Bonjour,
Nous étions locataires d'un appartement sur la ville de Nice jusqu'en octobre dernier.
Nous avions prévu de réaliser l'état des lieux de sortie du logement avec la propriétaire le 31/10 à 11h. Cas de force majeure, nous avons été dans l'obligation de mandater une personne afin de nous représenter lors de ce rendez-vous.
Cette personne nous a fait faux bon le jour même en nous avertissant par SMS qu'elle ne pouvait se libérer.
Dès lors, nous avons prévenus notre bailleresse que nous ne pourrons être présent à l'état des lieux de sortie et que malheureusement, nous serons injoignables étant en déplacement à l'étranger.
Le 30/10, nous avons fait effectuer un état des lieux de sortie sans contradictoire par une société spécialisée à nos frais, afin de prévoir toutes éventualités...
Elle a pris la décision de faire exécuter, par commissaire de justice, un procès-verbal de constat dont elle nous demande aujourd'hui une prise en charge à 50% des frais engendrés par ce constat (coût total de ce constat : 480€).
Ce constat fait état de dégradations qui seraient causées par nos soins. Or les dégradations mentionnées étaient déjà présentes lors de notre entrée dans les lieux. Nous lui avons fait parvenir par courriel un complément d'état des lieux d'entrée, sous 10 jours, conformément à la loi.
Aujourd'hui, elle ne veut pas nous rembourser notre dépôt de garantie, nous demande une somme pour effectuer les travaux de remise en état par l'envoi d'un devis effectué par l'entreprise de son compagnon (dont il est le dirigeant) et nous reclame le dernier mois de loyer non régularisé.
Chose importante à savoir, lors de notre entrée dans les lieux, nous avons découvert que le logement était infesté de nuisibles (cafards, blattes,...). Nous l'avons tout de suite prévenu par SMS et courriel de la présence des nuisibles. Tout au long de notre occupation, malgré les traitements entrepris par ses soins et les notres, l'appartement n'a pas connu de réelle amélioration. Nous lui avons donc demandé la prise en charge des produits de désinsectisation et elle s'était engagée par courriel à nous rembourser nos nuits d'hôtels prises suite aux différentes interventions des entreprises, le remboursement des produits achetés par nos soins.
A ce jour, et ce malgré l'intervention d'un avocat, pour mise en demeure, elle ne s'est toujours pas exécutée.
Nous l'avons donc mise en demeure par courrier recommandé avec demande d'avis de réception en lui indiquant :
- Les frais partagés pour le procès-verbal de constat resteraient entièrement à sa charge. La loi du 6 juillet 1989 en son article 3-2 indique que :
« Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. […] »
Mais aussi que dans son arrêt rendu le 26 octobre 2023, la troisième chambre civile de la Cour de cassation déduit de ces dispositions la solution précitée, autrement dit la sanction du non-respect du formalisme ainsi prévu, et en l’occurrence le non-respect du délai de convocation : la partie ayant pris l’initiative de faire établir l’état des lieux par commissaire de justice devra en assumer seule les frais.
De plus, on rappellera que la responsabilité de l’une ou l’autre des parties quant à l’absence d’établissement d’un état des lieux à l’amiable peut être retenue pour justifier que l’entièreté des frais soit mis à sa charge (Cass. civ.3, 15 février 2023, n° 21-24.024, F-D : ayant constaté que la bailleresse, qui avait seule mandaté le commissaire de justice, n’avait procédé à l’état des lieux de sortie qu’après le départ de la locataire et en dépit des règles de prévenances, la cour d’appel a pu en déduire que sa demande de partage des frais d’établissement de l’état des lieux devait être rejetée).
Enfin, la jurisprudence du 16 novembre 2023, si le bailleur veut pouvoir revendiquer un constat unilatéral, il doit tenter une démarche amiable et, seulement à défaut de succès de la démarche amiable, recourir aux services d’un commissaire de justice.
Pour rappel, la jurisprudence du 16 novembre 2023 indique que le bailleur qui s’affranchit du cadre de l’article 3-2 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en dressant unilatéralement l’état des lieux de sortie après le départ du locataire, dont il avait été averti, sans tenter une démarche amiable et sans recourir aux services d’un commissaire de justice, ne pourra pas revendiquer un constat unilatéral pour faire état de dégradations dans le bien loué.
Que donc, et par voie de conséquence, les frais resteraient à sa charge.
- Concernant les nuisibles présents dans le logement et notre demande de dédomagement à hauteur de 3000 € et le remboursement complet des frais engendrés pour le désinsectisation du logement, nous les justifions par les faits suivants :
Nous lui rappelons qu’aux termes de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.
Le logement doit être exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasitaires.
Tout propriétaire se doit ainsi de vérifier, avant la conclusion d’un bail, que son appartement ou sa maison ne présente pas de traces d’infestation, que ce soit par les rongeurs ou par les insectes (battes, cafards, punaises de lit...) et qu’il est responsable durant le cours du bail de sa désinfection.
C’est au propriétaire qu’incombe la charge exclusive des frais de désinsectisation et de dératisation.
La Loi du 26 août 1987, et son décret d’application n° 87-713 au sujet des charges récupérables par le propriétaire, indique que les frais de traitement des nuisibles ne sont pas récupérables auprès du locataire.
De plus, le coût des produits en rapport avec la main d’œuvre et l’éradication des nuisibles restent à la charge du propriétaire.
Elle a avoué elle-même, par sms, que :
« [...] il n y a jamais eu de blattes pendant les 3 années d occupation des lieux de ma fille
Pour l ancien locataire, nous savons qu il en avait [...] »
Nous lui avons donc dit qu'elle nous avait loué un logement alors qu'elle connaissait parfaitement la situation insalubre de celui-ci...
- En ce qui concerne le dernier mois de loyer non régulariser, nous lui avons indiquer qu'elle pouvait le déduire des sommes restantes à nous devoir.
Aujourd'hui, elle nous répond par LRAR ceci :
« […] - Vous ne vous êtes pas acquittés du dernier loyer et charges dus jusqu’à votre départ.
- Vous aviez confirmé la date du constat de sortie qui était à votre convenance, alors que vous avez déposé les clefs sans contradictoire et vous êtes soustrait à ce constat prétendant être injoignables.
- Le syndicat de copropriétaires et notre SCI bailleresse ont fait le nécessaire pour combattre les blattes qui n’existaient pas à votre entrée dans les lieux et n’existaient plus lors du constat de sortie. […]
Nous maintenons en conséquence notre position en l'état et vous prions de vous acquitter de vos obligations. »
Nous ne comptons pas en rester là. Nous pensons faire appel au conciliateur de justice car le litige est inférieur à 5000€.
Avons-nous bien répondu et les arguments avancés sont-ils valables ? Devons-nous aller plus loin ?
Dans l'attente de vos retours.
Cordialement.
