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Revision de loyer commercial
Sujet initié par , il y a 5 mois - 759 vues

Bonjour,
La dernière révision de loyer date de 2012 elle n'a pas été faite en 2015 suite à la venue d'un nouveau locataire en septembre comment faire le nouveau calcul sur quel indice se baser sachant que le dernier calcul avait été fait par l'indice du 4 ieme trimestre 2011 divisé par indice du 1 er trimestre 2008.
A l'avance ,je vous remercie pour votre réponse.
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Bonjour,

D'après ce que je comprends, et sous toutes réserves, le bail date de 2009 (1ère révision en 2012) : il a donc bientôt (ou déja) 9 ans.

Ce qui signifie que les 9 ans sont probablement écoulés, sauf bail à durée particulière.

Ce qui signifie également que votre bail est en tacite reconduction, et donc, que vous ne pouvez pas faire de demande de révision, sauf rédaction particulière du bail commercial

En effet, vous êtes en période de renouvellement de bail, ce qui signifie que vous pouvez notifier à votre locataire, un congé avec offre de renouvellement, si vous voulez que le bail soit renouvelé, en précisant le montant du loyer souhaité.

Vous pouvez essayer d'augmenter fortement le loyer dans certaines situations précises (exemple modification des facteurs locaux de commercialité, travaux etc ou tout simplement d'appliquer l'indice:

Vous pouvez également refuser le renouvellement du bail, avec ou sans indemnité d'éviction, selon les situations.

Attention, il faut également vérifier si une clause d'indexation est prévue ou non dans le bail.

En tout état de cause, il est réellement important de consulter un avocat dans votre configuration, pour vérifier les actions à envisager et rédiger les actes, assez formels et enfermés dans des délais précis.

Les éléments d'information que je vous transmets ne constituent pas une consultation personnalisée car je n 'ai pas les pièces du dossier.

Je suis à votre disposition par mail de préférence, si vous souhaitez que je vous assiste dans le cadre d'une consultation ou dans la rédaction du congé avec ou sans offre de renouvellement, la négociation du loyer de renouvellement ou de révision, et la rédaction du congé de renouvellement.

Merci de m'indiquer si j'ai répondu à votre question.

Cordialement.
Maitre,

Merci pour vote réponse, le renouvellement de bail a été fait en 2012,je pense qu'il n'y a qu'une révision de loyer mais vous allez peut être me le confirmer?
Comment se calcule la révision?

Cordialement.
il y a 5 mois
Bonjour,

Les indices de références, à défaut de stipulations contraires dans le bail commercial, sont :

- le dernier indice ICC publié à la date d'entrée en vigueur du bail commercial
- le dernier indice ICC publié à la date de la demande de révision.

J'insiste sur le fait que la demande de révision doit être rédigée par LRAR et ne peut prendre effet qu'à la date de sa notification (elle ne peut pas être rétroactive)

A défaut d'accord sur la révision dans un délai de 2 ans, vous devez impérativement notifier un mémoire en révision par LRAR ou saisir le juge des loyers commerciaux.

En effet, à la différence d'une indexation, une révision n'est pas automatique et,à défaut d'accord des parties, elle doit être fixée par le Juge des Loyers Commerciaux. avant l'expiration du délai de prescription de 2 ans.

Enfin, si une clause d'indexation a été stipulée, vous pouvez demander le paiement de l'indexation sur les cinq dernières années car la prescription est de 5 ans, et qu'en matière d'indexation, vous pouvez faire rétroagir votre demande dans la limite des périodes non prescrites, à la différence de la demande de révision.

Attention également à ne pas tergiverser car, si le preneur ne répond pas, pour arrêter le cours de la prescription, la seule solution est d'assigner en justice, sinon, vous perdrez une partie de l'indexation car au fur et à mesure que le temps passe, les actualisations de loyers deviendront prescrites.

Dernier détail, en principe, votre contrat comporte une clause qui met à la charge les frais de rédaction des différents avenants à la charge du preneur. En présence d'une telle clause, l'avocat facturera la révision au preneur.

Je suis à votre disposition si nécessaire, mais pour plus de précisions, il faudrait que je puisse consulter votre bail commercial.

Cordialement,

Merci de m'indiquer si j'ai répondu à votre question.
il y a 5 mois
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Cher Monsieur, vous évoquez deux situations différentes de révisions de loyer : la révision triennale ou la révision annuelle (indexation automatique).

S'agissant de la révision triennale, le changement de locataire entraîne un bail neuf, à moins qu'il n'y ai eu une cession du bail, auquel cas il faut prendre en considération le bail initial. Lequel bail initial semble, comme le rappelle mon confrère Attali, avoir été souscrit il y a plus de 9 ans… (révision triennale de 2012, signifiant que le bail remonte au moins à 2009, soit 2009, 2012, 2015, 201. Dans ce cas précis, le bail risque effectivement d'avoir été renouvelé. En toute hypothèse, vous êtes à moins de 6 mois du 31 décembre 2018, ce qui prouve que vous ne pouvez plus présenter de congés avec offre de renouvellement du bail, lequel a été renouvelé par tacite reconduction. En revanche vous pourrez obtenir une révision du loyer à partir de la 12ème année de bail et vous seriez donc libéré de toute contrainte en ce qui concerne la révision du loyer. En effet, le bail n'ayant pas été renouvelé, le droit au bail a disparu jusqu'à ce que le locataire demande officiellement son renouvellement qui pourra être négocié.

En revanche, si vous avez autorisé la cession du bail, il faut considérer la date initiale du bail neuf. La révision triennale de 2015 n'a pas été faite et vous ne pouvez pas revenir dessus.

Si vous avez consenti le bail neuf, la première révision triennale intervient donc en 2015+3 = 2018.
Mais en revanche, l'indexation indiciaire se fait tous les ans, si elle a été prévue.

Dans votre message vous évoquez plutôt l'indice de révision annuel contractuel.
La révision annuelle s'applique automatiquement, et est à la charge du locataire. Le non-paiement de l'indexation constitue un défaut de paiement de loyers.

Vous pouvez rattraper les indexations dans le temps de la prescription extinctive. Vous pouvez donc revenir sur les 3 dernières années du bail et exiger l'application de l'indexation pour chaque année.

Comme vous pouvez le constater, le renouvellement ou la révision du loyer commercial ne sont pas des situations simples. Selon l'interprétation qu'on fait de la situation (et le calcul des dates), il est possible de considérer que le bail est renouvelé ou non, renouvelable ou non, … Et si vous consultez trois avocats il est possible que vous ayez trois points de vue juridique différents.

C'est la raison pour laquelle il est très fortement recommandé de prendre un avocat pour rétablir la situation contractuelle et la rendre opposable au locataire, afin d'éviter toute difficulté d'interprétation, donc tout litige. La réponse qui vous est donnée sur le forum est une réponse théorique, imparfaite, et qui peut s'avérer fausse à la lecture des éléments de votre dossier.

Je reste à votre disposition pour vérifier votre bail, et mettre en place une action amiable en rattrapage des loyers impayés, ou une action judiciaire. Vous pouvez me contacter en privé.

Bien cordialement
Maitre;

Merci pour votre réponse,le renouvellement de bail a été fait en 2012 je pense qu'il faut le renouveller en 2021?.La révision de loyer est triennale et je ne sais pas comment la calculer par rapport aux indices de quel trimestre?

Cordialement.
il y a 5 mois
Cher Monsieur,
Vous confondez la révision triennale et l'indexation annuelle…
Je vous propose de vous expliquer votre contrat et de vous mettre en place un modèle de calcul de cette indexation sur tableur excell que vous pourrez réutiliser.
Recontactez moi en privé.
Cordialement
il y a 5 mois
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