC avec l'abattement forfaitaire de 50 %, dois-je simplement en informer le centre des impôts ?
Quel est le délai le plus tardif pour que ce changement s'applique aux loyers de l'année 2026 ?

Maître <span class='text-uppercase'>DAUSSE</span> · Answer

En synthèse :

Votre location meublée (LMNP) et la location d'une chambre à votre SAS sont deux activités BIC distinctes mais exercées en votre nom propre : en pratique, vous garderez le même numéro SIREN, mais l'Insee peut attribuer un second SIRET (autre établissement) pour la nouvelle activité, ce n'est pas vous qui "choisissez" de réutiliser celui du LMNP.

Louer la chambre à votre SCI en nu relève bien des revenus fonciers (micro‑foncier avec 30 % d'abattement) et ne nécessite pas de SIRET, mais fiscalement c'est souvent moins avantageux qu'un micro‑BIC à 50 % si vos charges réelles sont faibles.

Pour passer d'un régime réel BIC au micro‑BIC, il ne suffit pas d'en parler au SIE : il faut renoncer formellement au réel (en pratique en ne redéposant plus de 2031 et en déclarant vos recettes en cases micro‑BIC sur la 2042‑C‑PRO) et surtout respecter le délai légal d'option/renonciation : pour que le micro‑BIC s'applique aux loyers 2026, la démarche doit être faite au plus tard le 1er février 2026, passé ce délai vous resterez au réel pour 2026.

Bien à vous
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Xavier DAUSSE

Maître <span class='text-uppercase'>KAYEMBE</span> · Answer

Je comprends que vous gérez déjà un appartement en LMNP au régime réel et que vous souhaitez louer une chambre de votre résidence principale à votre SAS pour qu'elle y installe son bureau en micro&#8209;BIC, tout en utilisant le même numéro de SIRET.  &#128205; **Immatriculation** : lorsque vous débutez une activité de location meublée, vous obtenez un numéro SIREN unique qui vous identifie. Chaque logement loué à une adresse différente est considéré comme un établissement et reçoit un SIRET distinct. Il n'est pas possible d'utiliser le même SIRET pour plusieurs adresses ; vous devrez déclarer un nouvel établissement et obtenir un second SIRET.  &#9888;&#65039; **Régime fiscal global** : l'administration vous laisse le choix entre le régime micro&#8209;BIC (abattement forfaitaire de 50 %) et le régime réel (déduction des charges et amortissement). Ce choix vaut pour l'ensemble de votre activité de loueur en meublé ; il est impossible d'être au micro&#8209;BIC pour un bien et au réel pour un autre. Si vous rattachez la location du bureau à la même activité LMNP, elle suivra le même régime réel que votre appartement. Pour changer de régime, vous devez le faire pour l'ensemble de l'activité, l'option étant irrévocable pendant au moins 3 ans.  &#129523; **Formalités** : pour louer une partie de votre résidence principale à votre société, vous devez rédiger un bail meublé avec un loyer au prix du marché afin d'éviter toute requalification en avantage occulte. Pensez aussi à vérifier dans vos statuts que la SAS est autorisée à domicilier son siège social au domicile du dirigeant et déclarez cette domiciliation au greffe.  &#9989; **Conseils** : tenez une comptabilité séparée par bien et faites accompagner la démarche par un expert&#8209;comptable. Au régime réel, la location du bureau permettra de déduire les charges (taxe foncière, frais, amortissements) et optimisera votre imposition. Merci de confirmer que la question a été résolue en cliquant sur le BOUTON VERT svp. Bon courage !  Me KAYEMBE Avocat au Barreau de Paris

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Sujet initié par Thomas_Chaty, il y a 5 jours - 483 vues

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