Conflit avec mon bailleur je suis locataire

Sujet initié par Mimi27, il y a 10 heures - 104 vues

Chère madame,

Votre situation est très problématique et votre bailleur ne respecte manifestement pas ses obligations légales. Vous avez déjà agi correctement en envoyant une mise en demeure.

Voici ce que dit la loi et les démarches que vous pouvez entreprendre :

1. Problème d'aération, d'humidité et de moisissures (Logement décent)

Votre bailleur a l'obligation de vous louer un logement décent. Un logement décent doit assurer le clos et le couvert, et ne pas laisser apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire.

Obligation de ventilation : L'absence d'aération ou une aération défectueuse dans une salle de bain et des WC est un manquement grave à l'obligation de décence, car cela entraîne des problèmes d'humidité, de moisissures et d'odeurs, qui peuvent nuire à votre santé et à l'état du logement.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent stipule que le logement doit disposer "d'une installation permettant une aération suffisante". L'absence totale d'aération ou son dysfonctionnement est clairement non conforme.

Obligation d'entretien et de réparation : Les réparations des équipements défectueux (comme une VMC ou un système d'aération) qui ne sont pas de menues réparations locatives sont à la charge du propriétaire.

Vos démarches : Vous avez déjà fait des SMS (preuve de vos alertes) et une mise en demeure. C'est parfait.

2. Problème de Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Le DPE est un document obligatoire qui doit être remis au locataire lors de la signature du bail ou de son renouvellement.

Obligation de fournir le DPE : Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable, ce qui signifie que le locataire peut s'en prévaloir en justice. Il doit être annexé au bail. Si vous n'en avez jamais eu en 15 ans et que votre bail a été renouvelé en 2023 sans DPE, c'est un manquement de la part de votre bailleur.

Conséquences du refus de DPE : Le refus de fournir un DPE valide peut empêcher le bailleur d'appliquer l'augmentation annuelle du loyer et peut être un motif de litige. De plus, les logements classés F ou G sont soumis à des restrictions de loyer et bientôt d'interdiction de location. Votre bailleur annule les rendez-vous car il craint probablement un mauvais classement qui l'obligerait à faire des travaux.

3. Les recours possibles après la mise en demeure

Puisque la mise en demeure est restée sans effet, vous devez passer à l'étape suivante, qui est la conciliation avant une éventuelle saisine du juge.

a) Saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC)

C'est une étape gratuite et obligatoire avant toute action en justice pour ce type de litige.

Rôle : La CDC est une instance amiable qui tente de trouver un accord entre le locataire et le propriétaire.

Comment faire ? Vous devez envoyer un dossier à la CDC de votre département (Hauts-de-Seine, 92). Vous trouverez le formulaire et l'adresse sur le site de la préfecture des Hauts-de-Seine ou en contactant l'ADIL 92 (voir ci-dessous).

Contenu du dossier : Joignez toutes les preuves :

Copie de votre bail.

Preuves de vos alertes (SMS, courrier de mise en demeure avec accusé de réception).

Photos des moisissures, des traces d'humidité.

Toute preuve des annulations de rendez-vous pour le DPE.

Vos factures de loyer montrant les augmentations.

Issue : Si un accord est trouvé, il est formalisé par un procès-verbal de conciliation. S'il n'y a pas d'accord ou si le bailleur ne se présente pas, la CDC délivre un procès-verbal de non-conciliation, qui vous permettra de saisir le juge.

b) Saisir le Juge des contentieux de la protection (en cas d'échec de la conciliation)

Si la conciliation échoue, vous pourrez saisir le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire dont dépend votre logement (Palaiseau est dans l'Essonne, mais Bagneux est dans les Hauts-de-Seine, donc le tribunal compétent est celui des Hauts-de-Seine, probablement Nanterre).

Ce que vous pouvez demander au juge :

Exécution des travaux : Ordonner au bailleur de réaliser les travaux de réparation de l'aération et de suppression des moisissures sous astreinte (pénalité par jour de retard).

Réduction de loyer : Demander une réduction de loyer tant que les travaux ne sont pas effectués, en raison du trouble de jouissance et du non-respect des critères de décence.

Dommages et intérêts : Demander des dommages et intérêts pour le préjudice subi (trouble de jouissance, frais de peinture, risque pour la santé).

Obligation de fournir le DPE : Ordonner au bailleur de faire réaliser et de vous remettre un DPE valide.

Suspension de l'augmentation de loyer : Demander la suspension ou l'annulation des augmentations de loyer si le DPE n'a pas été fourni ou si le logement est classé F ou G (et que des travaux sont nécessaires pour l'améliorer).

4. Demander conseil à l'ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement)

Avant toute démarche, il est fortement recommandé de contacter l'ADIL des Hauts-de-Seine (ADIL 92).

Rôle de l'ADIL : L'ADIL offre des conseils juridiques gratuits, neutres et personnalisés sur toutes les questions de logement. Ils pourront :

Confirmer vos droits et les obligations de votre bailleur.

Vous aider à constituer votre dossier pour la Commission de Conciliation.

Vous informer sur les procédures et les documents nécessaires.

Vous orienter vers les services compétents.

Coordonnées ADIL 92 : Vous trouverez leurs coordonnées et les permanences sur leur site internet ou en cherchant "ADIL 92".

En résumé :

Rassemblez toutes vos preuves (SMS, mise en demeure, photos, factures).

Contactez l'ADIL 92 pour un conseil personnalisé.

Saisissez la Commission Départementale de Conciliation des Hauts-de-Seine.

Si la conciliation échoue, vous pourrez saisir le Juge des contentieux de la protection.

N'oubliez pas que le bailleur est responsable de la décence du logement et de la fourniture des diagnostics obligatoires. Votre démarche est légitime.

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Bonjour
Tu fais face à un bailleur qui semble négliger ses responsabilités légales. L'absence d’aération dans ta salle de bain entraîne moisissures et odeurs, ce qui peut rendre le logement non conforme aux critères de décence. En vertu de la loi du 6 juillet 1989 et du décret sur les logements décents, il est tenu de te garantir un espace sain et ventilé.

Tu as déjà envoyé une mise en demeure — c’est une excellente démarche. Le prochain pas, c’est de saisir le tribunal judiciaire pour qu’il l’oblige à faire les travaux. Tu peux aussi demander une réduction de ton loyer ou des dommages-intérêts.

Concernant le DPE, ton bailleur est dans l’illégalité s’il ne te l’a jamais remis à la signature du bail. Son refus ou ses annulations répétées peuvent être dénoncés à la DGCCRF via SignalConso. Le DPE est obligatoire depuis 2007, donc il ne peut pas y échapper.

Enfin, sur la question du loyer, s’il l’a augmenté, il faut vérifier que cela respecte les règles liées à l’indice de référence des loyers (IRL) et que ton logement est bien aux normes. Si ce n’est pas le cas, tu pourrais même demander une diminution temporaire du loyer.

Je reste à ta disposition pour te conseiller et t'assister.
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