Pour un logement non décent depuis 2019 pour des punaises de lit cela peut il être un argument ? Le bailleur intervient partiellement sans protocole complet ?
Et dans leur assignation l'avocat adverse ne mentionne pas d'indemnités d'occupation uniquement à partir de la résiliation du bail.
Un juge des référés est il compétent pour se prononcer au fond ?
Vous soulevez plusieurs points importants concernant votre situation de logement et la procédure judiciaire en cours. Analysons-les un par un.
1. Logement non décent (punaises de lit depuis 2019) : Un argument de poids ?
Oui, la présence de punaises de lit depuis 2019, avec des interventions partielles et sans protocole complet de la part du bailleur, est un argument extrêmement solide pour qualifier le logement de non décent et pour engager sa responsabilité.
Obligation du bailleur : Un bailleur est tenu de fournir un logement décent et de prendre toutes les mesures nécessaires pour assurer la tranquillité et la sécurité de ses locataires. La présence persistante de nuisibles comme les punaises de lit, malgré des signalements, constitue une violation grave de cette obligation.
Conséquences pour vous : Cela peut vous permettre de demander des dommages et intérêts pour le trouble de jouissance subi, les préjudices matériels (destruction de biens, coûts de nettoyage) et moraux (stress, anxiété, problèmes de sommeil, atteinte à la vie privée).
Preuves : Il est crucial de documenter précisément l'historique :
Les dates de détection des punaises.
Toutes vos communications avec le bailleur (lettres recommandées, e-mails, SMS) signalant le problème.
Les dates et types d'interventions du bailleur et des professionnels (sociétés de désinsectisation).
La preuve que les interventions étaient incomplètes ou inefficaces (factures, attestations, photos des punaises après traitement).
Des témoignages (voisins, amis) si possible.
Certificats médicaux si cela a affecté votre santé (piqûres, insomnie, stress).
Cet argument peut justifier une demande de réduction de loyer pour la période concernée ou une résiliation du bail aux torts du bailleur.
2. Indemnité d'occupation mentionnée uniquement à partir de la résiliation du bail par l'avocat adverse
Si l'avocat adverse (celui du bailleur, j'imagine) ne demande une indemnité d'occupation qu'à partir de la résiliation du bail, cela peut être pour diverses raisons stratégiques ou légales.
Avant la résiliation : Si vous étiez toujours dans le cadre d'un bail valide (même si le logement est indécent), la contrepartie de votre occupation était le loyer, et non une indemnité d'occupation. L'indemnité d'occupation est due lorsque l'on occupe un bien sans titre juridique valide (par exemple, après la résiliation du bail si l'occupant ne quitte pas les lieux).
Stratégie de l'avocat : Il est possible que l'avocat adverse n'ait pas jugé opportun de demander une indemnité d'occupation pour la période où le bail était encore en vigueur, soit parce que le bailleur recevait les loyers, soit parce qu'il anticipe vos arguments sur l'indécence du logement qui pourrait justifier une réduction ou l'absence de loyer due.
Si la procédure que vous avez engagée vise la résiliation du bail (ou si le bailleur la demande), la question de l'indemnité d'occupation se posera pour la période postérieure à cette résiliation et jusqu'à votre départ effectif. Vous pourrez contester son montant si le logement reste indécent.
3. Compétence du Juge des Référés pour se prononcer au fond
Non, en principe, le Juge des Référés n'est pas compétent pour se prononcer "au fond".
Rôle du Juge des Référés : Le juge des référés est un juge de l'urgence et de l'évidence. Son rôle est de prendre des mesures provisoires et urgentes pour préserver les droits des parties ou prévenir un dommage imminent. Il ne tranche pas le litige de manière définitive.
Exemples de décisions en référé : ordonner des travaux urgents, suspendre une expulsion en attendant un jugement au fond, ou ordonner une expertise.
Prononcer "au fond" : Se prononcer au fond signifie trancher le litige de manière définitive sur la base des droits de chacun. Cela relève de la compétence du Juge du fond (par exemple, le Juge des Contentieux de la Protection (JCP) pour les litiges locatifs).
Par exemple, seul un juge du fond peut prononcer la résiliation définitive du bail, accorder des dommages et intérêts pour non-décence, ou fixer l'indemnité d'occupation de manière définitive.
Exception (rare) : Dans des cas très particuliers et clairs où il n'y a aucune contestation sérieuse et où la décision est la seule possible, le juge des référés peut, par exception, aller au-delà du provisoire. Cependant, pour des questions comme la non-décence (qui implique souvent des preuves, des constats, des appréciations), il renverra généralement l'affaire devant un juge du fond.
Ce que cela signifie pour vous :
Si vous avez été assigné en référé (par exemple, pour demander votre expulsion), le juge des référés ne statuera pas sur la recevabilité de votre demande de dommages et intérêts pour logement non décent ou sur la résiliation du bail à ses torts. Il pourra cependant, si la situation est urgente, ordonner des mesures provisoires (par exemple, des expertises ou des travaux) avant que l'affaire ne soit jugée au fond.
En conclusion :
Votre argument de non-décence est très pertinent. Il est essentiel de bien le documenter. Si l'assignation est en référé, préparez vos arguments et preuves sur la non-décence, car cela peut influencer les mesures provisoires. Pour obtenir la résiliation du bail à ses torts ou des dommages et intérêts définitifs, vous devrez probablement saisir le juge du fond. Il est fortement recommandé de vous faire accompagner par un avocat qui pourra vous défendre efficacement.
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