Le nouveau régime d'indexation du loyer
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En principe, le bail contient une clause d'indexation permettant la révision annuelle du loyer. Avant la loi ALUR du 24 mars 2014, lorsqu'elle était prévue au bail, la révision du loyer était strictement encadrée par la loi. Selon la loi de 1989, la révision du loyer ne peut intervenir qu'une seule fois par an, à la date prévue dans le bail, ou, si aucune période n'était indiquée, à sa date d'anniversaire (celle de sa signature). La hausse annuelle du loyer ne peut être supérieure à la variation sur 1 an de l'indice de référence des loyers (IRL). Cet indice est publié trimestriellement par l'INSEE. Il correspond à la moyenne sur les 12 derniers mois de l'évolution des prix à la consommation. Le bail doit indiquer le trimestre de référence de l'IRL, paru à la date de signature du bail, qui servira de base pour les révisions ultérieures. A noter que si le bail ne mentionne pas d'IRL, c'est ce dernier indique qui servira de référence. Si le bailleur oublie d'indexer le loyer à la date prévue ou s'il tarde à la faire, il dispose d'un délai maximal de 5 ans pour réclamer les loyers et charges dues par le locataire.
L'augmentation importante des loyers a contraint le législateur à intervenir à travers la loi ALUR du 24 mars 2014 qui a modifié en profondeur les règles applicables en matière de fixation des loyers. Désormais, la fixation du loyer initial et sa révision en cours de bail ou lors de son renouvellement sont strictement encadrées.
I. La fixation du loyer initial
Que prévoit le dispositif d'encadrement des loyers issu de la loi ALUR ?
Il est prévu un encadrement du loyer initial (ou plafonnement) dans les zones d'urbanisation dites " tendues " (villes de plus de 50.000 habitants), là où l'offre et la demande de logements est déséquilibré, visant à limiter les hausses des loyers remis en location ou réévalués en fin de bail. Les villes concernées sont: Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch, Arcachon, Lille, Lyon, Marseille, Meaux, Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse. Dans ces communes, le Préfet définit, par arrêté préfectoral un loyer de référence majoré de 20% que les logements mis en location ne doivent pas dépasser. A Paris, l'encadrement des loyers a été effectif le 1er août 2015.
Le dispositif ne s'applique pas aux logements du parc social, logements soumis à la loi de 48, logements conventionnés du parc privé (sauf loyers intermédiaires), logements loués à titre de résidence secondaire, logements de fonction, logements-foyers, locations touristiques, logements donnés en location à titre exceptionnel par les collectivités locales, résidences universitaires conventionnées APL, logements meublés situés en résidence services.
Cependant, il y a lieu ici de formuler deux critiques. En premier lieu, le nouveau dispositif permet aux propriétaires d'appliquer un complément au loyer de référence si leur bien présente " certaines caractéristiques de localisation ou de confort ", sans préciser ces caractéristiques. Suffit-il de disposer d'un balcon ? D'une baignoire dans la salle de bains ? D'un parquet plutôt que de la moquette ? Ou d'avoir récemment refait la peinture du salon ? Et quels sont les quartiers de Paris qui justifieraient une caractéristique de localisation spécifique ? Le décret de loi ne répond à aucune de ces questions. Il reviendra à la jurisprudence de définir la notion de complément de loyer pour le savoir. Pour l'heure, le complément de loyer n'étant pas plafonné, cette faille législative pourrait permettre aux bailleurs d'échapper à l'encadrement des loyers. En second lieu, l'encadrement des loyers à Paris peine à se faire respecter puisque, en janvier 2016, 49% des logements parisiens sont actuellement au-dessus du loyer de référence majoré, selon l'Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne (OLAP).
II. La révision du loyer
Le loyer peut être révisé au cours du bail ou lors de son renouvellement, les règles étant différentes dans les deux cas.
Pour que la révision du loyer soit possible en cours de bail, il faut que le contrat de location prévoie une clause de révision du loyer. En son absence, le bailleur ne peut réviser le loyer au cours du bail initial et il ne peut introduire une telle clause lors de son renouvellement. Si la clause d'indexation est incomplète (absence de date de révision, défaut d'indice de référence, le règles de révision évoquées ci-dessus s'appliquent. Depuis la réforme issue de la loi ALUR, la clause d'indexation ne joue plus automatiquement, comme auparavant. Il faut que le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer chaque année suivant sa date de prise d'effet. A défaut, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause de révision du loyer pour l'année écoulée. Encas de réalisation par le bailleur de travaux d'amélioration en cours de bail, ce dernier peut procéder à une majoration du loyer, à la double condition qu'une clause expresse soit initialement prévue dans le bail en ce sens et que les travaux doivent apporter un confort ou une sécurité supplémentaire.
Lors du renouvellement du bail, le bailleur peut proposer au locataire un nouveau loyer lors du renouvellement du bail. Il y a toutefois une distinction à faire selon que le logement se situe en "zone non-tendue" ou en "zone tendue". Dans les zones non tendues, le bailleur ne peut modifier le loyer lors du renouvellement du bail que dans le cas d'un loyer initial est "manifestement sous-évalué". Dans les zones tendues, la hausse du loyer est plafonné annuellement par décret. Par exception, le loyer peut être réévalué si le bailleur a réalisé au cours du bail initial des travaux d'amélioration au sein du logement. Si le coût des travaux est au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15% du coût réel des travaux. Si le coût des travaux est au moins égal au loyer annuel de la dernière année du bail, le montant du loyer peut être librement réévalué lors du renouvellement.
Attention ! En cas de désaccord sur le montant du loyer augmenté, la CDC ou le juge fixera le loyer en se référant aux loyers habituellement pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.
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