Dossier d'investissement avec de nombreuses informations fausses. quels recourts

Question

J'ai participé à une opération Malraux à Dax, montée par un consortium Banque Patrimonial / Banque Commercial / Compagnie d'assurance parce que ces sociétés avaient la réputation d'être des sociétés sérieuses. La réalité est malheureusement tout autre  Date d'achat : 20/12/2005 - Date de 1ere location : Mai 2009 Date de revente possible : Mai 2018  Date de revente probable : Janvier 2020 Total Emprunté : 323 168,55  euros sur 15 ans en 2 Prêts in-fine (100% de l'opération) souscrit auprès de la banque Palatine Principal Durée Taux Echéances 1er Prêt (Foncier) : 103 410,52  euros 180 mois 4,00 %/an 344,70  euros/mois  2eme Prêt (Travaux) : 219 758,03  euros 180 mois 4,00 %/an 732,53  euros/mois TOTAL 323 168,55  euros 1 077,23  euros/mois Date des prêts : Décembre 2005 ; fin des prêt : Décembre 2020 Cette opération est une catastrophe absolue, vous pourrez lire ci après le détail (en gras, les éléments imputables au consortium sus cité): - Non attribution de la subvention ANAH prévue (28k euros) comme cela était mentionné dans le dossier de présentation de l'investissement - Retard sur le chantier : perte de loyer sur 2 ans (17 k euros) - Loyer réel en deçà des loyers minimums prévus (45 k euros sur la période) : 8 euros/m2/mois annoncé dans le dossier de présentation soit un loyer qui aurait dû être de 977 euros + deux parkings à 70 euros/mois (toujours dans le dossier de présentation) soit un total de 1117  euros/mois. Les données économiques étaient manifestement faussées, dans le but de présenter l'investissement proposé comme attractif. - Travaux mal faits, pas de garantie prise par le gérant, travaux à refaire (10 à 20 k euros, je n'ai pas tenu le détail à jour mais si vous le voulez, il pourra être fait) - Assurance vie placée en fond Madoff (environ 30 k euros de perte) - Boutique achetée (en plus de l'appartement en Malraux mais dans le même immeuble) non exploitable (32 k euros). En effet le local, à l'origine le garage de l'immeuble est trop bas de plafond et ne pourra jamais être transformé en local commercial. Prix de revente FAI 5 k euros. Il y a la clairement tromperie sur le bien vendu. - Non renégociation des prêts immobiliers pour baisser le taux de 4%  - Non autorisation de la banque commerciale, suite à Madoff, de pouvoir investir l'assurance vie dans autre chose que du monétaire (rendement proche de 0) - Et surtout revente de l'appartement (compromis signé fin novembre 2019): 158 878  euros soit moins de 50% du prix d'achat !!! (perte 160 k euros). cela représente un prix de vente de 1302  euros/m2 (surface de 122m2), alors que dans le dossier d'investissement, les prix annoncés sont de 2500 à 2800  euros/m2. Toujours selon le dossier de présentation « pour l'ancien, les prix sont moins élevés, 1300  euros/m2 du fait de l'état des immeubles, qui, à ce prix là, nécessitent une réhabilitation lourde », ce qui n'est clairement pas le cas de cet immeuble. Là encore, visiblement de fausses informations ont été données dans le but de me faire souscrire à l'opération. Cela fait maintenant plus de 10 mois que je demande à la banque commerciale un réaménagement du prêt avec pour toute réponse aujourd'hui une dénonciation des deux emprunts. Joli cadeau de Noël Comment faire pour arrêter cette procédure? Compte tenu de la longue liste de fausses vérités, puis-je me retourner contre les banques? Pour espérer quel résultat?

Maître <span class='text-uppercase'>DAHAN</span> · Answer

Vous décrivez une situation où vous semblez avoir été trompés par le promoteur de ce montage. Cette situation vous ouvre droit à dommages et intérêts. MAIS il est possible que vos droits soient prescrits, au moins en partie. - Non attribution de la subvention ANAH prévue (28k euros) comme cela était mentionné dans le dossier de présentation de l'investissement Sur ce point vous deviez poursuivre le promoteur immédiatement pour obtenir indemnisation du préjudice consécutif au refus de la subvention.  - Retard sur le chantier : perte de loyer sur 2 ans (17 k euros) Vous avez la possibilité de poursuivre le promoteur en indemnisation des loyers perdus. - Loyer réel en deçà des loyers minimums prévus (45 k euros sur la période) : 8 euros/m2/mois annoncé dans le dossier de présentation soit un loyer qui aurait dû être de 977 euros + deux parkings à 70 euros/mois (toujours dans le dossier de présentation) soit un total de 1117  euros/mois. Les données économiques étaient manifestement faussées, dans le but de présenter l'investissement proposé comme attractif. IL faut reprendre les documents d'information pré-contractuelle pour savoir si ces informations garantissaient un rendement minimum. Dans l'affirmative vous avez droit à indemnisation. - Travaux mal faits, pas de garantie prise par le gérant, travaux à refaire (10 à 20 k euros, je n'ai pas tenu le détail à jour mais si vous le voulez, il pourra être fait) A intégrer dans la garantie décennale si elle n'est pas expirée. - Assurance vie placée en fond Madoff (environ 30 k euros de perte) Quel est le rapport entre votre mauvais choix d'assurance-vie et la promotion présentée. Je doute qu'elle ai lié l'investissement et l'assurance-vie. Si c'est le cas, action en responsabilité également. - Boutique achetée (en plus de l'appartement en Malraux mais dans le même immeuble) non exploitable (32 k euros). En effet le local, à l'origine le garage de l'immeuble est trop bas de plafond et ne pourra jamais être transformé en local commercial. Prix de revente FAI 5 k euros. Il y a la clairement tromperie sur le bien vendu. Défaut de livraison ou défaut de conseil. ?  Action en responsabilité également. - Non renégociation des prêts immobiliers pour baisser le taux de 4%  Quel engagement était souscrit pour la renégociation du prêt immobilier? - Non autorisation de la banque commerciale, suite à Madoff, de pouvoir investir l'assurance vie dans autre chose que du monétaire (rendement proche de 0) Même remarque. - Et surtout revente de l'appartement (compromis signé fin novembre 2019): 158 878  euros soit moins de 50% du prix d'achat !!! (perte 160 k euros). cela représente un prix de vente de 1302  euros/m2 (surface de 122m2), alors que dans le dossier d'investissement, les prix annoncés sont de 2500 à 2800  euros/m2. Toujours selon le dossier de présentation « pour l'ancien, les prix sont moins élevés, 1300  euros/m2 du fait de l'état des immeubles, qui, à ce prix là, nécessitent une réhabilitation lourde », ce qui n'est clairement pas le cas de cet immeuble. Là encore, visiblement de fausses informations ont été données dans le but de me faire souscrire à l'opération. Qui a décidé de la revente, et du prix de revente? Pour être clair, votre dossier est complexe et mérite d'être contrôlé.  Je reste à votre disposition pour vous assister. Vous pouvez me contacter en privé. Cordialement

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Sujet initié par FrancoisCarpeDiem, il y a 5 ans - 1413 vues

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