Séparation

Sujet initié par Sophie, il y a 3 semaines - 321 vues

Chère Madame,

Je comprends votre situation, qui est malheureusement fréquente lors des séparations. Vous souhaitez officialiser la sortie de l'indivision (la propriété à 50/50 de votre maison) et céder votre part à votre ex-conjoint.

Puisque vous n'êtes pas mariés (vous parlez de "conjoint" et non "mari"), la procédure est celle de la liquidation d'une indivision. Monsieur souhaite garder la maison, ce qui simplifie le principe, mais son manque de coopération rend les choses plus complexes sur le plan pratique.

Voici les démarches que vous devez effectuer et les principes à connaître :

1. La base juridique : L'acte de licitation (ou de cession de parts d'indivision)
Pour que votre ex-conjoint devienne l'unique propriétaire, vous devrez signer un acte notarié appelé acte de licitation (ou acte de cession de parts d'indivision). Cet acte formalisera le transfert de votre part de propriété à son profit.

2. Les étapes clés de la démarche
Évaluation du bien immobilier :

C'est la première étape cruciale. Vous devez vous accorder sur la valeur actuelle de la maison.

Comment faire ? Demandez l'avis de plusieurs agences immobilières (2 ou 3) pour obtenir une estimation du prix de vente. Cela vous donnera une base objective.

Le prix de vente estimé, moins le capital restant dû sur l'éventuel prêt immobilier, donnera la valeur de l'actif net de la maison. Votre part correspondra à la moitié de cet actif net.

Calcul de la "soulte" :

La "soulte" est la somme d'argent que votre ex-conjoint devra vous verser pour racheter votre part de la maison.

Calcul : (Valeur de la maison - Capital restant dû sur le prêt immobilier) / 2.

Exemple : Si la maison est estimée à 300 000 € et qu'il reste 100 000 € de crédit, l'actif net est de 200 000 €. Votre part est de 100 000 €, c'est la soulte qu'il devra vous verser. L'acompte initial étant le même, il n'entre pas directement dans le calcul de la soulte actuelle, car il est déjà intégré dans le fait que vous êtes propriétaire à 50/50.

Le financement de la soulte et du prêt :

Votre ex-conjoint devra être en mesure de financer cette soulte. Soit il dispose des liquidités, soit il devra obtenir un nouveau prêt bancaire pour la racheter et/ou pour reprendre l'intégralité du prêt immobilier initial à son nom.

Point très important : Si vous avez un prêt immobilier commun, votre ex-conjoint devra impérativement obtenir la désolidarisation de ce prêt à votre égard. C'est-à-dire que la banque devra vous décharger de toute obligation de remboursement. Sans cela, même si vous n'êtes plus propriétaire, vous restez co-emprunteur et donc redevable de la dette vis-à-vis de la banque en cas de défaut de paiement de sa part. C'est une étape cruciale souvent longue et compliquée, et la banque n'est pas obligée d'accepter.

Le rôle du notaire :

L'intervention d'un notaire est OBLIGATOIRE pour la rédaction et la signature de l'acte de licitation.

Vous pouvez prendre le même notaire, ou chacun le vôtre. C'est souvent plus simple et moins coûteux d'en avoir un seul.

Le notaire calculera précisément la soulte, les frais liés à l'opération (droits d'enregistrement, émoluments du notaire, etc.). Ces frais sont généralement à la charge de l'acquéreur (votre ex-conjoint), mais cela peut être négocié.

3. Gérer le manque de coopération de votre ex-conjoint
C'est là que la situation devient délicate. Votre ex-conjoint n'a pas le droit de vous laisser indéfiniment dans cette situation d'indivision si vous souhaitez en sortir.

Première approche formelle (Lettre Recommandée avec AR) :

Envoyez-lui une Lettre Recommandée avec Accusé de Réception (LRAR).

Dans cette lettre, rappelez votre accord pour qu'il garde la maison.

Indiquez que vous souhaitez sortir de l'indivision et proposez-lui de prendre contact rapidement avec un notaire (donnez le nom de votre notaire ou proposez-lui d'en choisir un).

Donnez-lui un délai raisonnable pour agir (par exemple, 15 jours ou 3 semaines).

Précisez que, sans démarche de sa part dans ce délai, vous seriez contrainte de saisir la justice pour provoquer le partage (voir point suivant).

Cette LRAR est une preuve de votre bonne volonté et de son inaction, essentielle si vous devez aller en justice.

La "Licitation Judiciaire" (action en justice) :

Si votre ex-conjoint ne réagit pas à votre LRAR ou refuse de s'engager dans la démarche, vous avez le droit de saisir le Tribunal Judiciaire pour demander le partage judiciaire de l'indivision.

Le principe en France est que "Nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision" (Article 815 du Code Civil). Cela signifie que vous pouvez toujours demander à un juge de forcer le partage.

Conséquences :

C'est une procédure longue et coûteuse (vous devrez prendre un avocat).

Le juge tentera d'abord de trouver une solution amiable.

Si aucune entente n'est possible, le juge ordonnera la vente forcée de la maison aux enchères publiques (adjudication). Le prix de vente obtenu aux enchères peut être inférieur au prix du marché, ce qui vous désavantagerait tous les deux. Le produit de la vente sera ensuite partagé entre vous deux, après déduction des frais et du solde du prêt.

La menace d'une licitation judiciaire est souvent un levier puissant pour inciter l'autre partie à trouver une solution amiable.

En résumé :
Vous avez le droit de sortir de cette indivision. Commencez par la LRAR. Si cela ne fonctionne pas, il faudra passer par la voie judiciaire avec l'aide d'un avocat pour forcer la vente ou le rachat de votre part. Courage, c'est une étape nécessaire pour tourner la page et sécuriser votre situation financière.

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