Reprise de bail

Question

Je pose pour l'instant des questions d'ordre général afin de circonscrire le problème avant de solliciter un rendez-vous plus approfondi avec l'un d'entre vous (à Paris) puisque nous irons nécessairement au contentieux... Suite à des désordres causés par la mauvaise gestion de l'agence auprès de laquelle nous avions notre bien en location, nous avons repris la gestion en direct de celui-ci en février 2023.  Comme nous nous apprêtons à vendre, le locataire use de tout ce qui lui est possible pour rendre hors délai le congé adressé. Le locataire nous mentionne que suite à sa prise à bail meublé de novembre 2016, il manquait le lit, pourtant élément essentiel. Il l'a mentionné à l'agence qui lui a proposé de le rembourser après l'acquisition de celui-ci (à mes frais, j'aurais été évidemment d'accord) mais ça ne s'est pas fait. Il reproche de ce qu'il ne lui appartenait en aucune façon d'avancer les frais, ni de procéder à l'installation du lit.  Aujourd'hui, il se prévaut de ce défaut pour demander la requalification du bail de meublé à vide malgré l'expiration du délai de 3 ans consécutif à sa prise à bail. Il prétend que le délai recommence à courir chaque fois que les obligations ont changé. Et que donc notre reprise en direct de la gestion, fait recommencer à courir le délai (d'autres évènements ont eu lieu au cours du bail que je repréciserai selon la réponse appelée ici) de trois ans. Je redoute qu'une juridiction ne lui donne raison... J'édite :  cher maître,  Merci pour votre réponse. J'ai quelques questions tout de même.  Il y a eu une valse de colocataires et si j'ai bien compris ça, puisque les obligataires changent (surtout en 2023, il s'est retrouvé tout seul) les délais de prescription se réouvrent à chacun de ces évènements parce que chacun de ces évènements le refont courir à zéro. Mais s'il est échu à un moment, il ne reprend pas.  Je m'explique. De 2016 à 2018 il vit avec un premier coloc. Celui ci part et est remplacé jusqu'en 2023. La question est ici : est ce qu'il y a un nouveau délai de 2018 à 2021 ? (et a priori pas à partir de 2023 puisque la prescription est acquise en 2021).  L'autre GROS problème, en consultant rapidement la JP, c'est que l'agence reconnaît régulièrement le défaut de ce mobilier minimum et donc la nécessité de la requalification (sans m'en avoir bien entendu jamais informé...).  Le locataire m'avait transmis toutes ces pièces au moment de la reprise de la gestion. Et l'agence reconnait (en 2O16, 2O18, 2020, 2022) ce défaut mais...le locataire n'en a pas profité pour agir prétendant que l'agence a agi de manière dilatoire.  Voilà a peu près le cas. Merci pour votre réponse. La question est surtout maintenant une de prescriptions et si la reconnaissance, parce qu'elle est explicite, de mon mandataire, fait chaque fois recourir à zéro le délai de prescription... Merci encore

Maître <span class='text-uppercase'>BELIGHA</span> · Accepted Answer

En matière de prescription, il est important de distinguer les différentes situations.  Selon l'article 2224 du Code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.  Cela signifie que le délai de prescription commence à courir à partir du moment où le locataire a eu connaissance des faits lui permettant d'agir. Concernant la reconnaissance par l'agence de la nécessité de requalification, il convient de se référer à l'article 2238 du Code civil, qui stipule que la prescription est suspendue à compter du jour où, après la survenance d'un litige, les parties conviennent de recourir à la médiation ou à la conciliation.  Toutefois, la reconnaissance d'un défaut par l'agence ne constitue pas nécessairement une cause de suspension de la prescription, sauf si cela est formalisé dans un accord écrit entre les parties. Dans votre cas, si l'agence a reconnu le défaut de mobilier minimum à plusieurs reprises, cela pourrait être interprété comme une reconnaissance de la créance, mais cela ne réouvre pas automatiquement le délai de prescription.  La prescription ne recommence à courir qu'à compter de la date à laquelle le locataire aurait dû agir, c'est-à-dire lorsque le défaut a été reconnu et qu'il a eu connaissance de ses droits pour agir. Par conséquent , si le locataire n'a pas agi malgré les reconnaissances de l'agence, il pourrait être considéré que le délai de prescription est acquis, et ce, même si l'agence a reconnu le défaut à plusieurs reprises.  Il est donc essentiel que le locataire ait eu connaissance de ses droits et des faits lui permettant d'agir pour que le délai de prescription soit suspendu ou interrompu. Merci dindiquer la question comme résolue en cliquant sur le bouton vert

Maître <span class='text-uppercase'>DUTA</span> · Answer

Vous avez raison de vouloir clarifier la situation avant toute action. Sur la requalification du bail : Le locataire évoque labsence de lit à lentrée dans les lieux pour tenter de faire requalifier le bail meublé en bail vide. Or : Le bail a été exécuté pendant plusieurs années sans contestation. Labsence du lit, si elle est avérée, pourrait poser question, mais la tolérance du locataire pendant toute cette période joue contre lui. Le changement de gestionnaire (de lagence à vous) nest pas une modification du contrat susceptible de faire « repartir » un quelconque délai. Sur le congé pour vente : Si le bail est bien considéré comme meublé, vous pouvez donner congé à léchéance annuelle avec un préavis de 3 mois. Il est fréquent que des contestations soient utilisées pour retarder la libération du logement. Recommandation : Rassemblez tous les éléments utiles (bail, état des lieux, échanges avec lagence) et rapprochez-vous dun avocat à Paris pour évaluer les risques avant toute assignation. Bien cordialement

Herminien · Answer

Merci pour votre réponse. Le problème est que :
- le locataire s’en est plaint tout au long de l’occupation du bien mais j’en étais pas avisé à cause de la mauvaise gestion de l’agence. Il a des mails à ce sujet
- il y a eu trois changements de colocataires ( août 2018 et septembre 2023) tandis que lui est demeuré dans les lieux.
- il y a eu énormément de désordres dont je n’ai pris connaissance qu’en 2023 le locataire ayant trouvé à me
Joindre sans passer par l’agence et j’ai pu alors me rendre compte de l’étendue des problèmes (humidité murs abîmés etc qui font déjà l’objet d’un premier contentieux…)
Donc je crois comme je le redoutais que nous irons au contentieux. Parce que je ne lui ferai pas entendre raison.
Merci de cette dernière précision donc
Puisqu’il s’est plaint (il me l’a joint par mail auprès de l’agence de cet état sans agir pour autant en justice…)
Il faudra donc que j’ai une bonne défense mais j’ai pour moi ma bonne foi et le fait que sa contestation ne suive que le congé

Herminien · Answer

Je réécris plus clairemen t ici :  cher maître,  Merci pour votre réponse. J'ai quelques questions tout de même.  Il y a eu une valse de colocataires et si j'ai bien compris ça, puisque les obligataires changent (surtout en 2023, il s'est retrouvé tout seul) les délais de prescription se réouvrent à chacun de ces évènements parce que chacun de ces évènements le refont courir à zéro. Mais s'il est échu à un moment, il ne reprend pas.  Je m'explique. De 2016 à 2018 il vit avec un premier coloc. Celui ci part et est remplacé jusqu'en 2023. La question est ici : est ce qu'il y a un nouveau délai de 2018 à 2021 ? (et a priori pas à partir de 2023 puisque la prescription est acquise en 2021).  L'autre GROS problème, en consultant rapidement la JP, c'est que l'agence reconnaît régulièrement le défaut de ce mobilier minimum et donc la nécessité de la requalification (sans m'en avoir bien entendu jamais informé...).  Le locataire m'avait transmis toutes ces pièces au moment de la reprise de la gestion. Et l'agence reconnait (en 2O16, 2O18, 2020, 2022) ce défaut mais...le locataire n'en a pas profité pour agir prétendant que l'agence a agi de manière dilatoire.  Voilà a peu près le cas. Merci pour votre réponse. La question est surtout maintenant une de prescriptions et si la reconnaissance, parce qu'elle est explicite, de mon mandataire, fait chaque fois recourir à zéro le délai de prescription... Merci encore

Maître <span class='text-uppercase'>DAHAN</span> · Answer

Le changement de gestionnaire ne change pas le droit du locataire.
La question de l'absence du lit est un problème. Mais l'état des lieux doit certainement mentionner d'autres éléments de mobilier. Il faudra évaluer la situation en réel.
Merci d'indiquer que la question est résolue.

Herminien · Answer

Cher maître,  Merci pour votre réponse. J'ai quelques questions tout de même.  Il y a eu une valse de colocataires et si j'ai bien compris ça, puisque les obligataires changent (surtout en 2023, il s'est retrouvé tout seul) les délais de prescription se réouvrent à chacun de ces évènements parce que chacun de ces évènements le refont courir à zéro. Mais s'il est échu à un moment, il ne reprend pas.  Je m'explique. De 2016 à 2018 il vit avec un premier coloc. Celui ci part et est remplacé jusqu'en 2023. La question est ici : est ce qu'il y a un nouveau délai de 2018 à 2021 ? (et a priori pas à partir de 2023 puisque la prescription est acquise en 2021).  L'autre GROS problème, en consultant rapidement la JP, c'est que l'agence reconnaît régulièrement le défaut de ce mobilier minimum et donc la nécessité de la requalification (sans m'en avoir bien entendu jamais informé...).  Le locataire m'avait transmis toutes ces pièces au moment de la reprise de la gestion. Et l'agence reconnait (en 2O16, 2O18, 2020, 2022) ce défaut mais...le locataire n'en a pas profité pour agir prétendant que l'agence a agi de manière dilatoire.  Voilà a peu près le cas. Merci pour votre réponse. La question est surtout maintenant une de prescriptions et si la reconnaissance, parce qu'elle est explicite, de mon mandataire, fait chaque fois recourir à zéro le délai de prescription... Merci encore

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Sujet initié par Herminien, il y a 1 mois - 681 vues

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