5 questions sur l'indemnité d'occupation qui peut être due par un indivisaire
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Chaque indivisaire a le droit d'utiliser le bien indivis à condition que cet usage soit compatible avec le droit des autres indivisaires.
A défaut, il est considéré qu'il use et jouit de la chose privativement et dans ce cas, il peut être redevable d'une indemnité d'occupation.
Cependant, cette indemnité n'est due qu'à certaines conditions.
1. A quelles conditions y a -t-il jouissance privative d'un indivisaire le rendant redevable d'une indemnité d'occupation ?
Certaines situations ont pu poser questions. Ainsi, si un indivisaire a récupéré les clés d'un locataire du bien ayant quitté les lieux, peut-on considérer qu'en tant que détenteur des clés, il est le seul à pouvoir user de la chose le rendant ainsi redevable d'une indemnité ?
La jurisprudence a répondu par l'affirmative en décidant que la détention exclusive des clés de l'immeuble permet à l'indivisaire d'avoir exclusivement la possibilité d'user du bien : la jouissance privative d'un immeuble indivis résulte de l'impossibilité de droit ou de fait pour les coïndivisaires d'user de la chose, de sorte que la détention des clés, en ce qu'elle permettait à son détenteur d'avoir seul la libre disposition d'un bien indivis, est constitutive d'une jouissance privative et exclusive.
Dès lors qu'un indivisaire a la possibilité de priver les autres coïndivisaires d'accéder et d'utiliser le bien indivis, il en a une jouissance exclusive et doit une indemnité d'occupation.
Afin d'éviter de se retrouver dans une telle situation, il appartient à tout indivisaire de remettre un double des clés à ses coïndivisaires, ou à un tiers (notaire, avocat?) afin de ne pas se voir reprocher une jouissance exclusive du bien.
2. L'indemnité d'occupation est-elle due même en cas d'inoccupation totale du bien ?
Sauf convention contraire, l'indemnité mise à la charge de l'indivisaire qui jouit privativement d'un immeuble indivis est due, même en l'absence d'occupation effective.
Ainsi, en cas de divorce, l'un des époux peut être autorisé à occuper le bien immobilier acquis conjointement : en cas d'indivision post communautaire. Dans le cadre de la liquidation de l'indivision née à la suite du prononcé du divorce, un époux peut être redevable d'une indemnité s'il a été autorisé à occuper un bien immobilier par exemple à la suite de l'ordonnance de non-conciliation.
L'indemnité due par exemple par l'épouse pour l'occupation privative de la résidence principale peut-elle être réduite si elle soutient ne pas avoir occuper la totalité du bien devenu trop grand pour elle seule ?
Si certaines tribunaux ont accepté de réduire l'indemnité à 50 % de sa valeur locative, en raison de l'impossibilité pour l'indivisaire de jouir de l'intégralité du bien compte tenu de sa superficie ces décisions ont été censurées par la cour de cassation qui considère que l'indemnité mise à la charge de l'indivisaire en contrepartie du droit de jouir privativement d'un immeuble indivis est due, même en l'absence d'occupation effective.
L'indemnité reste due, même si l'indivisaire qui s'est vu octroyer le droit de jouir privativement de l'immeuble ne l'occupe pas effectivement.
L'époux ayant été privé de la jouissance de l'intégralité de l'immeuble par la décision de justice, il convenait de l'indemniser pour le tout, sans qu'il soit possible de procéder à un abattement en fonction de la surface effectivement occupée.
Lorsqu'un indivisaire se voit réserver la jouissance d'un bien indivis, le fait qu'il l'occupe réellement est totalement indifférent : il reste tenu au paiement de l'indemnité.
3. Comment est calculée l'indemnité d'occupation ?
L'indemnité d'occupation a pour objet d'indemniser l'indivision du préjudice causé par la perte des fruits et revenus et indemnise le fait que les coïndivisaires soient mis dans l'impossibilité d'utiliser le bien et d'en percevoir les fruits et revenus.
Il est admis que l'indemnité d'occupation mise par à la charge de l'indivisaire qui jouit privativement d'un bien indivis doit être
déterminée en ayant égard à la valeur locative des biens La valeur locative est le critère de référence pour déterminer le montant de l'indemnité d'occupation.
La valeur locative peut être calculée en tenant compte des améliorations apportées par l'indivisaire au bien qu'il occupe, en appliquant une pondération au regard des améliorations apportées.
La valeur locative est celle du marché qui est pondérée selon les cas :
- Par un abattement de 20 à 30 % en raison de la précarité de l'occupation .
- Dans un souci d'équité et en fonction des circonstances particulières de l'espèce
- De la nature et de la situation de l'immeuble et de sa valeur,
- Du fait que l'occupation d'un immeuble indivis par un indivisaire intervient dans une situation très conflictuelle, qu'il ne peut y avoir de la part de l'occupant une jouissance paisible du bien, et que cette occupation peut être sans cesse remise en cause par le coïndivisaire.
4. Les travaux de l'indivisaire occupant sont-ils déduits de l'indemnité d'occupation ?
Les travaux ou dépenses effectués par l'indivisaire occupant ne justifient pas une baisse de l'indemnité d'occupation, bien au contraire : l'indivisaire qui occupe l'immeuble doit une indemnité fixée d'après le nouvel état de l'immeuble après les améliorations qu'il a pu apportées;
En revanche, il peut réclamer à ses coïndivisaires une indemnité en contrepartie des améliorations apportées à l'immeuble et dont il devra justifier (factures etc...).
5. Comment être déchargé de l'indemnité d'occupation ?
L'indivisaire qui souhaite être déchargé de l'indemnité d'occupation devra abandonner le droit de jouissance privatif et remettre le
bien à disposition de l'indivision, en restituant les clefs de l'immeuble.
Il est en outre rappelé qu'une indemnité ne peut être exigée que d'un indivisaire ayant l'usage privatif d'un bien si sa
jouissance se fonde uniquement sur sa qualité d'indivisaire, et non pas sur un autre titre.
La jouissance du bien peut résulter d'une convention :
- Une convention peut être passée entre les coïndivisaires et l'un d'entre eux pour lui concéder la
jouissance d'un bien indivis dans le cadre d'un bail ou d'une convention dans le cadre de laquelle la jouissance privative peut être conférée à un indivisaire, soit à titre gratuit, soit à titre onéreux et la liberté des conventions prévaut alors.
- Un bail verbal : Dans l'hypothèse où un indivisaire qui occupe l'immeuble indivis en qualité de locataire en vertu d'un bail verbal d'habitation n'est pas redevable d'une indemnité d' occupation envers l' indivision,
Elle peut résulter d'un titre légal:
En l'absence de convention, un indivisaire peut se prévaloir d'un titre qui le dispense de payer une indemnité d'occupation.
Tel est le cas dans les situations suivantes :
- exécution par son conjoint coïndivisaire de son devoir de secours dans le cadre d'une procédure de divorce,
- le conjoint survivant a un droit d'habitation sur le logement appartenant aux époux ou dépendant totalement de la succession qu'il occupait effectivement à l'époque du décès, ainsi qu'un droit d'usage sur le mobilier le garnissant, ce qui exclut le paiement d'une indemnité d'occupation.
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