La promesse unilatérale de vente
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La promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel le promettant (le vendeur) consent à un acquéreur candidat (le bénéficiaire) la faculté d'acquérir son bien à un prix déterminé, lorsque ce dernier manifestera sa volonté d'acheter.
Il y a une véritable rencontre de volonté puisque le promettant a d'ores et déjà donné son consentement à la future convention, et le bénéficiaire se réserve encore un délai de réflexion pour examiner la proposition qui lui est faite.
A l'issue de ce délai, le bénéficiaire à toute liberté d'accepter ou non le contrat définitif.
Elle est unilatérale car elle ne met en principe d'obligation qu'à la charge du promettant.
La promesse unilatérale peut être conclue sous seing privé ou par acte authentique.Elle peut être conclue sous conditions suspensives tels l'obtention d'un prêt, d'un permis de construire.
La condition suspensive peut préciser ou non le délai dans lequel elle doit se réaliser.
Les effets de la promesse unilatérale de vente
La promesse unilatérale est un contrat qui produit un effet obligatoire.
En effet, pendant toute la durée de validité de la promesse, le promettant s'interdit non seulement de vendre son bien à un tiers, mais aussi de revenir sur son engagement.
Ainsi, la révocation de la promesse pendant le délai d'option du bénéficiaire n'empêche pas la formation du contrat promis. De même, le contrat conclu avec un tiers en présence d'une promesse unilatérale dont il en connaissait l'existence est nul. Autrement dit, le contrat est réputé n'avoir jamais existé.
Si le bénéficiaire accepte, le contrat est formé à la date de la levée de l'option (accord pour acheter).
En revanche, si le bénéficiaire refuse, le contrat ne se forme pas, et les indemnités d'immobilisation peuvent être conservées par le promettant.
La contrepartie de l'engagement du promettant
- Indemnité d'immobilisation
La promesse unilatérale comporte couramment une indemnité d'immobilisation que le bénéficiaire verse au promettant. Son montant est librement fixé par les parties.
Lorsque le bénéficiaire ne lève pas l'option ou n'a pas satisfait à une obligation précise, l'indemnité d'immobilisation est généralement perdue.
En revanche, si le bénéficiaire lève l'option et décide d'acheter cette indemnité constituera un acompte sur le prix.
- La clause pénale
L'objet de la clause pénale est d'évaluer à l'avance les dommages et intérêts que le promettant devra verser au bénéficiaire dans le cas où il n'exécuterait pas son engagement.
Le montant est librement fixé par les parties mais les juges peuvent réviser son montant soit à la hausse lorsqu'il est manifestement dérisoire, ou à la baisse lorsqu'il apparaît manifestement disproportionné par rapport au préjudice subi.
La jurisprudence admet généralement pour justifier l'application de la clause pénale que l'inexécution de l'obligation soit fautive ou résulte d'un
comportement déloyal.
A titre d'exemple la Cour de Cassation a pu décider qu'une clause pénale ne pouvait être mise en oeuvre lorsqu'une vente n'a pas été réitérée au jour convenu du fait que la condition suspensive avait défailli sans faute de la partie qui en bénéficiait C. Cass 3ème 8 juin 2010 n°09-13.107
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