Comment bien préparer son dossier en matière de baux d'habitation

Par Maître SETTEMBRE, Avocat Publié le 16/06/2020 à 17h03

Lorsque l'on rencontre des difficultés avec son locataire/propriétaire, il convient de se prémunir de pièces utiles à vos intérêts.

En effet, le Juge du contentieux de la protection siégeant au Tribunal Judiciaire apprécie les demandes en fonction des éléments du dossier.

La règle procédurale en la matière est la preuve conformément aux articles 9 et suivants du Code de procédure civile.

Il est utile de préciser que le recours au juge est subordonné au passage du locataire/propriétaire devant le conciliateur de justice ou la Commission Départementale de Conciliation (CDC).

Cette fiche vous permettra d'identifier les pièces à conserver obligatoirement avant tout recours amiable et contentieux.

Les pièces à conserver

Contrat de bail : c'est la pièce établissant la relation juridique entre les deux parties. C'est indispensable pour la constitution d'un dossier. En effet, les obligations entre le preneur et le bailleur varient en fonction de la nature du contrat.

Quittance de loyer : C'est la preuve pour le locataire qu'il s'acquitte régulièrement de son obligation de payer les loyers.

Etat d'entrée des lieux (EDL) : Il doit être établi au contradictoire entre les parties. Ceci veut dire que le bailleur et le locataire doivent être présent lors de l'établissement de cette pièce. Les parties doivent être vigilante à l'état d'entrée des lieux. Aussi, il faut veiller à retranscrire l'état dans lequel se trouve le logement (peinture écaillée, salissures, détériorations, etc.) Parfois, les agences immobilières mandatées par le propriétaire effectuent des EDL succincts ce qui peut être préjudiciable tant pour le propriétaire que le locataire. D'autres agences au contraire, illustrent ce document avec des photographies.

Photographies permettant d'indiquer comment se trouvait le logement avant la prise d'effet du bail : si vous avez la possibilité de le faire durant l'entrée du logement ou lors de la prise d'effet, ce sera un élément supplémentaire permettant de démontrer votre bonne foi et notamment l'état dans lequel se trouvait le bien loué. Que vous soyez propriétaire ou locataire, c'est un élément supplémentaire.

Etat de sortie des lieux et/ou PV de constat d'huissier établi au contradictoire : C'est un élément obligatoire qui est source de conflits. En effet, les parties peuvent refuser de retranscrire l'état réel du logement en bonne ou mauvaise foi. Pire encore, il arrive parfois que le locataire ou le propriétaire refuse de l'établir en présence de l'autre partie. Sachez que si vous avez des difficultés avec votre locataire ou propriétaire, vous pouvez faire appel au service d'un huissier de justice qui établira au contradictoire des parties un état de sortie des lieux.

Ainsi, vous pourrez vous constituer une preuve qui pourra être versée par la suite devant le Tribunal.

Photographies ou témoignages indiquant l'état des lieux

Devis : Il faut être vigilant avec les devis de reprise et/ou nettoyage réalisé dans le logement. Les travaux et/ou nettoyage doivent reflétés la réalité de l'état des lieux de sortie. En droit, le principe est la réparation intégrale du préjudice SANS PERTE NI PROFIT.

Suite du dossier

Sachez que vous ne pourrez pas saisir directement le Tribunal judiciaire. Il faudra au préalable saisir le conciliateur de justice, un médiateur ou recourir à une procédure participative qui nécessite la présence d'un avocat par partie.

De même, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation où se situe votre domicile.

En effet, il est obligatoire de recourir à un mode de résolution amiable du conflit avant tout recours juridictionnel.

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