Que faire lorsque le locataire quitte le logement sans prévenir?
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Le propriétaire-bailleur est souvent confronté à un problème délicat à gérer lorsque le locataire quitte le logement qu'il occupe sans prévenir, sans laisser de nouvelles, ni respecter un délai de préavis ou donner de congé et, parfois, en laissant derrière lui des loyers impayés, voire des lieux dégradés.
Même si de nombreux indices laissent à penser que le locataire est parti définitivement (témoignages des voisins, de la concierge ou du gardien, boite aux lettres qui déborde, volets fermés, etc...), et même si le contrat de bail contient une clause résolutoire du bail prévoyant une résiliation automatique du contrat, le bailleur ne peut pas pour autant pénétrer dans les lieux et recouvrer immédiatement l'usage de son bien.
La loi impose d'effectuer des démarches préalables précises (article 14-1 de Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989), sous peine de commettre une voie de fait pénalement sanctionnable.
Cet article entend détailler méthodiquement ces démarches préalables dans un esprit pédagogique.
1. Faire dresser un constat d'huissier pour constater l'abandon du logement
Dans un premier temps, le bailleur doit faire appel à un huissier de justice qui se chargera de délivrer au locataire une mise en demeure de justifier qu'il occupe le logement. A défaut de réponse dans un délai d'un mois à compter de la date de signification de la mise en demeure, l'huissier peut y pénétrer, accompagné d'une autorité de police ou de gendarmerie ou d'une autorité municipale (maire, conseiller municipal) ou de deux témoins majeurs indépendants du bailleur et de l'huissier (article L. 142-1 du Code des procédures civiles d'exécution). S'il constate l'abandon des lieux par le locataire, l'huissier dresse un procès-verbal de constat décrivant l'état des lieux et contenant l'inventaire des biens laissés sur place, avec l'indication de leur valeur marchande.
2. Saisir le Tribunal d'instance du lieu où se situe le logement
A l'aide du constat d'huissier, le bailleur va pouvoir saisir par voie de requête le juge du Tribunal d'instance territorialement compétent, qui se prononcera, sans débat préalable, sur la résiliation du contrat de location, la reprise des lieux abandonnés et le montant des loyers impayés (article 1 du décret n° 2011-945 du 10 août 2011). L'assistance d'un avocat, bien que non obligatoire, est vivement recommandée et souvent nécessaire.
Après avoir examiné la recevabilité de la requête, le juge d'instance rend une ordonnance constatant l'abandon du logement, prononçant la résiliation judiciaire du bail et autorisant le bailleur à reprendre l'usage de son logement et, si nécessaire, à faire vendre aux enchères les biens laissés sur place en cas de loyers impayés. Pour les biens ne pouvant être vendus, le juge peut les déclarer abandonnés.
Une fois le jugement rendu, le bailleur doit le faire signifier dans un délai de deux mois par huissier à l'adresse du logement abandonné. Le locataire ou tout occupant de son chef dispose alors d'un mois pour s'opposer à cette ordonnance (article 6 décret n° 2011-945 du 10 août 2011). Passé ce délai, le bailleur est alors déliés de ses obligations contractuelles à l'égard du locataire ayant abandonné le logement et peut reprendre son bien pour le relouer à une autre personne.
3. En cas de réintégration du locataire dans le logement avant la reprise
Si le locataire réintègre le logement avant sa reprise par le propriétaire, il faut faire intervenir l'huissier qui se chargera de constater la réintégration et délivrera au locataire un commandement d'avoir à libérer les lieux et pourra requérir par la suite le concours de la force publique.
Néanmoins, des incidents de procédure peuvent surgir en cours de procédure et bouleverser le déroulement de cette procédure de reprise simplifiée d'un logement vacant. C'est pourquoi l'assistance d'un avocat est souvent nécessaire.
Maître Mourad MEDJNAH
Avocat à la Cour d'appel de Paris
Docteur en droit chargé d'enseignement supérieur
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