Ventes aux enchères immobilières : comment ça fonctionne ?

Par Maître GUYOT, Avocat Publié le 27/09/2024 à 10h19

Vous avez entendu parler de maisons ou appartements vendus aux enchères au tribunal, et souhaitez savoir comment cela fonctionne ? Où trouver les informations sur les biens mis en vente ? Quels sont les frais ? Voici quelques informations essentielles.

Avant toute chose, il faut savoir que chaque tribunal peut avoir des usages et coutumes différents pour le déroulement de ses ventes aux enchères. Il faudra donc contacter un Avocat du ressort du tribunal qui vend le bien, pour des renseignements personnalisés.

"Puis-je assister à une audience d'adjudication sans porter les enchères ? Comment savoir quels biens immobiliers sont mis en vente aux enchères ? Où trouver les documents relatifs au bien immobilier mis en vente aux enchères ?"

OUI, généralement l'audience de vente aux enchères immobilières est publique.

Vous pouvez trouver les annonces de mise en vente aux enchères de biens immobiliers à différents endroits, par exemple :

Annonces affichées à l'intérieur du tribunal judiciaire ;
Journal d'annonces légales ;
Sites internet : avoventes.fr – licitor.com - vench.fr...

Le cahier des conditions de vente (CCV) et le procès-verbal descriptif (PVD) du bien peuvent être consultés librement au "Greffe du Juge de l'Exécution", au tribunal judiciaire.

Certains documents sont également déposés sur internet, par exemple sur Avoventes.fr.

Vous pouvez par ailleurs contacter le cabinet d'Avocats en charge de la vente, dont le nom apparaît sur la publicité de la vente.

"Pourquoi un bien immobilier est vendu aux enchères ?"

Un bien immobilier peut être mis aux enchères, par exemple :

- Sur saisie immobilière : un débiteur ne paie pas ses dettes, donc un créancier vient saisir un bien immobilier lui appartenant pour le faire vendre et se faire payer sur le prix de vente.

- Sur licitation : des personnes sont propriétaires en indivision d'un bien immobilier, un coindivisaire (membre de l'indivision) demande la mise en vente du bien pour partager le prix de vente et sortir de l'indivision.

- Sur liquidation judiciaire : une société est placée en liquidation judiciaire et tous ses actifs sont mis en vente, dont parfois des biens immobiliers.

"Est-ce que l'Avocat est obligatoire pour porter les enchères en matière immobilière ? Quel Avocat peut porter les enchères en matière immobilière ?"

OUI, il faut mandater un Avocat pour qu'il porte les enchères en votre nom et pour votre compte à l'audience d'adjudication.

Seul un Avocat inscrit au Barreau du ressort du tribunal judiciaire qui vend le bien, a le droit de porter les enchères.

Exemple : si vous êtes intéressé par un bien mis en vente au tribunal judiciaire de Versailles, seul un Avocat inscrit au Barreau de Versailles a le droit de porter les enchères pour ce bien.

Si le bien qui vous intéresse est vendu au tribunal judiciaire de Paris, il faut prendre contact avec un Avocat du Barreau de Paris, etc.

"Quels sont les frais si je remporte l'enchère ?"

Si vous remportez l'enchère, vous devenez " adjudicataire " du bien immobilier. Plusieurs frais sont à prévoir à la charge de l'adjudicataire :

1. Prix d'adjudication : montant de la dernière enchère victorieuse ;

2. Frais préalables de vente : frais engagés par le créancier pour lancer la procédure, généralement entre 10.000 et 12.000 € mais cela peut aller au-delà. Le montant exact est annoncé lors de l'audience.

3. Frais annexes : environ 10% du prix d'adjudication, ils comprennent :

Frais de publication au Service de la Publicité Foncière
Frais de mutation au Trésor Public
Emoluments pour l'Avocat qui poursuit la vente et pour l'avocat de l'adjudicataire, ils sont fixés par la loi.

4. Honoraires de l'Avocat que vous mandatez : ils varient en fonction des cabinets, il convient d'interroger l'Avocat que vous souhaitez mandater.

"N'importe qui peut acheter un bien aux enchères immobilières ?"

En principe, OUI, particulier ou société.

Il y a quand même quelques exceptions. Par exemple, ne peuvent PAS acheter aux enchères immobilières, même par personne interposée :

Le propriétaire du bien saisi ;
Un mineur non-émancipé ;
Un majeur protégé sans son tuteur ou curateur ;
Un tuteur qui souhaiterait acheter un bien appartenant au majeur dont il a la charge ;
Une personne condamnée à une peine complémentaire d'interdiction d'acquérir un bien immobilier aux fins de location, etc.

Ainsi, le débiteur saisi ne peut pas passer par un Avocat pour porter les enchères pour son propre bien.

"Le bien immobilier vendu aux enchères peut-il être occupé ou squatté ?"

Le bien peut être libre d'occupation (donc sans occupant).

Le bien peut être occupé, soit par le propriétaire actuel, soit par un tiers (squatteurs, etc) sans contrat, auquel cas il faudra envisager par la suite une procédure d'expulsion le cas échéant.

Le bien peut être loué, auquel cas l'acquéreur est tenu par les stipulations du contrat de bail qui lui est transmis, à condition qu'il soit valable.

Pour connaître les conditions de vente du bien, il faut que l'enchérisseur examine le cahier des conditions de vente (CCV) et le procès-verbal descriptif (PVD).

"J'ai remporté l'enchère, est-ce que je dois payer les dettes de l'ancien propriétaire ? La vente est-elle immédiatement définitive ?"

En principe, NON. La vente forcée du bien immobilier sert justement à distribuer le prix de vente entre les créanciers de l'ancien propriétaire.

Par exemple : si j'achète un appartement dans une copropriété, je ne récupère pas les charges de copropriété impayées par l'ancien propriétaire. Je dois seulement régler les charges de copropriété à

compter du transfert de propriété du bien immobilier.

Par ailleurs, la vente n'est pas définitive immédiatement, pour plusieurs raisons.

D'une part, s'il s'agit de la 1ère mise en vente du bien, un délai de 10 jours court à compter de l'audience pour une éventuelle surenchère.

S'il y a une surenchère déposée au Greffe, cela conduira à une nouvelle audience de vente aux enchères.

Il ne peut y avoir qu'une surenchère par bien immobilier. Si le bien immobilier est remis en vente en raison d'une surenchère, il ne peut pas y avoir de 2ème surenchère.

D'autre part, les éventuels bénéficiaires de droits de préemption peuvent l'exercer et se substituer à l'adjudicataire.

Par ailleurs, si un bien est vendu dans le cadre d'une licitation (pour mettre fin à une indivision), chaque membre de l'indivision peut exercer son droit de substitution et prendre la place de l'adjudicataire.

"J'ai remporté l'enchère mais je n'ai pas obtenu mon prêt, que se passe-t-il ?"

L'achat d'un bien immobilier lors d'une vente aux enchères n'a pas de condition suspensive, le refus de prêt n'a pas d'effet en tant que tel sur la validité de la vente.

Une fois que la vente est définitive (en l'absence de surenchère), l'acquéreur a 2 mois pour payer le solde du prix d'adjudication, les frais préalables et les droits de mutation.

Si l'acquéreur ne les a pas payés dans ce délai :

Des intérêts commencent à courir ;
La vente est résolue et le bien immobilier peut être remis en vente (c'est ce qu'on appelle la réitération des enchères) ;
L'acquéreur défaillant perd toutes les sommes qu'il a pu verser ;
L'acquéreur défaillant reste tenu de payer les frais préalables de la 1ère vente ;
Si le bien se vend moins bien lors de la réitération des enchères, un créancier peut demander à l'acquéreur défaillant de payer la différence entre son enchère et l'enchère victorieuse lors de la réitération.

Par exemple : le 1er acquéreur achète un bien à 200.000 €, il ne paie pas le solde du prix d'adjudication et le bien est remis en vente. Lors de la réitération des enchères, le bien est vendu 170.000 €. Le 1er acquéreur défaillant peut être condamné à payer la différence, à savoir 30.000 €, en plus des frais préalables de la 1ère vente et des intérêts.

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