Décès et transfert de bail

Question

Au décès de ma défunte mère, les loyers étaient à jours dont j'occupai le logement. J'ai informé immédiatement le bailleur du décès de ma mère par LRAR. Durant 5 ans le bailleur n'a pas procédé à un transfert de bail (manque de directeur à cette époque) de ce fait les quittances arrivaient au nom de ma mère puis au nom succession. Malgré plusieurs sollicitations bailleur préfet pas de réponse. Une dette s'est accumulée car je n'ai pas pu bénéficier de l'APL. Un avenant à été signé, le mois suivant un commandement de payer. Le bailleur a refusé de déposé une demande d'aide sur quittance pour épuré une partie de la dette. Et aujourd'hui m'assigne en justice pour expulsion.  Bien que j'ai renoncé à la succession, suis je redevable de ces sommes bien que j'habitait dans le logement ?  Il semblerait que le bailleur peut agir aussi dans une procédure pour indemnités d'occupation pour la période de 5 ans malgré la régularisation du bail. Est ce exact ?

Maître <span class='text-uppercase'>BELIGHA</span> · Accepted Answer

Je comprends que vous soyez dans une situation très difficile et stressante. C'est une épreuve d'être confronté à une assignation en expulsion, surtout après avoir fait des démarches et rencontré des blocages administratifs. Analysons ensemble les points clés de votre situation et vos obligations. 1. Renonciation à la succession et redevabilité des dettes Vous avez renoncé à la succession de votre mère. C'est un point crucial. Principe : Lorsque vous renoncez à une succession, vous êtes censé n'avoir jamais été héritier. Cela signifie que vous n'êtes pas tenu(e) de payer les dettes de la personne décédée, y compris les dettes de loyer qui auraient existé au moment du décès. Cependant, la situation est plus complexe pour la période après le décès : Paiement des loyers avant le décès : Vous n'êtes pas redevable des loyers non payés par votre mère avant son décès, puisque vous avez renoncé à sa succession. Paiement des loyers après le décès (votre occupation) : Le fait d'avoir continué à occuper le logement après le décès de votre mère, même si le bail n'était pas formellement transféré et que les quittances étaient au nom de "succession", vous rend redevable des sommes dues pour cette période d'occupation. En effet, même sans bail à votre nom dans l'immédiat, la loi considère que vous étiez un occupant sans droit ni titre (si le bail n'a pas été transféré) ou un ayant-droit si vous pouviez bénéficier d'un transfert de bail. Dans les deux cas, vous deviez une contrepartie pour l'occupation du logement, qui correspond généralement au montant du loyer et des charges. Votre renonciation à la succession vous protège des dettes de votre mère, mais pas des dettes résultant de votre propre occupation du logement après son décès. 2. Le non-transfert de bail et le refus d'APL Le fait que le bailleur n'ait pas procédé au transfert de bail pendant 5 ans est une faute de sa part s'il y avait une obligation légale de le faire (ce qui est souvent le cas pour les proches occupants). Ce manquement a eu une conséquence directe et préjudiciable pour vous : l'impossibilité de bénéficier de l'APL. Le transfert de bail : L'Article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'en cas de décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant, aux descendants, ascendants, au partenaire lié par un PACS ou au concubin notoire qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès. Vous auriez dû pouvoir bénéficier de ce transfert. Les conséquences pour l'APL : Sans un bail à votre nom, la CAF ne pouvait pas vous verser l'APL. C'est un préjudice direct lié à la négligence du bailleur. 3. L'avenant et le commandement de payer L'avenant : La signature d'un avenant régularise la situation du bail à votre nom. Cela valide votre statut de locataire à partir de la date de l'avenant. Le commandement de payer : Il marque le début d'une procédure visant à recouvrer la dette et potentiellement à obtenir l'expulsion. 4. Le refus du bailleur de déposer une demande d'aide sur quittance Le "refus de déposer une demande d'aide sur quittance" pour apurer la dette est une absence de collaboration de la part du bailleur. Ce type d'aide (souvent des fonds de solidarité logement - FSL) est crucial pour les locataires en difficulté. 5. La procédure pour indemnités d'occupation (pendant les 5 ans sans bail régularisé) Oui, il est exact que le bailleur peut agir pour demander des indemnités d'occupation pour la période de 5 ans durant laquelle le bail n'était pas régularisé à votre nom. Même si les quittances étaient au nom de "succession", vous avez matériellement occupé le logement. Ces indemnités correspondent à la contrepartie de votre occupation et sont généralement égales au montant du loyer et des charges. Le fait qu'un avenant ait été signé après cette période ne vous dédouane pas des sommes dues pour la période antérieure d'occupation. Ce que vous devez faire face à l'assignation en justice : Vous êtes dans une procédure d'expulsion, et il est absolument urgent de vous défendre. Prenez contact IMMÉDIATEMENT avec un avocat spécialisé en droit immobilier ou en droit du logement. Ne vous présentez pas seul devant le juge. L'avocat pourra : Vérifier la validité de l'assignation et la procédure. Défendre votre situation et faire valoir tous vos arguments. Contester le montant de la dette si elle inclut des loyers antérieurs au décès (puisque vous avez renoncé à la succession). Demander la compensation de votre préjudice : Votre avocat pourra demander au juge de prendre en compte le préjudice que vous avez subi du fait de l'absence de transfert de bail pendant 5 ans, ce qui vous a empêché de toucher l'APL. Il pourra demander des dommages et intérêts au bailleur pour cette faute, et que ces dommages et intérêts soient compensés avec la dette de loyer. Demander des délais de paiement : Même si la dette est reconnue, le juge peut accorder des délais de paiement. Demander la suspension des effets de la clause résolutoire : Si l'avenant contient une clause résolutoire (qui permet la résiliation automatique du bail en cas d'impayés), l'avocat peut demander au juge de suspendre son effet et de vous accorder des délais. Saisir le FSL (Fonds de Solidarité pour le Logement) : Même si le bailleur a refusé, votre avocat pourra vous aider à monter un dossier FSL, car cette aide peut apurer une partie de la dette et éviter l'expulsion. Rassemblez tous les documents : L'assignation en justice. L'acte de décès de votre mère. La preuve de votre renonciation à la succession. Les LRAR informant le bailleur du décès et vos relances. Les quittances au nom de votre mère ou "succession". L'avenant au bail. Le commandement de payer. Toute preuve de vos démarches pour obtenir le bail à votre nom et vos demandes d'APL refusées pour ce motif. La situation est complexe car elle mêle le droit des successions, le droit du logement et la responsabilité contractuelle. Votre avocat sera votre meilleur allié pour faire valoir vos droits et tenter d'éviter l'expulsion, notamment en mettant en avant la faute du bailleur et le préjudice que vous avez subi. Merci d'indiquer que j'ai répondu à votre question en cliquant sur le bouton vert de ma réponse

Victor · Answer

Pour un logement non décent depuis 2019 pour des punaises de lit cela peut il être un argument ? Le bailleur intervient partiellement sans protocole complet ?

Et dans leur assignation l’avocat adverse ne mentionne pas d’indemnités d’occupation uniquement à partir de la résiliation du bail.

Un juge des référés est il compétent pour se prononcer au fond ?

Maître <span class='text-uppercase'>BELIGHA</span> · Answer

Vous soulevez plusieurs points importants concernant votre situation de logement et la procédure judiciaire en cours. Analysons-les un par un.

1. Logement non décent (punaises de lit depuis 2019) : Un argument de poids ?

Oui, la présence de punaises de lit depuis 2019, avec des interventions partielles et sans protocole complet de la part du bailleur, est un argument extrêmement solide pour qualifier le logement de non décent et pour engager sa responsabilité.

Obligation du bailleur : Un bailleur est tenu de fournir un logement décent et de prendre toutes les mesures nécessaires pour assurer la tranquillité et la sécurité de ses locataires. La présence persistante de nuisibles comme les punaises de lit, malgré des signalements, constitue une violation grave de cette obligation.

Conséquences pour vous : Cela peut vous permettre de demander des dommages et intérêts pour le trouble de jouissance subi, les préjudices matériels (destruction de biens, coûts de nettoyage) et moraux (stress, anxiété, problèmes de sommeil, atteinte à la vie privée).

Preuves : Il est crucial de documenter précisément l'historique :

Les dates de détection des punaises.

Toutes vos communications avec le bailleur (lettres recommandées, e-mails, SMS) signalant le problème.

Les dates et types d'interventions du bailleur et des professionnels (sociétés de désinsectisation).

La preuve que les interventions étaient incomplètes ou inefficaces (factures, attestations, photos des punaises après traitement).

Des témoignages (voisins, amis) si possible.

Certificats médicaux si cela a affecté votre santé (piqûres, insomnie, stress).

Cet argument peut justifier une demande de réduction de loyer pour la période concernée ou une résiliation du bail aux torts du bailleur.

2. Indemnité d'occupation mentionnée uniquement à partir de la résiliation du bail par l'avocat adverse

Si l'avocat adverse (celui du bailleur, j'imagine) ne demande une indemnité d'occupation qu'à partir de la résiliation du bail, cela peut être pour diverses raisons stratégiques ou légales.

Avant la résiliation : Si vous étiez toujours dans le cadre d'un bail valide (même si le logement est indécent), la contrepartie de votre occupation était le loyer, et non une indemnité d'occupation. L'indemnité d'occupation est due lorsque l'on occupe un bien sans titre juridique valide (par exemple, après la résiliation du bail si l'occupant ne quitte pas les lieux).

Stratégie de l'avocat : Il est possible que l'avocat adverse n'ait pas jugé opportun de demander une indemnité d'occupation pour la période où le bail était encore en vigueur, soit parce que le bailleur recevait les loyers, soit parce qu'il anticipe vos arguments sur l'indécence du logement qui pourrait justifier une réduction ou l'absence de loyer due.

Si la procédure que vous avez engagée vise la résiliation du bail (ou si le bailleur la demande), la question de l'indemnité d'occupation se posera pour la période postérieure à cette résiliation et jusqu'à votre départ effectif. Vous pourrez contester son montant si le logement reste indécent.

3. Compétence du Juge des Référés pour se prononcer au fond

Non, en principe, le Juge des Référés n'est pas compétent pour se prononcer "au fond".

Rôle du Juge des Référés : Le juge des référés est un juge de l'urgence et de l'évidence. Son rôle est de prendre des mesures provisoires et urgentes pour préserver les droits des parties ou prévenir un dommage imminent. Il ne tranche pas le litige de manière définitive.

Exemples de décisions en référé : ordonner des travaux urgents, suspendre une expulsion en attendant un jugement au fond, ou ordonner une expertise.

Prononcer "au fond" : Se prononcer au fond signifie trancher le litige de manière définitive sur la base des droits de chacun. Cela relève de la compétence du Juge du fond (par exemple, le Juge des Contentieux de la Protection (JCP) pour les litiges locatifs).

Par exemple, seul un juge du fond peut prononcer la résiliation définitive du bail, accorder des dommages et intérêts pour non-décence, ou fixer l'indemnité d'occupation de manière définitive.

Exception (rare) : Dans des cas très particuliers et clairs où il n'y a aucune contestation sérieuse et où la décision est la seule possible, le juge des référés peut, par exception, aller au-delà du provisoire. Cependant, pour des questions comme la non-décence (qui implique souvent des preuves, des constats, des appréciations), il renverra généralement l'affaire devant un juge du fond.

Ce que cela signifie pour vous :
Si vous avez été assigné en référé (par exemple, pour demander votre expulsion), le juge des référés ne statuera pas sur la recevabilité de votre demande de dommages et intérêts pour logement non décent ou sur la résiliation du bail à ses torts. Il pourra cependant, si la situation est urgente, ordonner des mesures provisoires (par exemple, des expertises ou des travaux) avant que l'affaire ne soit jugée au fond.

En conclusion :
Votre argument de non-décence est très pertinent. Il est essentiel de bien le documenter. Si l'assignation est en référé, préparez vos arguments et preuves sur la non-décence, car cela peut influencer les mesures provisoires. Pour obtenir la résiliation du bail à ses torts ou des dommages et intérêts définitifs, vous devrez probablement saisir le juge du fond. Il est fortement recommandé de vous faire accompagner par un avocat qui pourra vous défendre efficacement.

Merci d’indiquer que j’ai répondu à votre question en cliquant sur le bouton vert.

Décès et transfert de bail
Sujet initié par Victor, il y a 19 heures - 180 vues

Avocats les plus actifs

Questions résolues

Les dernières fiches pratiques de nos avocats en droit immobilier

Décès et transfert de bailSujet initié par Victor, il y a 19 heures - 180 vues

Avocats les plus actifs

Questions résolues

Les dernières fiches pratiques de nos avocats en droit immobilier

Décès et transfert de bail
Sujet initié par Victor, il y a 19 heures - 180 vues