7 règles à connaître pour une location sur Airbnb

Par Alexia.fr, sous la direction de Benoît ChancerelFondateur d'Alexia | Pionnier de la LegalTech et expert en digitalisation du droit depuis plus de 15 ans. Publié le 12/12/2018 à 15h47

Avec les locations sur Airbnb et les autres plateformes disponibles, la location meublée de courte durée entre particuliers a beaucoup de succès. Cependant, il faut savoir que ce type de location est très encadré.

La location sur Airbnb est le fait d’accueillir contre le paiement d’une somme, des touristes français ou étrangers à la recherche d’un toit.

Cependant, dans certaines villes, ce phénomène a pris de l’ampleur et la location sur ces plateformes n’est plus occasionnelle ce qui est une concurrence déloyale pour les hébergeurs professionnels.

Un autre problème a été créé avec ces nouvelles locations meublées : la diminution du parc locatif, c’est pourquoi, maintenant il est prévu qu’à Paris, les personnes ne peuvent louer leur logement que 120 nuits sur Airbnb.

Les demandes à réaliser par le propriétaire

Le propriétaire peut proposer son bien immobilier à la location meublée 4 mois par an, de manière continue ou discontinue, à la nuit, à la semaine ou au mois car une résidence principale doit être occupée par le propriétaire au moins 8 mois pour être considérée comme telle.

Le conseil municipal peut soumettre le propriétaire à faire une déclaration préalable ou une demande d’enregistrement pour louer des meublés sur de courtes durées. Les propriétaires obtiennent alors un numéro d’enregistrement. Le numéro de déclaration doit être inscrit sur les annonces de location.

A noter : Cette procédure est prévue pour les villes de plus de 200 000 habitants, les autres doivent passer par une délibération du conseil municipal.

Quand la procédure d’enregistrement est mise en place, il n’y a pas besoin de remplir la déclaration.

Si vous devez passer par la déclaration du meublé de tourisme, vous devez remplir un formulaire à retirer en mairie ou directement en ligne à cette adresse.

Pour savoir si cette procédure a lieu dans une commune, il faut prendre contact avec le service d’urbanisme de la ville.

Si le logement n’est pas la résidence principale, il s’agit d’une résidence secondaire dès que vous ne vivez pas 8 mois dedans. Il faut demander en plus de la déclaration en mairie, un changement d’usage et de destination. Le logement va perdre son caractère juridique et fiscal de local d’habitation.

C’est le cas pour les logements dans une commune de :

plus de 200 000 habitants,
de la petite couronne parisienne,
des communes de plus de 50 000 habitants comportant des zones tendues.

Une zone tendue est l' endroit où il y a un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.

La mairie peut décider de vous accorder le changement d’usage ou non. La mairie fixe la durée de l’autorisation. A l’expiration, le logement retrouve son usage d’habitation, sauf si vous souhaitez continuer l’activité alors il faut faire une nouvelle demande.

Attention : Avant de penser à louer, il faut vérifier que le règlement de copropriété de l’immeuble n’interdit pas la location de meublé de tourisme.

En cas de non-respect de vos obligations, vous risquez :

450 € au titre de l’amende pour non-déclaration de bien en location courte durée,
50 000 € au titre de l’amende pour non demande d'autorisation par le code de l'urbanisme,
une astreinte de 1 000 € par jour et par mètre carré jusqu’à la régularisation de votre situation.

A noter : Concernant la location de courte durée à Paris, celle-ci répond à des conditions supplémentaires liées à l'urbanisme.

L'autorisation à obtenir pour une sous-location

Un locataire ne peut pas sous-louer sans avoir l’autorisation préalable écrite par le propriétaire.

Si un locataire ne demande pas l’autorisation et sous-loue, il peut être condamné à verser un dédommagement et le propriétaire peut demander la résiliation du bail.

Tout comme pour un propriétaire, il ne peut louer que 4 mois par an et faire une déclaration préalable en mairie si le logement est dans une commune en pénurie.

A noter : Pour une sous-location, le loyer ne doit jamais être supérieur au loyer payé entre le locataire et le propriétaire.

Imaginons que votre loyer est de 500 € et que vous souhaitez le sous-louer le mois de juillet pendant vos vacances, vous ne pouvez pas demander plus de 500 €.

La possibilité de louer une partie de la résidence principale

Il est tout à fait possible de louer une partie de sa résidence principale sans avoir à payer l’impôt sur le revenu et les contributions sociales.

Cependant, il faut que pour le locataire, la partie louée constitue sa résidence principale ou la résidence temporaire pour un travailleur saisonnier.

Il faut également respecter des conditions concernant le montant de la location.

Attention : Si le locataire a un accès indépendant, le loueur ne peut pas profiter de ce régime.

A noter : Pour une sous-location, il faut toujours demander l’autorisation préalable écrite du propriétaire.

Opter pour le statut de loueur en meublé de touriste

Des loueurs décident maintenant de louer exclusivement en courte durée à des personnes de passage.

Des investisseurs immobiliers décident même d’acquérir des biens pour proposer des locations de courtes durées. Cependant, si c’est le cas, il faut prendre conscience qu’il faut se déclarer en tant que loueur en meublé de tourisme afin de bénéficier du micro-BIC et de l'abattement de 71 %.

La nouvelle imposition

Les personnes qui donnent en location directe ou indirecte un logement meublé sont considérées comme exerçant une activité imposable au niveau des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Les revenus encaissés sont à déclarer au titre de la location meublée non professionnelle.

La personne peut profiter du régime micro-BIC si les revenus ne dépassent pas 33 100 € annuels. Dans ce cas, il y a un abattement pour frais de 50 %. Dans les faits, c’est la moitié des revenus qui est soumise à l’imposition sur le revenu.

Attention : Il faut également payer les contributions sociales.

Si les revenus encaissés dépassent 33 100 € annuels, la personne est soumise à l’imposition au réel.

A noter : Le régime fiscal est plus souple pour une location d’une partie de la résidence principale si le loueur continue à vivre dedans.

L'obligation de déclarer les revenus par Airbnb

Les plateformes mentionnent les revenus que vous obtenez des locations. L’avantage est que vous pouvez contrôler facilement les revenus que vous encaissez pour éviter certains régimes quand vous risquez de dépasser les seuils.

La plateforme de location va informer l’administration fiscale des revenus que vous tirez de la location meublée à partir du 1er janvier 2019.

L’administration pourra ainsi facilement contrôler si vous déclarez tous les revenus obtenus.

L'obligation de payer des cotisations sociales

Les personnes louant des locaux d’habitation à une clientèle de passage doivent être inscrites au régime de la Sécurité sociale des indépendants dès que les sommes encaissées dépassent 23 000 € par an.

Dans ce cas, le loueur doit payer des cotisations sociales.

A noter : Il est possible de ne pas s’inscrire à ce régime et de choisir l’affiliation au régime général de la sécurité sociale. Dans ce cas, les cotisations sont encaissées par l’URSSAF.

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