4 points à retenir si vous souhaitez acheter une maison avec votre concubin

Par Alexia.fr, sous la direction de Benoît ChancerelFondateur d'Alexia | Pionnier de la LegalTech et expert en digitalisation du droit depuis plus de 15 ans. Publié le 28/05/2018 à 16h34

Vous êtes en couple et vous souhaitez acheter une maison ou un appartement avec votre concubin ? Quelques précautions sont à prendre notamment en cas d’une éventuelle séparation. De simples concubins qui achètent une maison ou un appartement ensemble sont considérés en indivision.

L’indivision vous rend propriétaire avec votre concubin du bien. Pour une gestion plus simple, il est recommandé d’avoir recours à une convention d’indivision.

Cependant une autre solution existe, vous pouvez avoir recours à une SCI.

La SCI est une société civile et c’est elle qui va être propriétaire du bien et vous (et votre concubin), serez propriétaire du bien à hauteur de votre pourcentage dans la SCI.

Le recours à l'indivision

Sachez que dès que vous achetez le bien à deux, vous êtes en indivision. Vous pouvez tout à fait choisir la part de chacun dans l’indivision.

Elles peuvent être égalitaires, donc 50 / 50, mais elles peuvent également être différentes comme 75 / 25 selon les apports de chacun pour l’achat du bien ou selon les différents remboursements.

Si vous ne souhaitez pas une répartition égalitaire, vous devez alors le mentionner dans une convention d’indivision.

Cela se complique un peu en cas de séparation.

Si vous êtes en accord sur la vente du bien, chacun va récupérer sa part et il n’y a aucun souci. De même si un de vous souhaite racheter la part de l’autre pour conserver la maison. Dans ce cas, celui qui rachète la part devient le seul propriétaire du bien.

Imaginons que vous avez encore un crédit de 100 000 € et que la maison est vendue 200 000 €. Si vous avez des parts égalitaires alors vous aurez chacun 50 000 € après le remboursement du crédit.

Si vous rachetez la part de votre concubin, c’est-à-dire, la moitié de la valeur de la maison (si vous avez des parts égalitaires), vous devez également demander la désolidarisation sur l’emprunt. La banque pourra vous demander une nouvelle garantie.

Si à l’inverse, vous n’arrivez pas à vous mettre d’accord, il faudra demander au juge de réaliser le partage du bien car vous (ou votre concubin), n’êtes pas obligé de rester dans l’indivision si vous souhaitez en sortir. Bien entendu, si vous souhaitez garder le bien, vous pouvez également racheter la part de votre concubin. Sinon la vente aura lieu et vous récupérerez votre part.

Le plus délicat est en cas de décès car si vous décédez vos biens iront à vos héritiers, ainsi ils deviendront co-indivisaires avec votre concubin pour votre maison. Ils pourront également demander le partage et donc la vente du bien. Cependant, votre concubin pourra racheter votre part s’il le souhaite.

Le recours à la SCI

Créer une SCI demande les mêmes formalités que n’importe quelle autre entreprise notamment l’immatriculation et la publication. Cependant, elle vous permet une organisation plus souple.

Vous allez créer la SCI avec votre concubin et c’est la SCI qui va acheter le bien ou vous allez faire l'apport de l'immeuble dans la société. Chaque concubin va recevoir les parts sociales de la société en fonction de la part que vous apportez dans le capital.

Si vous vous séparez, vous pourrez décider à la majorité simple, la vente du bien par la SCI. Vous pourrez également vendre vos parts de la SCI à votre concubin ou à quelqu’un d’autre.

Comme avec l’indivision, par contre, en cas de décès, vos parts reviendront à vos héritiers.

La protection du concubin

En cas d’indivision, vous pouvez quand même prendre quelques précautions.

Déjà si vos héritiers sont vos enfants mineurs, votre concubin pourra demander au juge le maintien de l’indivision afin de garder la maison.

Vous avez également la possibilité de léguer à votre concubin votre part dans l’indivision. Par contre, votre concubin devra payer les frais de succession.

Attention : Vous devez vérifier que ce legs ne rentre pas en conflit avec les règles de succession notamment la part qui revient à vos héritiers.

Vous pouvez également prévoir que votre concubin rachètera votre part en désintéressant la succession.

En cas de SCI, vous pouvez prévoir l’insertion dans les statuts d’une clause d’agrément. Ainsi vous ou votre concubin, en tant qu’associé, aurez un droit de regard sur les personnes voulant entrer dans la société. Vous devrez accepter ou refuser l’entrée dans la société.
Ainsi à votre décès, votre concubin pourra refuser l’entrée dans la société des héritiers s’il souhaite racheter les parts.

Vous pouvez également prévoir un démembrement de propriété. Cette situation consiste à diviser les parts de chacun en deux. Votre première part sera en nue-propriété et l’autre en usufruit, inversement pour votre concubin. Ainsi à votre décès, les parts que vous aviez en usufruit reviennent à votre concubin puisqu'il en a la nue-propriété. Il aura alors la pleine propriété de la moitié des parts.

L’usufruit vous accorde la jouissance du bien alors que la nue-propriété, vous accorde la propriété du bien, mais pas la jouissance.

Vos héritiers, quant à eux, auront les parts achetées en nue-propriété. Cette situation permet à votre concubin de toujours pouvoir vivre dans le bien puisque vos héritiers auront la nue-propriété et non l'usufruit. Ils ne pourront pas l'obliger à vendre.

Le recours ultime : la clause de tontine

Cette clause doit être insérée dans l’acte de vente du bien. Elle prévoit qu’au décès d’un des concubins, le survivant est considéré comme avoir toujours été le seul propriétaire.

Les héritiers n’ont aucun droit.

Par contre en cas de séparation, vous serez obligé de trouver un accord avec votre concubin pour vendre le bien, vendre vos parts ou acheter ses parts.

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Le recours à l'indivision

Le recours à la SCI

La protection du concubin

Le recours ultime : la clause de tontine