Location résidence principale

Sujet initié par Leila, il y a 1 jour - 251 vues

Bonjour maître,

Merci pour votre réponse , est ce que je peux déclarer mon crédit immobilier dans mes charges ?

Cordialement

Chère madame,

Vous avez raison de vous poser ces questions car la fiscalité des revenus locatifs, surtout pour une location meublée et en tant que futur non-résident fiscal, offre des optimisations importantes.

1. Louer en meublé : Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Lorsque vous louez votre résidence principale meublée, vous relevez fiscalement des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. C'est ce qu'on appelle le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) si vos recettes sont inférieures à 23 000 € par an et/ou si elles ne représentent pas plus de 50% de vos revenus globaux. Avec 1175 €/mois de loyer (+ charges), vous serez très probablement en LMNP.

2. Micro-BIC ou Régime Réel Simplifié : Le choix crucial

C'est là que se situe la principale optimisation.

Régime Micro-BIC (par défaut si revenus < 77 700 € / an) :

Fonctionnement : Très simple. Vous déclarez le total de vos loyers encaissés (hors charges locatives refacturées au locataire). L'administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 50% sur ces recettes.

Vos revenus annuels : 1175 €/mois x 12 mois = 14 100 €.

Revenu imposable Micro-BIC : 14 100 € x 50% = 7 050 €.

Avantage : Facilité administrative.

Inconvénient : Vous ne pouvez déduire aucune charge réelle.

Régime Réel Simplifié (sur option) :

Fonctionnement : C'est la méthode la plus avantageuse dans la majorité des cas pour les locations meublées, surtout si vous avez un crédit immobilier. Vous déclarez vos recettes réelles et vous déduisez toutes vos charges réelles, y compris l'amortissement du bien.

Avantages :

Déduction des charges réelles : Vous pouvez déduire toutes les dépenses liées à votre location :

Les intérêts d'emprunt (crédit immobilier) : OUI, c'est l'un des grands avantages de ce régime !

La taxe foncière.

Les primes d'assurance (propriétaire non occupant, loyers impayés si vous en avez souscrit une).

Les frais d'agence immobilière.

Les dépenses d'entretien et de réparation (peinture, petites réparations, etc.).

Les frais de gestion (si vous faites gérer par un professionnel).

L'amortissement du bien : C'est la déduction la plus puissante. Vous pouvez "amortir" (déduire chaque année une fraction de la valeur) la construction de votre logement (hors valeur du terrain) et les meubles. L'amortissement est une charge comptable qui réduit considérablement votre bénéfice imposable, voire le rend nul pendant de nombreuses années.

L'amortissement du mobilier.

Création de déficit : Si vos charges (y compris l'amortissement) sont supérieures à vos recettes, vous créez un déficit. Ce déficit est reportable sur vos revenus de location meublée pendant 10 ans.

La façon la plus simple et la plus avantageuse pour vous :

La façon la plus avantageuse pour ne pas payer ou payer très peu d'impôts sur vos revenus locatifs est d'opter pour le Régime Réel Simplifié en tant que LMNP.

Pourquoi ? Avec un loyer de 1175 €/mois, la déduction forfaitaire de 50% du Micro-BIC sera très vite dépassée par la somme de vos charges réelles, surtout si vous avez un crédit immobilier et que vous appliquez l'amortissement. Très souvent, en régime réel, le revenu imposable devient nul.

Démarches pour le Régime Réel Simplifié :

Déclaration de début d'activité (Formulaire P0i) :

Dans les 15 jours suivant le début de votre location (date de signature du bail), vous devez déclarer votre activité de LMNP.

Avant le 1er janvier 2023, cela se faisait via le formulaire P0i (Cerfa n°11921*06) auprès du greffe du tribunal de commerce.

Depuis le 1er janvier 2023, la déclaration se fait sur le site du guichet unique de l'INPI (inpi.fr), via le portail e-Procédures. Vous y indiquez votre choix pour le régime réel.

Déclaration annuelle de revenus :

Chaque année, vous devrez remplir la déclaration de revenus complémentaires (formulaire 2042 C PRO) pour y indiquer vos revenus BIC.

Surtout, vous devrez joindre la liasse fiscale des BIC (formulaire 2031 et ses annexes) pour déclarer vos recettes et vos charges sous le régime réel. C'est cette liasse qui permet de déduire le crédit immobilier et l'amortissement.

Votre situation de non-résident :

Le fait que vous partiez vivre à l'étranger signifie que vous deviendrez non-résident fiscal français.

Vos revenus locatifs de source française resteront imposables en France.

Vous serez imposé selon les mêmes règles (Micro-BIC ou Réel).

Le taux d'imposition sur ces revenus pour les non-résidents est au minimum de 20% jusqu'à un certain seuil, puis 30% au-delà (sauf si l'application du barème progressif est plus favorable, avec un taux minimum de 20%).

Vous restez redevable des prélèvements sociaux de 17,2% sur vos revenus locatifs nets, même en tant que non-résident. Cependant, si le revenu imposable est nul grâce au régime réel, alors il n'y aura ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux.

Le plus simple et le plus avantageux :

Le plus avantageux : Presque toujours le Régime Réel Simplifié LMNP. Il vous permettra de déduire toutes vos charges, y compris les intérêts de votre crédit immobilier et l'amortissement de votre bien, ce qui aura pour effet de réduire fortement, voire d'annuler, votre revenu imposable pendant de nombreuses années.

Le plus simple : Le régime Micro-BIC est le plus simple administrativement car il n'y a pas de comptabilité à tenir. Mais il est rarement le plus avantageux financièrement pour les propriétaires qui ont un crédit immobilier ou des travaux.

Conseil fort : Faites-vous accompagner par un expert-comptable.

Le régime réel, bien que plus avantageux, demande une comptabilité plus rigoureuse (amortissements complexes à calculer, suivi des charges). Étant donné que vous allez vivre à l'étranger, gérer cela à distance peut être un défi. Un expert-comptable spécialisé en LMNP vous aidera à :

Faire le bon choix de régime fiscal.

Calculer précisément vos amortissements.

Établir et déposer votre liasse fiscale annuelle.

Optimiser vos déductions et s'assurer de votre conformité fiscale, ce qui est crucial en tant que non-résident.
Le coût de l'expert-comptable est lui-même une charge déductible.

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