Transférer une SCI vers une holding à l'impôt sur les sociétés : enjeux fiscaux essentiels

I. Comment sont imposés les loyers dans une SCI à l'impôt sur le revenu ?

Dans une SCI imposée à l'impôt sur le revenu, les loyers ne sont pas taxés dans la société mais directement chez chaque associé. Ils s'ajoutent automatiquement à ses autres revenus, même lorsqu'ils ne sont pas réellement encaissés parce que la totalité du loyer sert à rembourser un emprunt immobilier.

L'associé paie donc l'impôt sur un revenu fiscal, ce qui peut fortement augmenter sa tranche marginale d'imposition. Les loyers supportent alors la fiscalité de l'impôt sur le revenu (11 %, 30 %, 41 % ou 45 %) ainsi que les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, solidarité 7,5 %). La charge totale peut atteindre entre 28,2 % et 62,2 %.

Lors de la vente des parts de la SCI, la plus-value ne se calcule pas simplement en comparant le prix d'achat et le prix de vente. Il faut d'abord retirer les bénéfices fonciers déjà imposés à l'impôt sur le revenu afin d'éviter une double taxation. Cette plus-value " brute " est ensuite réduite par deux séries d'abattements. Pour l'impôt sur le revenu, l'exonération est totale après vingt-deux ans de détention, grâce à un abattement de 6 % par an de la 6e à la 21e année et de 4 % la 22e.

Pour les prélèvements sociaux, l'exonération est totale après trente ans, avec un abattement de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an de la 23e à la 30e année. La plus-value restante est alors taxée à 19 % pour l'impôt sur le revenu et 17,2 % pour les prélèvements sociaux.

II. Comment se calcule la plus-value lors de la vente des parts de SCI ?

NON Transmettre une SCI imposée à l'impôt sur le revenu à une

holding soumise à l'impôt sur les sociétés permet de réduire très

significativement la fiscalité sur les loyers, qui ne s'ajoutent alors plus aux

autres revenus du foyer fiscal. Ce changement permet d'éviter une imposition

pouvant dépasser 60 %, notamment lorsque les loyers sont absorbés par les

remboursements d'emprunt. La holding offre également une meilleure capacité de

financement et une gestion consolidée du patrimoine immobilier. En comprenant les

taux d'imposition, les abattements applicables aux plus-values et le coût de 5

% des droits d'enregistrement en cas de cession, les propriétaires peuvent

choisir la stratégie la plus adaptée pour optimiser durablement leur

organisation patrimoniale.

III. Dans quels cas la holding à l'IS permet d'alléger la fiscalité ?

NON Transmettre une SCI imposée à l'impôt sur le revenu à une

holding soumise à l'impôt sur les sociétés permet de réduire très

significativement la fiscalité sur les loyers, qui ne s'ajoutent alors plus aux

autres revenus du foyer fiscal. Ce changement permet d'éviter une imposition

pouvant dépasser 60 %, notamment lorsque les loyers sont absorbés par les

remboursements d'emprunt. La holding offre également une meilleure capacité de

financement et une gestion consolidée du patrimoine immobilier. En comprenant les

taux d'imposition, les abattements applicables aux plus-values et le coût de 5

% des droits d'enregistrement en cas de cession, les propriétaires peuvent

choisir la stratégie la plus adaptée pour optimiser durablement leur

organisation patrimoniale.