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Question résolue par Maître Yann QUILLEVERE
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Yann

Procédures de contestation
Sujet initié par Damalmic, il y a 11 heures - 213 vues

Bonjour,

Une affaire oppose deux parties : une ancienne locataire et son ancienne propriétaire.
Dans le courant des procédures, il y a eu de nombreux jugements rendus en faveur de la propriétaire. Cette dernier a donc fait valoir ses droits, en déposant des hypothèques sur le nouveau logement de son ancienne locataire, devenue propriétaire. Je souhaite contester deux inscriptions en hypothèque légale datées du 15 février 2022 et du 29 juin 2022. Les motifs sont les suivants :

Hypothèque du 15 février 2022 : la créance se compose des points suivants :
Le principal : 9400€ (jugement du 17/09/2019) correspondant à 5400€ de loyers arriérés et 4000€ de dommages et intérêts
13342,86€ (jugement du 12/10/21) correspondant à 8342,86€ de loyer + 5000€ de dommage et intérêt
3600€ (300€ x 12) (jugement du 12/10/21). Or ce jugement indique que l'indemnité d'occupation s'appliquerait à partir d'août 2021. Si on fait le calcul, d'août 2021 au 15 février 2022 (date de l'inscription à la publicité foncière), il n'y a que 7 mois et non 12.
Je souhaite avancer cet argument

Hypothèque du 29 juin 2022: elle s'appuie sur un jugement rendu par le JEX en date du 7 juin 2022. Je n'ai pas assisté à l'audience et n'avait aucun avocat pour me représenter. Cette décision de justice m'a été signifiée, par acte d'huissier que le 5 juillet 2022. L'inscription d'hypothèque légale s'est donc faite avant que je soit informée du jugement (liquidation d'astreinte).

Dernier point que je souhaite souligner. Ces hypothèques ne m'ont pas été communiquées. J'en ai eu connaissance lorsqu'elles ont été intégrées dans la procédure de liquidation judiciaire en date du 7 avril 2023. C'est le mandataire liquidateur qui m'a informé de ces hypothèques.

Comment puis-je contester ces inscriptions ?
Comment puis-je savoir s'il y a une hypothèque sur mon domicile principal si je ne suis pas informé des démarches entreprises par le créancier ?
La contestation de ces hypothèques peut-elle amener, dans le cadre d'une procédure collective de liquidation judiciaire, à requalifier la dette de ce créancier comme étant chirographaire et non privilégiée ?
Enfin, contester ces hypothèques par les montants déclarés (le cas de la première hypothèque), peut-il être un moyen d'écarter cette dette de la liquidation judiciaire, malgré qu'elle soit inscrite et approuvée dans le bodacc ?

Seulement, l'ancienne propriétaire a profité de la liquidation judiciaire de l'entreprise de son ancienne locataire, pour y inscrire sa dette locative, confirmé par le tribunal au travers de multiples jugements. La dette est donc inscrite dans la liquidation judiciaire depuis le 7 avril 2023.
Mais, malgré cela, l'ancienne propriétaire est revenue à la charge en mai 2025, en adressant une requête auprès du Juge de l'Exécution, à des fins de saisie vente immobilière.
Dans la créance qu'elle a déclarée, elle a inscrite la dette de la liquidation et a rajoutée les intérêts. Pour faire simple, la dette de la liquidation s'élève à 135000€, celle indiquée dans l'assignation devant le JEX avoisine les 165000€.

Voyant ceci, et voulant stopper l'augmentation de cette dette, l'ancienne propriétaire a déposé un plan de surendettement, qui a été validé en août 2025.
Mais l'ancienne propriétaire a contesté cette créance en déclarant que la dette était dans la liquidation et donc qu'elle ne pouvait pas être dans le plan de surendettement.

Donc en plus de la liquidation, il y a deux saisies supplémentaires : le JEX par l'ancienne propriétaire, et le Juge du Contentieux et de la Protection par l'ancienne locataire, du fait qu'un plan de surendettement a été déposé.
Les deux affaires seront plaidées en septembre.

J'ai bien compris que devant le Juge du Contentieux et de la Protection, la saisie devrait être annulée, de fait de l'inscription préalable de la dette dans la liquidation.

Ceci devrait être pareil devant le JEX. Mais l'ancienne propriétaire ne pouvait pas saisir le JEX et faire courir les intérêts, du moment que la dette est inscrite dans la liquidation.

Ainsi viennent mes questions.

Dans ses conclusions pour l'audience devant le Juge du Contentieux et de la Protection, la partie adverse indique dans un premier temps que la dette est inscrite dans la liquidation et de fait qu'elle ne peut pas être jugée dans le cadre d'un plan de surendettement (et elle a raison).
Mais elle rajoute qu'il me revient la charge de prouver que la dette entre l'ancienne propriétaire et son ancienne locataire n'était pas professionnelle et relevait d'un caractère strictement personnel. (la partie adverse ignore surement le fait que la loi du 14 février 2022 a clarifié la nature des dettes à inscrire dans la liquidation. Dès le mois de mai 2022, seules les dettes professionnelles doivent être inscrites dans la liquidation, alors qu'auparavant les dettes personnelles/professionnelles sont regroupées. Par cette mention, elle indique que la dette est professionnelle, pensant être conforme avec l'actualisation de la loi.)
Elle poursuit donc en informant que si la nature des dettes (professionnelles/personnelles) de la liquidation était mixte et présentait un caractère douteux, il en reviendrait au Juge de Fond d'examiner cela.

Ma question est la suivante : Je sais que c'est la liquidation judiciaire qui est prioritaire dans ce cas. Il faut donc plaider dans le sens d'un abandon de la procédure devant le Juge du Contentieux et de la Protection, pour motif d'une procédure collective en cours.
Seulement, la partie adverse offre l'occasion de saisir le Juge de Fond, qui pourrait potentiellement réouvrir le dossier et voir les anomalies et potentiellement, faire éclater la dette. Dans les propos de la partie adverse, on comprend que, par l'inscription de la dette dans la liquidation judiciaire, elle pense requalifier la dette en valeur professionnelle, alors qu'elle est strictement personnelle. (Il faut noter que la nature des contrats personnels/professionnels avait fait l'objet de contestations et de débat lors d'une audience précédente. Le tribunal ayant tranché pour un contrat/ une affaire a caractère strictement personnel et donc une dette de même nature. Mais dans les propos de la partie adverse, on comprend qu'elle la requalifie de professionnelle, pour justifier une inscription dans la liquidation). J'aimerai donc faire souligner ce point devant le magistrat et voir s'il y a moyen, avec ceci, de solliciter le juge de fond pour trancher l'affaire.
Je voulais avoir votre avis sur cette question.

Ensuite, il s'agit de la procédure devant le JEX. Même principe, le jugement ne peut se faire du fait de l'inscription de la dette dans la procédure collective. Seulement, devant le JEX, la partie adverse a avancé les mêmes arguments que durant la procédure collective : actes d'huissier non signifiés et non remis à la bonne adresse, paiements de loyers en chèque CARPA non déclarés, et surtout les intérêts qui ont courus malgré l'inscription dans la procédure collective.
Là encore, la bonne foi amènerait à faire annuler cette démarche auprès du JEX pour motif d'une inscription préalable dans la procédure collective.
Seulement, c'est ce même juge qui a rendu sa décision du 7 juin 2022 dans laquelle la partie adverse a produit des éléments pour sa défense qui n'ont pas été signifié et dont l'audience s'est déroulée en l'absence de l'ancienne locataire.
J'ai bien compris que pour contester cette condamnation signifiée, l'ancienne locataire devait user du droit d'appel durant le délai qui lui était donné légalement.
Mais même si elle le voulait, elle ne pouvais plus contester ce jugement devant le mandataire liquidateur puisque la décision a été signifiée le 5 juillet 2022, et la dette a été inscrite dans la liquidation le 7 avril 2023, le recours à l'appel est donc largement dépassé. Cette condamnation est donc devenue définitive. Sa contestation auprès de mandataire et du tribunal n'avait pas de chance d'aboutir.
Ma question est la suivante : même si on demande l'annulation de cette procédure pour les motifs invoqués précédemment, est-ce qu'on peut dénoncer tout cela (les actes d'huissiers non signifiés et non remis à mon adresse, les paiements de loyers non déclarés, l'erreur du tribunal sur le décompte de loyers arriérés dont la partie adverse a connaissance mais n'a rien dit et a fait appliquer la condamnation (je paie des intérêts sur des intérêts) et contester ce jugement du 7 juin 2022 rendu par cette même juridiction?

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Bonjour,

Votre dossier est complexe car il mêle procédure collective, surendettement, mesures d'exécution et contestations de décisions judiciaires devenues définitives. Quelques principes peuvent néanmoins être dégagés.

1) Sur la procédure devant le juge du contentieux de la protection (surendettement)

Si la créance a été régulièrement déclarée et admise dans la liquidation judiciaire, elle n'a, en principe, pas vocation à être intégrée dans un plan de surendettement. Il est donc cohérent de soutenir que cette créance relève exclusivement de la procédure collective.

En revanche, le débat sur le caractère professionnel ou personnel de la dette est différent. Si un jugement antérieur a déjà définitivement qualifié cette dette de personnelle, ce point bénéficie de l'autorité de la chose jugée. Le juge ne pourra pas la requalifier simplement parce que la partie adverse le soutient dans ses conclusions.

2) Sur la procédure devant le JEX

Si la créance est soumise aux règles de la procédure collective, il est effectivement possible de soutenir que les poursuites individuelles ne pouvaient plus être engagées ou poursuivies, sous réserve des règles propres à votre procédure.

En revanche, cela ne permet pas de remettre en cause indirectement des décisions de justice devenues définitives.

3) Sur le jugement du 7 juin 2022

Vous indiquez qu'il vous a été signifié le 5 juillet 2022 et qu'aucun appel n'a été formé.

Dans cette hypothèse, ce jugement est, sauf voie de recours exceptionnelle, devenu définitif.

Le JEX saisi aujourd'hui ne pourra pas revenir sur ce qui a déjà été définitivement jugé.

Vous pouvez toutefois invoquer, à l'appui de votre défense actuelle :

-le caractère éventuellement irrégulier des poursuites engagées après l'ouverture de la procédure collective ;
-une erreur dans le calcul des sommes actuellement réclamées ;
-des intérêts qui auraient continué à courir en méconnaissance des règles applicables à la procédure collective, si tel est effectivement le cas.

4) Sur les hypothèques

La contestation d'une inscription hypothécaire est possible, mais elle porte principalement sur :

-la régularité de l'inscription ;
-son montant ;
-l'existence ou non de la créance garantie.

Une erreur de calcul (par exemple l'indemnité d'occupation calculée sur 12 mois alors que seuls 7 mois étaient échus) peut justifier une demande de rectification du montant garanti, mais n'entraîne pas nécessairement la disparition complète de l'hypothèque.

Enfin, si les inscriptions ont été régulièrement publiées au service de la publicité foncière, leur absence de notification personnelle n'entraîne pas automatiquement leur nullité.

En résumé, à votre place, je distinguerais clairement :

-les moyens tirés de la procédure collective (recevabilité des poursuites) ;
-les erreurs de calcul de la créance ;
-les irrégularités propres aux hypothèques ;
-et les contestations des anciens jugements, qui ne pourront être examinées que si une voie de recours exceptionnelle est encore ouverte.

Je vous remercie par avance de bien vouloir mentionner que la question est résolue.

Bien cordialement.
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il y a 10 heures
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