Lorsqu'une SCI est imposée à l'impôt sur le revenu, les loyers perçus s'ajoutent directement aux autres revenus du foyer fiscal, même lorsque ces loyers ne sont pas réellement encaissés parce qu'ils servent à rembourser un prêt immobilier. Cela peut entraîner une fiscalité très lourde, parfois supérieure à 60 %. De nombreux propriétaires envisagent alors de transférer leurs parts de SCI vers une holding soumise à l'impôt sur les sociétés afin d'alléger la pression fiscale et d'améliorer la gestion globale de leur patrimoine. Comprendre comment sont taxés les revenus fonciers, comment se calcule la plus-value sur les parts, et quels sont les avantages concrets de la détention via une holding à l'IS permet de sécuriser ce type de restructuration.
FiscalOptimisation, sécurisation ou régularisation fiscale, contestation d'impôt ou de contrôle (recouvrement, pénalités).DivorceDivorce à l'amiable (consentement mutuel) ou contentieux (faute, altération définitive du lien conjugal, séparation de corps...).ImmobilierAchat/vente, location (bail, loyers, expulsion), copropriété, voisinage, travaux, financement.TravailRelation employeur-salarié de droit privé (contrat, exécution et rupture), salaires, sanctions, prud'hommes, discrimination, harcèlement.Permis de conduireMesures administratives. Retrait de points, suspension, annulation, invalidation, infractions et délits.Droit des étrangersTitre de séjour, visa, asile, OQTF, régularisation, renouvellement, naturalisation, travail, rétention, expulsion.PénalVictime, suspect(e), mis(e) en cause ou condamné(e) (plainte, audition, garde à vue, jugement, appel, recours, partie civile).Famille & PersonnesGarde d'enfants, pension alimentaire, autorité parentale, PACS, tutelle, curatelle et protection des majeurs ou mineurs.SuccessionsPréparation ou règlement (donation, testament, héritage, assurance-vie, partage...), conflit entre héritiers.ConsommationLitige entre un particulier et un professionnel (achat, remboursement, garantie, SAV, travaux, rétractation).AdministratifContester une décision d'une administration ou d'un établissement public (refus, sanction, absence de réponse...).AssuranceContrat, sinistre, refus de garantie, expertise, résiliation et indemnisation dans un litige avec une compagnie d'assurance. Union européenneLibre circulation, concurrence, litiges intra-UE et application du droit de l'Union européenne.InternationalSituation impliquant plusieurs pays (tribunal compétent, loi applicable, exécution d'une décision étrangère, exequatur).FiliationReconnaissance ou contestation de paternité, adoption et actions relatives à la filiation ou à l'état des personnes.Dommage corporelAccident, agression, responsabilité, expertise médicale et indemnisation des préjudices corporels et moraux.UrbanismeRègles et projets de construction (PLU/SCOT), permis, recours contre autorisations/refus, préemption, sanctions.Entreprises en difficultéSauvegarde, redressement, liquidation judiciaire, cessation des paiements et responsabilité du dirigeant.SurendettementDettes et dossier Banque de France (dépôt, contestation, plan, mesures imposées, effacement, recours).Bail commercialBail, renouvellement, résiliation, fixation du loyer, cession, sous-location, indemnité d'éviction et travaux.SociétésCréation, structuration, statuts, actionnaires, gouvernance, cession, conflits associés/dirigeants.Banque et créditPrêt, caution, frais bancaires, incidents de paiement, saisies et opérations contestées avec un établissement financier.Propriété intellectuelleCréer, protéger ou défendre marque, brevet, logiciel ou domaine (dépôt, contrefaçon, concurrence déloyale).Changement d'état civilChangement de nom ou prénom, rectification d'acte, mentions et modification d'état civil ou de filiation.CommercialContrats, impayés, recouvrement, concurrence et responsabilité commerciale entre sociétés.SantéErreur médicale, responsabilité hospitalière, pharmacie, indemnisation et droits des patients ou soignants.Sécurité socialeLitige sur des prestations (AT-MP, refus, trop-perçu, taux), cotisations ou contrôle.EnvironnementPollution, déchets, eau, sols, installations classées et responsabilité environnementale.RuralAchat, vente ou transmission d'exploitation et de terres agricoles, bail rural, SAFER, expropriation et foncier agricole.Nouvelles technologiesSaaS, e-commerce, plateformes, site/app, données personnelles, cybersécurité, piratage, contenus en ligne.SportClub/fédération, contrats, transferts, règlement fédéral, sponsoring, dopage, droit à l'image, relations club/joueur.TransportsVoyageurs ou marchandises (retard, bagages, fret, avarie, dommages), responsabilité, indemnisation, assurance.Associations et fondationsCréation, gestion, subventions, gouvernance et conflits au sein d'associations ou fondations.
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I. Comment sont imposés les loyers dans une SCI à l'impôt sur le revenu ?
Dans une SCI imposée à l'impôt sur le revenu, les loyers ne sont pas taxés dans la société mais directement chez chaque associé. Ils s'ajoutent automatiquement à ses autres revenus, même lorsqu'ils ne sont pas réellement encaissés parce que la totalité du loyer sert à rembourser un emprunt immobilier.
L'associé paie donc l'impôt sur un revenu fiscal, ce qui peut fortement augmenter sa tranche marginale d'imposition. Les loyers supportent alors la fiscalité de l'impôt sur le revenu (11 %, 30 %, 41 % ou 45 %) ainsi que les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, solidarité 7,5 %). La charge totale peut atteindre entre 28,2 % et 62,2 %.
Lors de la vente des parts de la SCI, la plus-value ne se calcule pas simplement en comparant le prix d'achat et le prix de vente. Il faut d'abord retirer les bénéfices fonciers déjà imposés à l'impôt sur le revenu afin d'éviter une double taxation. Cette plus-value " brute " est ensuite réduite par deux séries d'abattements. Pour l'impôt sur le revenu, l'exonération est totale après vingt-deux ans de détention, grâce à un abattement de 6 % par an de la 6e à la 21e année et de 4 % la 22e.
Pour les prélèvements sociaux, l'exonération est totale après trente ans, avec un abattement de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an de la 23e à la 30e année. La plus-value restante est alors taxée à 19 % pour l'impôt sur le revenu et 17,2 % pour les prélèvements sociaux.
II. Comment se calcule la plus-value lors de la vente des parts de SCI ?
NON Transmettre une SCI imposée à l'impôt sur le revenu à une
holding soumise à l'impôt sur les sociétés permet de réduire très
significativement la fiscalité sur les loyers, qui ne s'ajoutent alors plus aux
autres revenus du foyer fiscal. Ce changement permet d'éviter une imposition
pouvant dépasser 60 %, notamment lorsque les loyers sont absorbés par les
remboursements d'emprunt. La holding offre également une meilleure capacité de
financement et une gestion consolidée du patrimoine immobilier. En comprenant les
taux d'imposition, les abattements applicables aux plus-values et le coût de 5
% des droits d'enregistrement en cas de cession, les propriétaires peuvent
choisir la stratégie la plus adaptée pour optimiser durablement leur
organisation patrimoniale.
III. Dans quels cas la holding à l'IS permet d'alléger la fiscalité ?
NON Transmettre une SCI imposée à l'impôt sur le revenu à une
holding soumise à l'impôt sur les sociétés permet de réduire très
significativement la fiscalité sur les loyers, qui ne s'ajoutent alors plus aux
autres revenus du foyer fiscal. Ce changement permet d'éviter une imposition
pouvant dépasser 60 %, notamment lorsque les loyers sont absorbés par les
remboursements d'emprunt. La holding offre également une meilleure capacité de
financement et une gestion consolidée du patrimoine immobilier. En comprenant les
taux d'imposition, les abattements applicables aux plus-values et le coût de 5
% des droits d'enregistrement en cas de cession, les propriétaires peuvent
choisir la stratégie la plus adaptée pour optimiser durablement leur
organisation patrimoniale.
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