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Le contentieux de la copropriété : réalité pratique

Immobilier / Copropriété / Par Maître AYMAMI, Avocat , publié le 08/12/2016 à 09h57
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Vous envisagez d'initier une procédure judiciaire dans le cadre d'un litige au sein d'une copropriété.

Vous êtes Syndic :

- Vous devez recouvrer des charges impayées.

- Vous souhaitez informer utilement les copropriétaires sur les procédures envisagées.

Vous êtes copropriétaire :

- une décision a été prise par l'Assemblée Générale des copropriétaires (AG) et porte atteinte à vos droits.

- la justice a été saisie et vous êtes en défense.

- une procédure a été initiée et vous souhaitez savoir à quoi vous attendre.

Des situations différentes mais qui nécessitent de répondre aux mêmes questions :

Quelles sont mes chances de succès ? Combien de temps la procédure va-t-elle durer ?

Un rapport de la Direction des affaires civiles et du sceau (DACS) du ministère de la Justice rendu public au début de l'année 2016 offre une vue d'ensemble des procédures judiciaires engagées en la matière.

Deux enseignements peuvent en être tirés :

Premier enseignement : il existe une spécificité concernant (i) les actions en recouvrement des charges, lesquelles bénéficient d'un taux de réussite particulièrement favorable au demandeur et de procédures relativement courtes en moyenne.

Second enseignement : (ii) les autres actions plus complexes (actions en annulation d'assemblée générale, mise en cause de la responsabilité du Syndicats de copropriétaires (SDC) ou du syndic) sont moins prévisibles et la durée des procédures globalement plus longue.

(i) Les actions en recouvrement des charges : un fort taux de réussite pour les SDC

Quel taux de réussite ?

Les actions en recouvrement de charges initiées par le SDC (représenté par le Syndic) font l'objet d'une décision favorable près de 9 fois sur 10.Cela s'explique notamment par le fait que les débiteurs sont très souvent absents du procès. Plus de 70% d'entre-eux ne se présentent pas devant le tribunal, ce qui n'empêche pas la condamnation d'intervenir.

Combien de temps ?

Les procédures en recouvrement de charge durent en moyenne 5 mois lorsque la demande est portée devant le tribunal d'instance et 8 mois lorsque la demande est portée devant le tribunal de grande instance (dans les cas où la créance est supérieure à 10.000 euros). Attention toutefois, il s'agit d'une moyenne et la durée indiquée ne tient compte ni des étapes qui précèdent la saisine du juge (mise en demeure, prise de date au tribunal, préparation et signification de l'assignation), ni du délai d'exécution de la décision.

La durée de la procédure peut être raccourcie en cas d'accord. Ainsi, une partie non négligeable des impayés fait déjà l'objet d'un règlement au stade de la simple mise en demeure d'avocat. Même une fois que la procédure a été engagée, il n'est pas rare que le copropriétaire débiteur règle sa dette ou que les parties se mettent d'accord sur un échéancier. Ainsi, près d'une demande en justice sur quatre visant le recouvrement des charges fait l'objet d'un désistement, en général, à la suite d'un accord entre les parties.

Conseils pratiques

Pour le SDC (représenté par le syndic) :

Le contentieux du recouvrement des charges est un contentieux relativement simple techniquement et efficace mais il peut être long à mettre en oeuvre. Il est par conséquent important de traiter les difficultés, le plus tôt possible, afin de (i) limiter l'impact des impayés sur la copropriété et (ii)augmenter les chances de recouvrer la créance dans des délais raisonnables.

Pour le copropriétaire débiteur :

Trop peu de copropriétaires débiteurs se présentent aux audiences (- de 30%) et encore moins sont assistés d'un avocat. C'est notamment ce qui explique le taux très important de décision en faveur du SDC. Pourtant des arguments peuvent être utilisés en défense, notamment :La charge de la preuve repose sur le demandeur : le SDC doit donc produire tous les justificatifs imposés par la loi et la jurisprudence pour obtenir une condamnation. En l'absence de ces justificatifs, le juge devra rejeter la demande.Il est possible de contester la créance si des erreurs ont été commises par le syndicat des copropriétaires.Il est possible de solliciter des délais de paiement, en apportant la preuve i) de difficultés financières ii) mais aussi que le débiteur est en mesure de s'acquitter de la dette en étalant le règlement sur une durée maximum de deux ans. Cette demande doit être accompagnée de justificatifs permettant au juge d'apprécier la réalité de la situation financière du copropriétaire (revenus et charges).

(ii) La contestation des assemblées générales par les copropriétaires et la mise en cause de la responsabilité du SDC ou du Syndic

Quel taux de réussite ?

Ces actions sont plus techniques que le recouvrement des charges et font - plus souvent que dans le cadre des actions en recouvrement des charges - l'objet d'une débat contradictoire devant le juge. Leur taux de réussite est, de ce fait, moins systématiquement favorable au demandeur. Ainsi :les actions en contestation des assemblée générales font l'objet d'une décision favorable pour le demandeur (faisant droit à tout ou partie de ses demandes) dans 63% des cas ;les actions en responsabilité contre le SDC font l'objet d'une décision favorable pour le demandeur (faisant droit à tout ou partie de ses demandes) dans 74% des cas ; les actions en responsabilité contre le syndic ou visant à sa révocation font l'objet d'une décision favorable pour le demandeur (faisant droit à tout ou partie de ses demandes) dans 65% des cas.

Combien de temps ?

La durée de ces procédures est de 1 an et 11 mois, en moyenne.

Conseils pratiques

Conseils pratiques :

En demande : Avant d'être engagés, ces contentieux doivent faire l'objet d'une étude préalable permettant au demandeur potentiel d'apprécier ses chances de succès.

En défense : Ces procédures sont techniques. Il est donc nécessaire de consulter un avocat le plus tôt possible pour préparer au mieux l'argumentation en défense.

Dans tous les cas, il est indispensable avant d'initier une procédure judiciaire de prendre conseil auprès d'un avocat pour bénéficier d'une analyse complète de votre situation ; c'est à dire une présentation des règles de droit appliquées à votre situation, une information sur les chances de succès de l'action envisagée, la durée prévisible de la procédure ainsi que son coût.

Par Maître AYMAMI
PARIS
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