Litige avec bailleur

Sujet initié par Stef140776, il y a 2 jours - 217 vues

Bonjour,

Si vous devez des loyers à votre bailleur et qu'il souhaite récupérer son local, il est essentiel d'agir rapidement et de connaître les recours qui s'offrent à vous. Le bailleur ne peut pas récupérer le local de force ; il doit obligatoirement passer par une procédure judiciaire.

Voici les recours possibles et les démarches à entreprendre :

1. La communication et la négociation amiable (Urgent et Prioritaire)

Avant toute procédure judiciaire, il est crucial de tenter une solution amiable.

Prenez contact immédiatement avec votre bailleur : Expliquez-lui votre situation (difficultés financières temporaires, imprévu, etc.).

Proposez un plan d'apurement de la dette :

Calculez précisément le montant de votre dette de loyer et charges.

Proposez un échéancier de paiement réaliste (par exemple, vous payez le loyer courant et une partie de l'arriéré chaque mois).

Mettez cette proposition par écrit (courrier recommandé avec accusé de réception), même si vous en discutez verbalement. C'est une preuve de votre bonne foi.

Recherchez des aides : Informez-vous sur les aides possibles pour le paiement de vos loyers (voir point 3).

2. Comprendre la procédure de récupération du local par le bailleur

Le bailleur va probablement engager une procédure pour faire valider la dette et obtenir la résiliation du bail.

La "Mise en demeure" : Il peut commencer par un simple courrier, puis une mise en demeure.

Le "Commandement de payer" (très important) : S'il existe une clause résolutoire dans votre bail (ce qui est très fréquent en France, surtout pour les baux commerciaux, mais aussi résidentiels), le bailleur fera délivrer par un commissaire de justice (ancien huissier de justice) un "commandement de payer" les loyers impayés.

Ce document vous donne un délai précis (généralement 1 mois pour un bail d'habitation, 1 mois pour un bail commercial) pour régler l'intégralité de la dette.

Attention : Si vous ne payez pas dans ce délai, la clause résolutoire est acquise, et le bail est théoriquement résilié de plein droit. Le bailleur n'aura plus qu'à demander au juge de constater cette résiliation et d'ordonner votre expulsion.

L'Assignation en justice : Si le commandement de payer n'est pas respecté, ou s'il n'y a pas de clause résolutoire, le bailleur vous assignera devant le juge compétent (Juge des contentieux de la protection pour les baux d'habitation, Tribunal judiciaire ou Tribunal de commerce pour les baux commerciaux) pour :

Obtenir un jugement vous condamnant à payer les loyers et charges.

Obtenir la résiliation du bail (s'il n'y a pas de clause résolutoire ou si le bailleur préfère cette voie).

Obtenir un jugement d'expulsion.

3. Vos recours face à la procédure judiciaire

Si vous recevez un commandement de payer ou une assignation en justice :

Demander des délais de paiement au juge :

C'est le recours le plus courant. Le juge a le pouvoir de vous accorder des délais de paiement pour régler votre dette, pouvant aller jusqu'à 24 mois (pour les baux d'habitation) ou 36 mois (pour les baux commerciaux).

Pour cela, vous devrez prouver votre bonne foi, vos difficultés financières temporaires, et surtout votre capacité à respecter l'échéancier de paiement que vous proposez. Il faut montrer au juge que vous faites des efforts.

Le juge pourra également suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée de ces délais, à condition que vous respectiez le plan de paiement. Si vous ne respectez pas un seul paiement, la clause résolutoire s'appliquera et l'expulsion pourra être ordonnée.

Contester le montant de la dette ou la décence du local :

Si vous estimez que le montant des loyers ou charges est excessif, ou si le local présente des problèmes graves (non-décence, insalubrité non résolue par le bailleur), vous pouvez soulever ces arguments devant le juge.

Il est crucial d'avoir des preuves solides (courriers au bailleur, constats, photos, rapports d'expertise, etc.).

Ces arguments pourraient justifier une réduction des loyers ou des dommages et intérêts, qui viendraient en compensation de la dette.

Demander l'aide d'organismes spécialisés :

ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement) : Pour les baux d'habitation, elle peut vous conseiller gratuitement sur vos droits et les procédures.

CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives) : Peut être saisie pour trouver des solutions.

Fonds de Solidarité Logement (FSL) : Peut accorder des aides financières pour le paiement de loyers impayés, de dettes d'énergie, etc., sous conditions de ressources.

Assistante sociale : Peut vous aider à monter des dossiers d'aide.

Organismes sociaux (CAF, Pôle Emploi, etc.) : Vérifiez si vous avez droit à des aides au logement ou autres prestations.

Médecins du travail / Médecine du travail : Si la situation de votre local affecte votre santé et donc votre capacité à travailler (pour un bail commercial).

4. L'importance de l'avocat

Dès que vous recevez un commandement de payer ou une assignation en justice, il est impératif de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier ou en droit des baux (commerciaux ou d'habitation selon le cas).

L'avocat vous représentera devant le juge.

Il vous aidera à monter votre dossier, à présenter vos arguments, à demander les délais de paiement adaptés et à contester éventuellement la demande du bailleur.

Il pourra négocier avec l'avocat du bailleur.

Ne restez pas inactif face à un impayé de loyer. Plus vous agissez tôt et de manière proactive, plus vos chances de trouver une solution favorable sont élevées.

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Bonjour,

Si vous avez des loyers impayés et que le bailleur souhaite récupérer son local, plusieurs options sont possibles selon votre situation :

Tenter un accord amiable : proposez un échelonnement de la dette ou un plan de paiement. Cela peut éviter une procédure d’expulsion.

Vérifiez si vous avez droit à des aides (FSL, CAF, CCAS) pour régler tout ou partie de votre dette locative.

Si une procédure est engagée (commandement de payer, assignation), vous pouvez :

saisir le juge des contentieux de la protection pour demander des délais de paiement,

ou contester la résiliation du bail, si elle n’est pas fondée.

Il est essentiel d’agir vite pour éviter une expulsion.

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Bien à vous.