Les 3 règles à respecter en cas de nécessité de travaux urgents dans une copropriété

Par Alexia.fr, sous la direction de Benoît ChancerelFondateur d'Alexia | Pionnier de la LegalTech et expert en digitalisation du droit depuis plus de 15 ans. Publié le 20/02/2020 à 11h28

En principe, le syndic ne peut pas prendre l’initiative de réaliser des travaux sans avoir l’autorisation des copropriétaires, réunis en assemblée générale. Il a seulement le devoir de réaliser l’entretien courant. Néanmoins, quand la sauvegarde de l’immeuble l’impose, des travaux urgents peuvent être nécessaires. Dans ce cas, le syndic doit faire exécuter les travaux sans attendre d’autorisation.

Si vous êtes copropriétaire, nous vous expliquons ce que sont les travaux urgents et la procédure à suivre par le syndic.

Pour rappel : le syndic de copropriété est une personne (physique ou morale) chargée de représenter le syndicat de copropriété et de l’administration des parties communes de la copropriété. A l’inverse, le syndicat de copropriété est l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble.

La copropriété est un immeuble dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots, comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.

1. Etre en présence de travaux urgents

Les travaux urgents sont des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble tels que :

la réparation ou le remplacement d’une chaudière collective,
des travaux pour remédier à des problèmes de chauffage,
la réparation de l’étanchéité d’une toiture terrasse,
la réparation d’un mur séparatif qui s’écroule,
la réparation d’une canalisation collective.

Imaginons que votre syndic soit mis au courant par un locataire que la chaudière collective est tombée en panne, celui-ci peut agir immédiatement sans demander votre accord et celui des autres copropriétaires lors d’une assemblée générale.

Dans les faits, il y a urgence quand la salubrité, la solidité de l’immeuble, la sécurité des biens et des personnes sont en jeu.

Le syndic est chargé, en cas d’urgence, de faire procéder à l’exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. C’est pourquoi, il doit apprécier le caractère urgent ou non des travaux.

Sa responsabilité peut-être engagée s’il fait entreprendre des travaux alors que la sauvegarde de l’immeuble ne l’exigeait pas ou s’il n’a pas fait les travaux alors que la sauvegarde de l’immeuble était en jeu. Dans ce cas, le syndic peut devoir rembourser les travaux au syndicat.

2. La convocation a posteriori d'une assemblée générale

En tant que copropriétaire, vous devez être tenu au courant de la réalisation des travaux par le syndic. Cette information peut être faite par courrier, mail, affichage, avis dans les boîtes aux lettres, etc.

Le syndic doit immédiatement vous convoquer à une assemblée générale. En effet, les copropriétaires doivent valider, a posteriori, le devis et les travaux réalisés.

A noter : En cas d’absence de convocation ou d’une convocation tardive, les charges peuvent être contestées. En tant que propriétaire, vous n’avez pas à payer votre quote-part des travaux effectués dans l’urgence, si le syndic n’a pas convoqué une assemblée générale. En effet, le syndic n’est alors pas en droit d’obtenir le remboursement des sommes dues par les copropriétaires.

3. L'avis du conseil syndical

Le syndic peut vous demander le versement d’une provision pour le déroulement des travaux, cependant, il doit recueillir l’avis du conseil syndical. Cette provision ne doit pas être supérieure au tiers du montant du devis estimatif.

Le conseil syndical est composé de membres élus de la copropriété. Il a pour mission de coordonner les relations entre le syndic et les copropriétaires. Cependant, il n’est pas obligatoire d’élire un conseil syndical.

Ensuite, pour avoir le reste des fonds, il faut que l’assemblée générale des copropriétaires autorise de nouvelles provisions. Cependant, dans le cas de travaux urgents, l’assemblée générale peut affecter tout ou une partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux urgents.

Si l’assemblée estime que les travaux n’étaient ni urgents, ni nécessaires, elle peut refuser de les approuver. Néanmoins, le syndicat doit quand même régler le montant des travaux. Pour obtenir le remboursement, le syndicat devra intenter une action en justice contre le syndic.

A noter : Le syndic peut passer outre le refus de l’assemblée générale lorsque les travaux sont urgents et nécessaires.

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1. Etre en présence de travaux urgents

2. La convocation a posteriori d'une assemblée générale

3. L'avis du conseil syndical