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Bail précaire : l'essentiel en 3 points

Bail commercial / Par Alexia.fr , Publié le 12/03/2018 à 14h10
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Le bail précaire, aussi connu sous le nom de bail dérogatoire ou de bail de courte durée, est utilisé pour la location d'un local pour exploiter un fonds de commerce. Sa spécificité est qu’il déroge au régime du bail commercial du fait de sa durée beaucoup plus courte. En effet, vous ne pouvez pas conclure un bail précaire de plus de 3 ans (renouvellement compris).

Les caractéristiques du bail précaire

Vous pouvez conclure un bail précaire si vous exercez une activité commerciale ou artisanale.

Vous pouvez le conclure pour une durée de 3 ans maximum, renouvellement compris, cependant aucune durée minimale n’est prévue. A la fin du bail précaire, vous ne pourrez pas conclure un nouveau bail précaire pour exploiter le même fonds de commerce, dans les mêmes locaux, sinon le bail précaire sera requalifié en bail commercial, donc vous aurez un engagement de neuf ans.

Vous pouvez renouveler le bail si la durée initiale du bail précaire est inférieure à deux ans (ou trois ans pour les baux conclus depuis le 1er septembre 2014).

Attention : Avec le bail précaire, vous n’avez pas le droit au renouvellement de votre bail contrairement au bail commercial.

Imaginons que vous ayez conclu un bail précaire de 2 ans le 1er janvier 2017, il vous sera possible d'obtenir un renouvellement d'un an maximum seulement si le propriétaire est d'accord.

Vous devez rédiger le bail précaire par écrit lors de votre entrée dans les lieux en stipulant que vous renoncez au régime des baux commerciaux.

A la fin du bail précaire, le bailleur n’a pas besoin de vous donner congé. Vous devez quitter les locaux immédiatement sans avoir le droit à une indemnité d’éviction. D’ailleurs, vous, tout comme le propriétaire, ne pouvez pas donner un congé anticipé. Si vous partez avant la fin du bail, vous devrez quand même payer tous les loyers restants.

Si vous restez dans les lieux après la fin du bail et si le bailleur ne manifeste pas son opposition pendant le délai d’un mois, vous aurez automatiquement un nouveau bail, mais sous le régime du bail commercial.

A retenir

Depuis le 1er septembre 2014, l’état des lieux d’entrée et celui de sortie sont obligatoires.

Les avantages du bail précaire

Pour le locataire

Ce bail peut être intéressant dans le cas où les besoins et les effectifs de votre entreprise risquent d’évoluer rapidement car ainsi vous pourrez facilement changer de locaux.

Si vous n’êtes pas certain de la zone géographique, le bail précaire vous permet de tester la zone pour voir si votre activité y a sa place.

En effet, le bail précaire vous permet de ne pas prendre un engagement trop important en terme de durée, mais également au niveau financier puisque votre dépôt de garantie sera moins important et le loyer également. Ainsi cela peut être le choix idéal si vous vous lancez dans la création de votre entreprise sans être sûr que celle-ci fonctionnera.

Pour le bailleur

Il vous permet de vérifier votre locataire, sa situation et son activité avant d’éventuellement vous engager dans un bail commercial de 9 ans.

De plus, ce bail ne vous oblige pas à verser une indemnité d’éviction à votre locataire si vous ne souhaitez pas renouveler le bail.

Les inconvénients du bail précaire

Si vous êtes le locataire, vous n’aurez le droit à aucune indemnité d’éviction. A la fin du bail, vous ne pourrez que quitter les locaux car vous n’avez aucun droit au renouvellement du bail. Seul le propriétaire peut décider de vous accorder un renouvellement.

Ainsi, si votre activité est très rentable, vous risquez de voir le propriétaire arriver avec des conditions plus lourdes notamment en termes de loyer.

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