Clarification des obligations respectives dans le cadre d’un bail commercial

Sujet initié par Theo.88700, il y a 2 jours - 384 vues

Cher monsieur,

Votre situation est très courante en matière de baux commerciaux, surtout après une reprise de locaux suite à une liquidation judiciaire. Il est essentiel de bien comprendre les responsabilités du propriétaire (bailleur) et du locataire (preneur) pour éviter les litiges.

Il convient de distinguer plusieurs points dans votre situation.

Principes généraux du bail commercial

Le bail commercial (réglementé par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce) est un contrat qui laisse une grande liberté aux parties pour définir la répartition des charges et des travaux. Cependant, il y a des principes et des usages.

1. Obligations générales du bailleur (vous) :

Délivrance d'un local en bon état d'usage et de réparations : Vous devez remettre au locataire un local permettant l'exercice de l'activité prévue au bail. Les travaux lourds que vous avez effectués (nettoyage intégral, carrelage, peinture intégrale, électricité, plomberie, WC neufs, chaudière) entrent typiquement dans cette obligation de délivrance en bon état structurel et d'usage, surtout après un état déplorable. Le rachat de la hotte et de la licence IV sont aussi des éléments permettant l'exploitation du fonds de commerce.

Grosses réparations (Article 606 du Code civil) : Sauf clause contraire spécifique dans le bail, le bailleur est en principe responsable des grosses réparations : murs, voûtes, poutres, toitures, murs de soutènement, clôtures, etc. Celles qui touchent à la structure et à la solidité de l'immeuble.

2. Obligations générales du locataire (vos nouveaux locataires) :

Entretien courant (Article 605 du Code civil) : Le locataire doit prendre en charge les réparations locatives et d'entretien courant (entretien des appareils, menues réparations, etc.).

Petit entretien et travaux d'embellissement : C'est à la charge du locataire d'entretenir les locaux et de faire les aménagements nécessaires à son activité et à l'embellissement qu'il souhaite apporter.

Les travaux d'aménagement spécifiques à son activité ou à l'agencement de son fonds de commerce.

Vos questions spécifiques

• En tant que propriétaire dans le cadre d’un bail commercial, suis-je tenue de financer ces éléments à caractère décoratif ou de confort (meuble vasque, robinetterie, miroir, appliques murales) ?

Non, en principe, vous n'êtes pas tenue de financer ces éléments.

Ces éléments (meuble vasque, robinetterie intégrée, miroir, appliques murales décoratives) relèvent clairement de l'aménagement intérieur, du confort, de l'embellissement ou de la décoration souhaitée par le locataire pour son activité.

Vous avez déjà réalisé une rénovation complète pour remettre le local en bon état d'usage, ce qui est votre obligation. Les sanitaires sont équipés de WC neufs. L'ajout d'un meuble vasque plus esthétique, un miroir ou des appliques décoratives n'est pas une "grosse réparation" ni une nécessité pour la conformité du local à l'usage de restaurant, mais un choix d'agencement et de style du preneur.

• Ces installations relèvent-elles du fonds de commerce donc à la charge des locataires ?

Oui, absolument. Ces installations relèvent de l'aménagement du fonds de commerce et de l'agencement propre à l'activité des locataires. Elles participent à l'attractivité de leur établissement et à l'identité qu'ils souhaitent lui donner. À ce titre, elles sont à leur charge.

Le fonds de commerce inclut l'aménagement intérieur, la clientèle, le matériel, etc. Les investissements dans l'agencement et la décoration font partie du fonds de commerce et sont la responsabilité du locataire.

• De manière plus générale, dans ce type de bail, quelles sont les obligations précises du bailleur concernant l’aménagement intérieur ?

L'obligation principale du bailleur est de délivrer un local conforme à sa destination (ici, restaurant) et en bon état d'usage et de réparation au début du bail. Cela signifie que le local doit être structurellement sain, avec des installations (électricité, plomberie, chauffage, sanitaires, sécurité incendie...) en état de fonctionner et conformes aux normes essentielles pour une exploitation.

Ce que vous avez fait : Votre rénovation complète (nettoyage, carrelage, peinture des 7 pièces, électricité, plomberie, WC neufs, chaudière, hotte) dépasse même souvent l'obligation minimale de délivrance et montre votre diligence. Vous avez remis un établissement fonctionnel et en bon état.

Ce qui n'est pas à votre charge : Le bailleur n'a pas à financer l'agencement spécifique, la décoration, les équipements non essentiels à la structure du bâti, ou les améliorations souhaitées par le locataire pour son propre confort ou l'esthétique de son commerce.

Le fait que le notaire ait précisé dans le bail que la hotte et la chaudière appartiennent au propriétaire est une bonne chose, car cela clarifie la propriété de ces équipements lourds et nécessaires au fonctionnement du restaurant.

Quid de la peinture et de l'état des lieux ?

Peinture vieillissante ou dégradée avec le temps :

Peinture vieillissante (usure normale) : En principe, le rafraîchissement des peintures dû à l'usure normale du temps est une charge locative. Le locataire doit rendre les locaux en bon état d'entretien et de réparations locatives. Si la peinture est simplement vieillie par l'usage normal de 3, 6, 9 ans, c'est au locataire de la reprendre.

Dégradation due à un défaut du bâti : Si la peinture se dégrade à cause d'un problème structurel relevant du propriétaire (par exemple, infiltration d'eau par la toiture ou un mur, fissures structurelles), alors la reprise de la peinture suite à la réparation du bâti serait à votre charge.

Dégradation due à un usage anormal ou manque d'entretien du locataire : Si les peintures sont dégradées par le manque d'entretien ou un usage abusif (tâches, chocs), c'est évidemment au locataire de les refaire.

Le second état des lieux à la fin des travaux sera très important pour attester de l'état neuf ou excellent des peintures et autres éléments que vous avez installés. Cela servira de référence pour l'état des lieux de sortie.

Conseils pour votre communication avec les locataires

Communiquez avec clarté et fermeté : Expliquez à vos locataires que vous avez déjà investi considérablement pour remettre les locaux en parfait état d'usage, bien au-delà des obligations légales du bailleur.

Référence au bail : Appuyez-vous sur le bail commercial qui ne prévoit pas ce type de dépense à votre charge.

Distinction fonds de commerce / murs : Expliquez que ces éléments (meuble vasque, miroir, appliques décoratives) sont des aménagements liés à l'agencement de leur commerce et à leur convenance, et qu'ils relèvent donc de leur responsabilité en tant qu'exploitants du fonds de commerce.

Mettez en avant les franchises de loyer : Rappelez-leur que vous leur avez déjà accordé des franchises de loyer significatives (2 mois) pour faciliter leur installation et leur permettre d'investir dans ces aménagements initiaux.

En conclusion, vous avez déjà fait un investissement très conséquent et n'êtes pas tenue de financer les éléments demandés par vos locataires. Ces aménagements relèvent de leur fonds de commerce et de leur propre agencement. Votre position est solide.

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