Loi anti-squat : lutter contre les squatteurs et l'occupation sans droit ni titre
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La loi n° 2023-668 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, dites " loi anti-squat ", a été promulguée le 27 juillet 2023. Cette loi ne concerne pas uniquement le " squat " au sens juridique du terme. Des squatteurs sont en effet des personnes qui sont entrés dans les lieux par man?uvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Or, cette loi est beaucoup plus large. En effet, le législateur a mis en place des mesures qui concernent toute occupation d'un logement sans droit ni titre, y compris lorsque le locataire se maintient dans les lieux à l'issue d'un bail. Faisons le point sur ce nouveau dispositif.
Un durcissement des sanctions contre les squatteurs
- L'élargissement de la notion de domicile d'autrui
Jusqu'à présent, le Code pénal ne réprimait le squat qu'en cas d'introduction ou de maintien dans le domicile d'autrui. Par domicile, il fallait entendre le lieu d'habitation du propriétaire squatté. L'article 226-4 du Code pénal est désormais réécrit. Le domicile d'autrui est aujourd'hui défini comme celui où le propriétaire a déposé des meubles. Donc, la résidence secondaire est concernée. De plus, l'élargissement de la définition du domicile d'autrui s'accompagne d'une aggravation des sanctions. Ainsi, les squatteurs encourent aujourd'hui des peines allant jusqu'à 3 ans d'emprisonnement et 75.000 euros d'amende, au lieu d'1 an et 15.000 euros.
- La création de deux nouveaux délits hors l'hypothèse de l'occupation du domicile d'autrui
Le Code pénal s'arme de nouvelles infractions. L'article 315-1 du Code pénal sanctionne l'introduction et le maintien dans le local d'autrui (où il ne vit pas) par man?uvre, menace, voie de fait ou contrainte. Ce texte vise toutes les hypothèses de local : d'habitation, commercial, agricole ou professionnel.
Le législateur a également créé l'article 315-2 du Code pénal, qui sanctionne le maintien dans les lieux des occupants sans droit ni titre en violation d'une décision d'expulsion définitive après un délai de deux mois suivant délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux. Ce texte ne concerne pas uniquement les squatteurs, mais également les locataires qui se maintiennent illégalement à l'issue du bail.
Une expulsion des squatteurs par recours au Préfet élargie
L'article 38 de la loi du 5 mars 2007 a également connu des modifications. Cet article permet au Préfet de faire procéder sans délai à l'expulsion du squatteur, après dépôt de plainte et constatation de l'occupation illicite par un OPJ, et après l'envoi d'une mise en demeure par le préfet d'avoir à quitter les lieux notifiée aux occupants.
Le législateur a assoupli les conditions du recours à cette procédure, très peu utilisable en l'état. Auparavant, elle ne concernait que le domicile (résidence principale ou secondaire). Désormais, elle s'applique à tout local à usage d'habitation.
De nouveaux garde-fous ont toutefois été mis en place : le préfet doit désormais prendre en compte la situation personnelle et familiale de l'occupant.
Des délais de procédure réduits
- Le commandement de payer
Après délivrance d'un commandement de payer visant clause résolutoire, clause désormais obligatoire, le locataire disposait d'un délai de deux mois pour régler sa dette. Désormais, ce délai est réduit à 6 semaines, à l'issue duquel le Juge pourra être saisi. Le délai reste en revanche le même pour les bailleurs personnes morales, sauf SCI familiale (2 mois). Reste la question de savoir si cette réduction de délai s'applique aux baux en cours... La loi ne le dit pas.
- Le dénonciation de l'assignation au préfet
Auparavant, 2 mois devaient s'écouler entre la dénonciation de l'assignation au préfet et la première audience. Le législateur a réduit ce délai à 6 semaines.
- Délais accordés par le juge de l'exécution
Après le prononcé de l'expulsion, le locataire peut saisir le juge de l'exécution afin d'obtenir des délais, le temps de se reloger. Auparavant, les délais accordés étaient compris entre 3 mois et 3 ans. Désormais, ces délais seront compris entre 1 mois et 1 ans.
Des délais de paiement plus difficiles à obtenir
Au cours de la procédure d'expulsion, le locataire peut demander des délais de paiement de sa dette locative. L'octroi de délais, jusqu'à trois ans, avait pour effet de suspendre l'effet de clause résolutoire, et donc de l'expulsion. Désormais, cette suspension n'est plus automatique. Le magistrat appréciera au cas par cas.
Une nouvelle condition pour obtenir ces délais est également posée. Avant, il fallait uniquement que le locataire soit en capacité de régler sa dette. Aujourd'hui, le locataire devra avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
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