Impayés de loyers: la résiliation du bail

Par Maître HALIMI, Avocat Publié le 13/02/2025 à 17h28

En matière de location à titre d'habitation, une situation d'impayés qui commence à perdurer crée un trouble juridique entre les parties, bailleur d'une part et locataire d'autre part, qu'il convient de solutionner au plus vite.

Il n'y a rien de plus stressant pour un propriétaire que de supporter les charges d'un logement occupé par un locataire qui ne paie pas.

Et d'un autre côté, il n'y a rien de plus angoissant, pour un locataire, que de ne pas avoir les moyens de payer son loyer et de vivre dans l'angoisse de la mise à la rue.

Les deux parties ont raison: le bailleur doit obtenir le paiement de son loyer et le locataire rencontre parfois des difficultés justifiées.

Comment sortir de l'impasse?

L'importance de l'amiable

La justice favorise l'amiable dans toutes les procédures. C'est d'ailleurs, une condition de recevabilité d'une demande en justice.

Par delà l'aspect juridique, il y va d'une question de bon sens. Parfois, c'est le manque d'échange entre bailleur et locataire qui pousse le conflit jusqu'aux portes du tribunal et arrive jusque dans les offices des commissaires de justice (anciennement huissiers).

En effet, le propriétaire peut être amené à échanger avec son locataire en difficulté et l'aider à trouver une solution pour l'arranger à sortir de l'impasse.

Dans tous les cas, c'est au locataire qui n'arrive plus à payer le loyer de prendre l'initiative de parler au bailleur et d'expliquer la situation.

Mon premier conseil qui semble évident mais qui en pratique n'est que peu respecté: ne faites pas la politique de l'autruche!

Vous n'arrivez plus à payer le loyer: parlez en ouvertement avec votre propriétaire. Ne vous renfermez pas sur vous même, cherchez des solutions pratiques pour dénouer le litige.

D'un point de vue juridique, c'est l'absence de paiement d'un montant suffisant (deux fois le loyer) qui fondera l'ouverture d'une action en résiliation du bail par votre propriétaire. On parle aussi du critère des deux mois de loyers impayés.

Vous avez donc tout intérêt à mettre en place un accord et à chercher des solutions pour éviter que la situation ne s'aggrave et que votre propriétaire ne décide d'aller en justice.

Quant aux propriétaires, il est tentant d'aller en justice pour mettre un terme au contrat de bail. C'est une solution inévitable si vous avez à faire à un locataire de mauvaise foi.

Si votre locataire ne paie plus ses loyers et qu'il n'a pas pris l'initiative d'échanger avec vous, faites la démarche directement. Estimez la raison des impayés (situation ponctuelle liée à un nouvel évènement imprévu ou locataire qui s'installe dans la dette)

Une fois le cadre de la relation bien analysé, si aucune solution amiable n'a pu être définie, il reste à passer à la voie judiciaire.

La procédure en résiliation de bail

Si vous êtes propriétaire:

Votre intérêt est de faire trancher le litige au plus vite et d'obtenir la résiliation du bail afin que le débiteur récurrent sorte au plus vite du logement.

La procédure commence par une mise en demeure de payer. Ensuite, il faut faire délivrer un commande de payer. Si le débiteur ne paie pas dans un délai d'un mois et demi, vous pouvez saisir le juge d'une demande de résiliation du bail, de condamnation aux sommes impayées. A cette occasion, vous demanderez la fixation d'une indemnité d'occupation (c'est l'équivalent du loyer mais cela ne s'appelle plus loyer vu que le bail sera résilié par le juge). Vous demanderez aussi l'autorisation d'expulser le locataire qui devient un occupant sans droit ni titre.

A l'issue de la procédure, vous pourrez demander l'expulsion du locataire en respectant une certaine procédure (il s'agira d'exécuter la décision de résiliation du bail).

En résumé: la procédure, bien que raccourcie par les derniers changements législatifs demeure longue.

Elle commence par une première phase amiable, ensuite judiciaire de résiliation du bail, puis d'exécution de la décision de justice qui aura mis fin à la relation contractuelle entre le bailleur et le locataire.

Si vous êtes locataire:

Vous allez devoir vous battre pour garder votre droit à rester dans le logement.

Il faut donc tout faire pour éviter l'application de la clause résolutoire qui est censée être acquise dès lors que les loyers sont impayés. (La clause résolutoire est devenue obligatoire dans tous les baux d'habitation depuis la loi de juillet 2023. Au titre de cette clause, s'il y a des impayés, le bail est résilié.

Vous pouvez demander la suspension de la clause résolutoire ainsi que des délais de paiement pouvant aller jusqu'à 3 ans.

ATTENTION cependant, la nouvelle loi de 2023 est plus dure avec les locataires. Pour obtenir ces délais et la faveur du tribunal, il faut avoir repris les paiements avant la date de l'audience.

Si l'avocat n'est pas obligatoire dans ce type de dossier, il est fortement recommandé de se faire accompagner.

Dans tous les cas, n'ayez pas honte! Poussez toutes les portes pour obtenir toutes les aides possibles (amis, famille, associations, fonds de solidarité, assistante sociale), le but est de sauver votre logement!

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