La vente d'un bien indivis par un seul indivisaire

Par Maître MEDJNAH, Avocat Publié le 12/09/2017 à 13h41

Un indivisaire peut-il passer seul un acte de vente en cas de mise en péril de l'indivision ?

Dans l'état de la jurisprudence actuelle, il semble que la Cour de cassation réponde par l'affirmative sous réserve de l'appréciation souveraine des juges du fond de la mise en péril de l'intérêt commun (Cass. 1re civ., 8 mars 2017, n° 15-28318).

Analyse

Dans un contentieux récent relatif à une indivision entre deux époux qui ont acquis en commun un bien immobilier, Quelques années plus tard, ces derniers décident de divorcer. A l'issu du divorce, des difficultés naissent lors de la liquidation de leur régime patrimonial. Un contentieux judiciaire s'ensuit du fait que l'ex-mari ne répondait pas aux demandes répétées de son ex-femme de vendre amiablement leur bien indivis, sachant qu'elle n'avait pas accès au bien, occupé par son ex-conjoint. Elle a donc saisi la justice afin d'obtenir l'autorisation judiciaire de vendre seule ledit bien.

L'ex-mari reproche aux juges du fond d'avoir autorisé son ex-épouse à vendre seule l'immeuble indivis et de fixer le prix plancher de ce bien.

En effet, l'autorisation judiciaire de vendre a été donnée sur le fondement de l'article 815-5 du Code civil. Cet article prévoit qu'un indivisaire peut être autorisé par la justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun.

Dans son pourvoi en cassation, l'ex-mari fait valoir que la Cour d'appel a violé ce texte en se contentant de retenir que sa carence et son inertie révélaient son refus de vendre le bien indivis, sans même rechercher si ce refus mettait en péril l'intérêt commun de l'indivision.

La Cour de cassation a rejeté cet argument pour plusieurs raisons. Les Hauts magistrats ont en effet constaté que l'ex-époux n'avait donné aucune suite aux mandats de vente et propositions de vente transmises par son ex-épouse. Il n'avait entrepris aucune démarche en vue de la vente, sans explication. Il n'avait produit aucune pièce démontrant sa bonne foi ainsi que la réalité de son investissement personnel. Enfin, il n'avait contacté aucune agence immobilière pour réaliser une estimation, ni même transmettre une annonce sur un site internet. Les juges du fond ont donc valablement considéré qu'il y a avait bien carence et inertie de l'ex-époux, démontrant ainsi son refus de vendre le bien indivis. Ils ont décidé souverainement que le refus de l'ex-conjoint était de nature à mettre en péril l'intérêt commun de l'indivision.

Appréciation

La Cour de cassation rappelle ici que l'existence d'un péril pour l'intérêt commun est souverainement appréciée par les juges du fond. Cette décision est d'ailleurs conforme à la jurisprudence relative aux dispositions de l'article 815-5 du Code civil. Ainsi, par exemple, la Cour de cassation a déjà retenu qu'un immeuble indivis inoccupé, générant des charges importantes mais aucun revenu locatif, peut être mis en vente au prix du marché sur autorisation judiciaire, malgré le refus du coïndivisaire, dès lors que ce refus bloque le processus de vente et met donc en péril l'intérêt commun de l'indivision (Cass. 1re civ., 5 mars 2014, n° 12-26618).

Maître Mourad MEDJNAH

Avocat à la Cour

Docteur en droit chargé d'enseignement supérieur

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