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Le bail est un contrat par lequel le possesseur ou le détenteur légal d'un bien en cède l'usage ou la jouissance à une autre partie, pendant un certain temps et moyennant un certain prix.
Le locataire s'engage alors à occuper paisiblement le logement en contrepartie d'un loyer à verser au propriétaire.
Le décès du locataire perturbe cet équilibre et le bailleur est confronté au sort réservé au bail.
Que faire dans ce cas ?
Tout d'abord, il faut vérifier certains éléments qui permettent de déterminer la procédure à suivre.
Il est à préciser qu'il s'agit d'une location vide à usage d'habitation principale dans un parc privé.
Le décès du locataire n'entraîne pas automatiquement la résiliation du bail, la loi prévoit une continuation du contrat au profit de certaines personnes (Article 14 de la loi du 6 juillet 1989).
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Sur le conjoint survivant :
Le conjoint survivant marié ou pacsé, quel que soit le régime matrimonial, dispose d'un droit exclusif sur le bail, qui sert effectivement à l'habitation de deux conjoints, sauf s'il y renonce expressément (Article 1751 du Code civil).
Si les textes n'imposent aucune démarche à accomplir pour le transfert du bail. Cependant, il est judicieux d'informer le bailleur par lettre recommandée du décès du locataire et lui demander de constater le transfert du bail, dans les meilleurs délais.
Si le bénéficiaire tarde d'informer le bailleur du transfert du bail, il n'en perd pas le bénéfice.
Le transfert est automatique, sans que le nouveau locataire ait à signer un nouveau bail. Il est possible d'ajouter un avenant au bail afin de modifier l'identité du locataire.
Si le conjoint survivant ne rentre pas dans les dispositions susmentionnées. Soit parce que le local n'est pas à usage exclusif d'habitation, soit parce que le local ne sert pas effectivement à l'habitation des deux époux. Il lui conviendra d'évoquer la transmission du bail à son profit. Cependant, il sera en concurrence avec les autres bénéficiaires au bail.
Sur les autres bénéficiaires :
Ils peuvent bénéficier d'un transfert de bail après décès du locataire :
ses ascendants ;
ses descendants ;
son concubin notoire ;
les personnes à charge.
Ces bénéficiaires doivent vivre avec le locataire au moins un an avant son décès.
La communauté d'habitation doit être à la fois habituelle, effective et continue des lieux.
Si la condition de cohabitation pendant au moins un an n'est pas remplie, le bailleur est en droit de refuser le transfert du bail.
Lorsque plusieurs personnes revendiquent la reprise du bail, il appartient au juge de trancher la question et en fonction des intérêts en présence.
Sur le sort de la dette locative :
Le bailleur ne peut pas demander au nouveau locataire de rembourser les impayés du locataire décédé.
Si ce dernier est l'héritier du locataire décédé, il aura éventuellement la charge des loyers impayés à hauteur de sa quote-part dans la succession.
Dans le cas d'absence d'un bénéficiaire ?
Si le locataire décédé ne dispose d'aucun bénéficiaire ou si personne ne s'est manifesté pour réclamer le droit de transfert, le bail est automatiquement résilié.
Comment récupérer son logement ?
Lorsque aucun bénéficiaire ne se manifeste pour le transfert du bail ou la récupération des meubles, le bailleur ne peut récupérer son logement qu'après une décision de justice.
Le propriétaire peut être confronté à une succession vacante ou à une succession ouverte :
Sur le cas d'une succession vacante :
Une succession est vacante lorsque :
le défunt ne laisse aucun héritier, ni aucun testament au profit d'un tiers ;
tous les héritiers ont renoncé à la succession ;
les héritiers n'ont pas exercé leur option successorale dans un délai de 6 mois à compter de l'ouverture de la succession.
Devant une telle situation et pour récupérer son logement, le bailleur doit déposer une requête pour nommer un administrateur (curateur) auprès du Président du TGI du lieu du logement (article 768 et suivant du Code civil).
La mission du curateur est attribuée à la Direction Nationale d'Interventions Domaniales (DNID). Elle procède à un inventaire estimatif de l'actif et du passif de la succession. Cet inventaire est dressé article par article.
Il est effectué par un notaire, un huissier, un commissaire-priseur judiciaire ou par un fonctionnaire de l'administration des domaines.
C'est une procédure longue et, tant que l'administrateur n'a pas pris de décision quant aux biens, le bailleur ne peut ni reprendre son logement ni le remettre en location.
Sur le cas d'une succession ouverte :
Cette procédure est lancée après l'ouverture d'une succession.
Elle est faite par requête permettant la désignation d'un huissier de justice. Celui-ci dispose d'une attribution en matière de mesures conservatoires après ouverture de la succession, d'apposition des scellés (les articles 1304 à 1306 du Code de procédure civile).
La demande est portée devant le Président du Tribunal de Grande Instance dans le ressort duquel est ouverte la succession qui statue par ordonnance sur requête (article 1306 du Code de procédure civile).
L'ordonnance permet à l'huissier, en fonction de la valeur de biens, de dresser :
un procès-verbal de carence ;
un état descriptif ;
un procès-verbal d'apposition des scellés.
La procédure est rapide et simple, elle permet de récupérer le logement inoccupé.
Le ministère d'avocat n'est pas obligatoire, l'huissier pourra procéder lui-même au dépôt de la requête. Mais, il est préférable de lancer cette procédure sous le contrôle d'un avocat.
Le coût de la mesure est supporté par le demandeur (Propriétaire).
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