Bonjour,
Oui, les deux éléments que vous soulevez constituent des manquements contractuels graves de la part du promoteur, qui peuvent justifier votre rétractation et la résolution du contrat à ses torts.
Le délai de rétractation de 10 jours prévu par la loi SRU, que vous mentionnez, concerne votre droit à vous rétracter sans motif après la signature du contrat de réservation. Il est ici sans rapport avec votre situation actuelle, car votre volonté de ne pas poursuivre vient d'une faute du promoteur, et non d'un simple changement d'avis.
Les manquements du promoteur :
Retard dans la signature de l'acte authentique :
Le contrat de réservation prévoyait une signature au 30 juin au plus tard. Vous n'avez reçu l'invitation que le 4 juillet pour une signature bien plus tardive.
Le promoteur disposait de votre offre de prêt validée dès le 30 avril. Il n'avait donc aucune raison objective de ne pas respecter le délai.
C'est un manquement clair à son obligation contractuelle de diligence et de respect des délais.
Modification unilatérale et significative de la date de livraison :
Le contrat de réservation prévoyait une livraison fin 4ème trimestre 2025. L'acte authentique mentionne septembre 2026. Cela représente près d'un an de retard.
Une date de livraison est un élément essentiel du contrat de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). Modifier unilatéralement et sans information préalable cette date, et de manière aussi significative, constitue un manquement fondamental du promoteur à ses engagements.
Le fait que vous ayez découvert ce retard en lisant le projet d'acte, sans aucune information préalable, aggrave la faute du promoteur.
Ces éléments sont-ils suffisants pour se rétracter ?
Oui, absolument. Le Code civil (articles 1224 et suivants) prévoit que, en cas d'inexécution suffisamment grave de ses obligations par une partie, l'autre partie peut prononcer la résolution du contrat à ses risques et périls, ou demander cette résolution en justice.
Les retards que vous subissez, tant pour la signature de l'acte que pour la livraison (presque un an), sont considérés comme des manquements d'une gravité suffisante pour justifier la résolution du contrat aux torts du promoteur.
Le risque que le promoteur vous poursuive pour dommages et intérêts :
Ce risque est très faible, voire quasi nul, si votre rétractation est clairement motivée par les manquements du promoteur.
Au contraire, c'est le promoteur qui est en faute. Si vous vous rétractez en invoquant ses manquements contractuels, ce serait à lui de prouver que vos raisons ne sont pas valables, ce qui semble difficile au vu des faits.
Vous pourriez même potentiellement être en mesure de lui réclamer des dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de ses manquements (par exemple, les intérêts intercalaires de votre prêt inutilisé, le temps perdu, etc.), bien que ce ne soit pas votre objectif principal.
Que faire concrètement ?
N'allez pas signer l'acte authentique dans l'état actuel. Le fait de signer vaudrait acceptation des nouvelles conditions, y compris le retard de livraison.
Mettez en demeure le promoteur et informez le notaire (par LRAR) :
Envoyez une Lettre Recommandée avec Accusé de Réception (LRAR) au promoteur (et une copie au notaire).
Dans cette lettre, détaillez les manquements :
Rappelez la date limite de signature de l'acte authentique (30 juin 2025) prévue au contrat de réservation.
Indiquez que vous n'avez reçu le projet d'acte et l'invitation que le 4 juillet, soit en retard.
Insistez sur le fait que le promoteur disposait de l'offre de prêt depuis le 30 avril.
Surtout, mettez en avant le changement unilatéral et très significatif de la date de livraison (fin 2025 devenue septembre 2026), sans aucune information préalable.
Indiquez que, face à ces manquements graves du promoteur, vous considérez le contrat de réservation comme résolu à ses torts exclusifs.
Demandez la confirmation de cette résolution et l'absence de toute réclamation de sa part.
Consultez un avocat en droit immobilier ou de la construction :
C'est fortement recommandé. Un avocat pourra :
Rédiger la LRAR de manière juridiquement solide pour maximiser vos chances et vous protéger.
Analyser précisément votre contrat de réservation et le projet d'acte pour identifier toute clause spécifique.
Vous représenter si le promoteur contestait votre décision ou tentait de vous poursuivre.
En conclusion, vous avez de très bonnes raisons de ne pas vouloir poursuivre ce projet dans ces conditions. Les manquements du promoteur sont suffisamment graves pour justifier la résolution du contrat à ses torts. Agissez par écrit et faites-vous accompagner pour sécuriser votre démarche.
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il y a 6 jours
Merci beaucoup pour votre réponse très complète et très utile. Le promoteur peut il s’abriter derrière le fait que le retard de livraison est due à une cause légitime (type intempéries - prévu dans le contrat de réservation) ou est ce inopérant du fait qu’il ne m’a pas informé au préalable? Par avance merci pour votre éclairage
il y a 6 jours
Merci beaucoup pour votre réponse très complète et très utile. Quid si le promoteur oppose après mon courrier que le retard de livraison vient en fait d’une cause légitime de suspension (et que le retard de la signature de l’acte authentique d’un peu plus d’un mois ne saurait constituer un préjudice réel) ? Est ce inopérant à partir du moment où il ne m’en a pas informé au préalable? Par avance merci pour votre éclairage.
il y a 6 jours
Vous avez tout à fait raison de vous poser cette question, car l'obligation d'information du promoteur est une pierre angulaire dans ce type de situation.
Oui, un contrat de réservation VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) contient presque toujours des clauses prévoyant des causes légitimes de suspension du délai de livraison (intempéries, grèves, retards administratifs indépendants de la volonté du promoteur, force majeure, etc.). Si une telle cause se produit, le promoteur peut, en principe, prolonger le délai de livraison sans que cela ne constitue une faute.
L'Obligation Cruciale d'Information Préalable :
C'est ici que votre argument est très fort et potentiellement rend la défense du promoteur inopérante. Même si une cause légitime de suspension existe, la jurisprudence française (qui fait loi) est très claire : le promoteur a une obligation d'informer l'acquéreur :
Dès qu'il a connaissance de la cause du retard.
Par écrit (lettre recommandée avec accusé de réception).
En précisant la nature de la cause et son impact prévisionnel sur le délai de livraison.
Si le promoteur ne vous a jamais informé de cette cause légitime de suspension en temps utile et par écrit, il ne pourra pas valablement s'en prévaloir pour justifier le retard de livraison. Le silence ou le défaut d'information préalable est considéré comme une faute contractuelle de sa part.
Le promoteur peut toujours tenter de minimiser le préjudice d'un retard d'un peu plus d'un mois pour la signature de l'acte authentique.
Cependant :
Prejudice Réel et Certain : Même un mois de retard peut entraîner des préjudices financiers réels (ex: prolongement de votre prêt relais avec des intérêts supplémentaires, double loyer si vous aviez un logement à quitter, frais de garde-meuble si vos affaires sont déjà prêtes pour le déménagement).
Préjudice Moral : Le stress, l'incertitude, l'organisation chamboulée par ce retard non communiqué constituent également un préjudice moral, reconnu par les tribunaux.
En résumé :
Le fait que le promoteur ne vous ait pas informé au préalable (par écrit et en temps utile) d'une cause légitime de suspension rend son argument largement inopérant. Vous pouvez maintenir votre position et exiger réparation pour le préjudice subi.
Continuez à documenter tous les échanges et conservez les preuves du retard et de l'absence d'information préalable.
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il y a 6 jours
Merci pour ces explications et conseils très précieux. En effet aucune information reçue dans mon cas.
il y a 6 jours
Dans ce cas, vous pouvez légitimement faire valoir vos droits.
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il y a 6 jours
Bonjour,
Je vous remercie d’indiquer si j’ai répondu à votre question en cliquant sur le bouton vert de ma réponse.
Bien à vous
il y a 6 jours
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