Procédure de contestation ag de copropriété

Question

Je souhaite contester une décision prise lors de l’assemblée générale de copropriété, tant sur le fond que sur la forme, concernant mon activité de location de courte durée (dans le cadre de la loi Le Meur). Or, j’ai appris que le syndic pourrait convoquer une nouvelle assemblée générale extraordinaire pour modifier la forme de la résolution avant même que l’affaire ne soit portée devant le tribunal, ce qui relancerait une nouvelle contestation, et ainsi de suite, entraînant un gouffre financier.

Dans ce contexte, je m’interroge sur les points suivants :

Sur le fond, Jusqu’à quand une contestation peut-elle être maintenue avant qu’un recours judiciaire n’interrompe ces manœuvres ?

La procédure de contestation sur le fond peut-elle s’éterniser au point de générer des frais excessifs si le syndic multiplie les assemblées générales avant que l’affaire ne soit jugée ?

Par ailleurs, je suis convaincu qu’il existe une entente entre le syndic et une vingtaine de copropriétaires pour faire modifier le règlement et interdire mon activité.

Je vous remercie par avance pour votre éclairage et vos conseils sur ces questions.

Cordialement,
Stéphane

Merci de vos réponses

Maître <span class='text-uppercase'>BELIGHA</span> · Accepted Answer

Votre situation est complexe et soulève des problématiques courantes en copropriété, notamment la contestation des décisions d'assemblée générale (AG) et les tentatives de contournement par le syndic. : 1. Sur le fond : Jusqu'à quand une contestation peut-elle être maintenue et interrompre les manuvres ? Vous disposez d'un délai strict de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l'AG pour contester une décision devant le Tribunal Judiciaire (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Ce délai est impératif et préfix : si vous ne le respectez pas, la décision devient définitive et inattaquable. La clé pour interrompre ces manuvres répétées du syndic est de contester la résolution non seulement sur la forme, mais aussi et surtout sur le FOND, dès la première occasion. Si vous obtenez un jugement qui annule une résolution sur le fond (par exemple, parce qu'elle est jugée abusive, ou contraire à la destination de l'immeuble ou à la loi), ce jugement aura une autorité de chose jugée. Le syndic ne pourra pas voter une résolution identique ou similaire sans s'exposer à une nouvelle annulation par le juge, qui s'appuiera sur sa précédente décision. Vous devrez néanmoins contester chaque nouvelle résolution dans les deux mois de sa notification, même si elle est similaire à une précédente. La justice n'intervient que sur les décisions existantes. Abus de majorité / Détournement de pouvoir : C'est ici que l'entente que vous suspectez prend tout son sens. Si vous parvenez à démontrer que la décision de l'AG n'est pas prise dans l'intérêt collectif de la copropriété mais dans le seul but de vous nuire ou de vous empêcher d'exercer une activité légale (hors nuisance réelle), il y a un abus de majorité ou un détournement de pouvoir.  Le juge est très attentif à ces situations et peut annuler la résolution sur ce fondement. 2. La procédure de contestation peut-elle s'éterniser et générer des frais excessifs ? Oui, potentiellement. Si le syndic et la copropriété s'obstinent à voter de nouvelles résolutions après chaque annulation sur la forme, ou même sur le fond avec des nuances, cela peut entraîner des coûts significatifs car chaque nouvelle contestation signifie de nouvelles procédures et de nouveaux frais d'avocat et de justice. C'est le "gouffre financier" que vous craignez. Comment l'éviter : Contester sur le FOND dès le départ : C'est la stratégie la plus efficace. Si le juge statue sur l'illégalité intrinsèque de l'interdiction de votre activité (par exemple, si le règlement de copropriété ne l'interdisait pas clairement et que la nouvelle résolution est un abus), il sera plus difficile pour le syndic de contourner cette décision. Demander des dommages et intérêts : Vous pourriez également demander des dommages et intérêts si les manuvres répétées du syndic et de la copropriété vous causent un préjudice (par exemple, pertes financières dues à l'arrêt forcé de votre activité, frais de justice excessifs dus à l'acharnement). C'est un moyen de dissuasion pour le syndic. Protection juridique : Avoir une protection juridique (via votre assurance habitation, par exemple) est crucial pour faire face à ces frais potentiels. 3. L'entente entre le syndic et les copropriétaires : Preuve essentielle : La conviction d'une entente est une chose, la prouver en est une autre. Il vous faudra rassembler des indices : courriels, témoignages, compte-rendu de réunions informelles, régularité des votes, etc. Cette preuve est fondamentale pour étayer l'argument d'abus de majorité ou de détournement de pouvoir. Responsabilité du syndic : Le syndic a un devoir d'impartialité et doit agir dans l'intérêt du syndicat de copropriétaires. S'il s'avère qu'il orchestre ces manuvres de concert avec certains copropriétaires dans un but illégitime (nuire à votre activité), sa responsabilité professionnelle peut être engagée. En synthèse : Pour sortir de ce cycle potentiel de contestations coûteuses, vous devez attaquer la décision sur le FOND dès la première AG qui vous interdit d'exercer votre activité.  C'est le jugement sur le fond qui pourra "interrompre" ces manuvres en posant une décision ayant autorité de chose jugée. La preuve de l'entente et de l'abus de majorité sera un élément déterminant.  Il est impératif de consulter un avocat en droit immobilier et des copropriétés dès la réception du procès-verbal de l'AG pour analyser la situation, monter un dossier solide et agir dans les délais stricts de deux mois. Merci d'indiquer que j'ai répondu à votre question en cliquant sur le bouton vert de ma réponse

Maître <span class='text-uppercase'>PETSOKO</span> · Answer

Vous disposez dun délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de lassemblée générale (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). La contestation doit être déposée devant le tribunal judiciaire compétent, même si une autre AG est ensuite convoquée : cela ne vous prive pas de vos droits. Le recours judiciaire interrompt les manuvres internes : une fois engagé, le juge peut ordonner la suspension de lexécution de la résolution contestée, ou annuler rétroactivement une décision jugée irrégulière ou abusive. Théoriquement, un syndic peut convoquer plusieurs AG extraordinaires, surtout sil cherche à reformuler ou faire revoter une résolution pour la sécuriser juridiquement. Mais : Cela ne rend pas votre premier recours caduc si les décisions ont un contenu identique ou une finalité interdite par le règlement, Un abus de droit peut être invoqué si les AG sont convoquées de manière stratégique pour neutraliser vos droits ou créer un épuisement financier, En cas de fraude ou collusion entre copropriétaires, vous pouvez demander la désignation dun mandataire ad hoc, ou engager une action contre le syndic (article 18 de la loi de 1965) en cas de manque de loyauté ou partialité manifeste. Et si la modification du règlement vise uniquement votre activité ? Le règlement de copropriété peut certes être modifié en AG (avec majorité qualifiée), mais la jurisprudence est très stricte : Une disposition nouvelle ne doit pas viser un copropriétaire en particulier, ni porter atteinte à un droit acquis sans motif légitime et proportionné. Si vous prouvez que vous exercez cette activité depuis longtemps,  Quelle respecte les règles durbanisme et les usages locaux, Quelle ne cause pas de trouble anormal, Vous pouvez contester la clause nouvelle pour discrimination déguisée ou excès de pouvoir, surtout si elle résulte dune coalition entre copropriétaires et syndic. Merci dindiquer la question comme résolue en cliquant sur le BOUTON VERT

Stéf · Answer

Je vous remercie infiniment pour Le temps me répondre. Je mesure la chance que j'ai de vous avoir croisé.
Cela fait maintenant deux semaines que j'ai recherché désespérément des réponses à mes questions et vous avez répondu avec une réponse intelligible, claire, très structurée et complète et surtout compréhensible. Encore une fois, MILLE MERCI

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Sujet initié par Stéf, il y a 4 jours - 390 vues

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