Rétroactivité de l'augmentation du loyer suite présentation dpe à jour

Sujet initié par Mr B., il y a 1 mois - 475 vues

Cher monsieur,

Vous êtes dans votre bon droit de contester les augmentations annuelles de loyer si l'appartement avait un DPE vierge au moment de la signature du bail et que c'était toujours le cas lors des augmentations prétendues. Voici pourquoi :

1. Le DPE vierge et l'augmentation des loyers :

Interdiction d'augmenter le loyer avec un DPE vierge : Depuis le 24 août 2022 (loi Climat et Résilience), il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement si son DPE est classé F ou G, que ce soit en cours de bail ou lors d'une nouvelle location. Bien qu'un DPE vierge ne soit pas directement une classification F ou G, la jurisprudence et les interprétations des textes de loi tendent à considérer qu'en l'absence de DPE valide avec une étiquette énergétique, aucune augmentation de loyer n'est possible. Un DPE vierge signifie que la performance énergétique du logement n'est pas connue, ce qui ne permet pas de prouver qu'il n'est pas une "passoire thermique".

Fin de validité des DPE vierges : Par ailleurs, les DPE vierges réalisés avant le 1er juillet 2021 sont devenus caducs au 31 décembre 2022 (pour ceux réalisés entre 2013 et 2017) ou au 31 décembre 2024 (pour ceux réalisés entre 2018 et 2021). Depuis le 1er janvier 2025, plus aucun DPE vierge n'est valable pour les logements. Votre propriétaire était donc dans l'obligation de faire réaliser un DPE complet pour pouvoir appliquer une augmentation de loyer.

2. La rétroactivité des augmentations de loyer :

Non-rétroactivité : La loi est claire sur ce point : la révision du loyer ne s'applique pas rétroactivement. Elle ne s'applique qu'à partir de la date de la demande d'augmentation par le propriétaire. De plus, le propriétaire a un an à compter de la date anniversaire du bail pour appliquer la révision annuelle. Si ce délai est dépassé, la révision non appliquée est perdue pour lui.

Conséquence pour votre situation : Même si un nouveau DPE "conforme" (c'est-à-dire une bonne classe énergétique) était établi aujourd'hui, votre propriétaire ne pourrait pas vous réclamer les arriérés de loyer pour les années passées pendant lesquelles le DPE était vierge et qu'il n'avait pas formulé de demande d'augmentation de loyer dans les délais légaux avec un DPE valide. Les augmentations qu'il n'a pas appliquées en temps voulu sont perdues.

En résumé :

Votre propriétaire n'est pas dans son bon droit de vous réclamer des arriérés de loyer en se basant sur un DPE vierge ou sur un futur DPE.

Il ne pouvait pas augmenter le loyer sans DPE valide.

Les augmentations de loyer ne sont pas rétroactives.

Que faire ?

Répondez formellement à votre propriétaire : Par lettre recommandée avec accusé de réception, rappelez-lui la législation en vigueur concernant l'interdiction d'augmenter le loyer avec un DPE vierge et la non-rétroactivité des révisions de loyer (articles 17 et 17-1 de la loi du 6 juillet 1989).

S'il insiste : Vous pouvez saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) de votre département. C'est une instance gratuite qui peut aider à résoudre les litiges entre propriétaires et locataires à l'amiable.

En dernier recours : Si la conciliation échoue, vous pourrez envisager de saisir le Juge des contentieux de la protection (au Tribunal judiciaire) pour faire valoir vos droits.

N'hésitez pas à contacter l'ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement) de votre département pour obtenir des conseils juridiques gratuits et personnalisés.

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Bonjour

Le DPE est bien obligatoire lors de la mise en location et au renouvellement du bail, sous peine de sanctions (loi du 13 juillet 2006 et décret n° 2007-1755). Toutefois, la clause d'indexation du loyer sur l'Indice de Référence des Loyers (IRL) reste valide qu'il y ait ou non un DPE. Rien dans la loi du 6 juillet 1989 (article 17) n'exige un DPE valide pour appliquer l'IRL au jour anniversaire du bail.

Si le bailleur n'a pas fourni de DPE, il commet une irrégularité passible d'amende, mais cela n'éteint pas votre obligation de payer le loyer indexé.

La loi Climat et Résilience (août 2021) interdit simplement toute augmentation de loyer pour les logements classés F ou G, pas pour un DPE "vierge" – qui n'est pas une classe énergétique à proprement parler.

Le bailleur peut réclamer la différence entre le loyer payé et le loyer révisé, pour chaque date anniversaire passée, tant que ces demandes sont faites dans le délai de prescription de 5 ans.

Toutefois, il doit vous notifier chaque année, dans l'année qui suit la date anniversaire du bail, le montant recalculé et le mode de calcul (IRL) ; à défaut, il ne peut réclamer les sommes que pour l'année écoulée suivant la notification (article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Mettre à jour maintenant votre DPE ne remettra pas en cause le caractère contractuel de la clause d'indexation : vous restez redevable des arriérés légitimes.

En revanche, à l'avenir, il n'y aura plus d'obstacle réglementaire à la révision annuelle du loyer à chaque date anniversaire du bail.

Vérifiez la clause d'indexation de votre bail : date anniversaire et mode de notification.

Demandez au propriétaire de vous fournir le DPE mis à jour. Cela lève tout doute sur les hausses futures.

Si vous êtes dans l'incapacité de régler la totalité des arriérés, sollicitez un échéancier par courrier recommandé – il n'est pas tenu de l'accepter, mais une négociation amiable est souvent possible.

En cas de litige persistant, rapprochez-vous de l'ADIL ou saisissez la Commission Départementale de Conciliation.

En synthèse : le propriétaire peut légitimement réclamer les augmentations non réglées (dans les délais de prescription et de notification), et la mise à jour du DPE ne joue que pour les hausses futures, pas pour annuler les arriérés.

Je me tiens à votre disposition pour vous conseiller et vous assister
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