Bailleurs et Preneurs, n'oubliez pas l'inventaire des charges dans votre bail commercial !

L'entrée en vigueur de la loi Pinel

Depuis l'entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 juin 2014, cette répartition n'est plus seulement recommandée : elle est obligatoire. Cette exigence est codifiée à l'article L.145-40-2, alinéa 1er du Code de commerce et s'applique à tous les baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

Le législateur a ainsi souhaité renforcer la transparence entre les parties, en obligeant les rédacteurs de baux à établir un inventaire précis, explicite et limitatif des charges et réparations, en précisant pour chacune d'elles la partie qui en assumera la charge.

Cet inventaire peut figurer dans une ou plusieurs clauses du bail ou être annexé à celui-ci.

En l'absence d'inventaire, ou si celui-ci est incomplet, les charges non listées ne pourront pas être refacturées au Preneur. Il est donc primordial que chaque partie accorde une attention particulière à la rédaction de cet inventaire pour prévenir tout désaccord futur.

Le mot d'ordre : la répartition détaillée

Par conséquent, la distinction entre les articles 605 et 606 du Code civil ne suffit plus pour déterminer qui doit supporter une dépense. Il faut désormais aller au-delà, en opérant une répartition détaillée par catégories de charges, comme l'a rappelé la Cour d'appel de Bordeaux, 2 mars 2022, 4e civ., n° 18/04413 au visa de l'article L.145-40-2, alinéa 1er du Code de commerce.

Quelques exemples de catégories de charges à détailler dans l'inventaire : fluides, réparations, entretien, assurances, taxes, impôts, etc.Plus l'inventaire est précis, plus les relations contractuelles seront sereines.

Enfin, en cas de pluralité de preneurs dans un même complexe immobilier, le bail doit également comporter une clé de répartition des charges entre les différents locataires (article L.145-40-2, alinéa 3 du Code de commerce).