Location d'un local vide dans une co-propriété

Question

Mon père est propriétaire de son logement dans une co-propriété gérée directement par les propriétaires. Dans cette même co-propriété, il loue un local pour stocker ses affaires depuis plus de 30 ans. L'autorisation d'acquérir ce local a été faite oralement, aucun écrit, mais il paie 20 euros par mois pour ce local. Cette somme est ajoutée à ses charges trimestrielles. Aujourd'hui, la copropriété souhaite récupérer ce local sans aucun projet à venir défini pour ce local. Il souhaite le garder. Quel est son recours ?

Maître <span class='text-uppercase'>BELIGHA</span> · Accepted Answer

Votre situation est très particulière, car la location de ce local repose sur un accord verbal de longue date, ce qui la rend difficile à prouver. Voici les recours possibles pour votre père. La nature du contrat de location Même si le contrat est verbal, le fait que votre père paie un loyer (20  euros par mois) de manière régulière depuis plus de 30 ans et que cette somme soit intégrée aux charges trimestrielles constitue une preuve de l'existence d'un contrat de bail. Le problème est qu'en l'absence de contrat écrit, il est impossible de connaître la durée de la location ou les conditions de résiliation. Dans ce cas, les tribunaux appliquent généralement les règles du bail "verbal", qui donnent une certaine protection au locataire. Les recours possibles pour votre père Mise en demeure de la copropriété : Votre père peut adresser au syndicat des copropriétaires une lettre recommandée avec accusé de réception. Dans ce courrier, il doit : Rappeler qu'il est locataire de ce local depuis plus de 30 ans. Joindre des copies de ses relevés de charges des dernières années pour prouver qu'il paie bien un loyer. Contester la volonté de la copropriété de récupérer le local sans motif légitime. Demander à la copropriété de produire un document écrit ou de motiver son refus, ce qui sera difficile pour elle. Se prévaloir d'un droit d'usage : Les 30 ans d'utilisation et le paiement d'un loyer créent une certaine jurisprudence. Un juge pourrait considérer qu'il s'agit d'une convention tacite et que la copropriété ne peut pas y mettre fin du jour au lendemain. Saisir le tribunal judiciaire : Si la copropriété refuse de dialoguer, votre père pourrait être obligé de saisir le tribunal judiciaire pour faire reconnaître son droit d'usage et d'occupation du local. Il faudrait alors que son avocat présente toutes les preuves de paiement et l'ancienneté de l'occupation pour plaider en sa faveur. En conclusion, la situation est en faveur de votre père, car il peut prouver l'existence d'un contrat de location, même s'il est verbal. La copropriété ne peut pas récupérer le local aussi facilement, surtout si elle n'a pas de projet défini pour ce dernier. La première étape est de formaliser sa position par un courrier recommandé, puis, si nécessaire, de consulter un avocat pour faire valoir ses droits devant la justice. Merci dindiquer que jai répondu à votre question en cliquant sur le bouton vert de ma réponse

Maître <span class='text-uppercase'>PETSOKO</span> · Answer

Réponse détaillée : Protection des droits de votre père sur le local loué depuis 30 ans

1. Valeur juridique de la location verbale
Validité du bail oral :
Un contrat de location peut être verbal (Art. 1715 du Code civil). Les paiements réguliers (20€/mois depuis 30 ans) et leur intégration aux charges trimestrielles prouvent l'existence d'un accord tacite.

Preuves à rassembler :
Relevés de charges mentionnant le loyer.
Témoignages d'autres copropriétaires ou anciens gestionnaires.
Historique bancaire des virements (si applicable).

2. Statut du local : parties communes ou privatives ?
Si le local est une partie commune :
La location doit être autorisée par vote en assemblée générale (AG). Après 30 ans, la copropriété peut difficilement contester sa légitimité.

Si le local est une partie privative :
Votre père bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux, sauf motif sérieux (ex. : vente par le propriétaire).

3. Recours contre la récupération du local
a) Négociation amiable
Demander une régularisation écrite :
Proposer un bail formalisé (même symbolique) pour sécuriser la situation.

Exiger un vote en AG :
La copropriété doit justifier sa décision par un projet utile (réparation, réaménagement).

b) Action en justice si refus
Saisir le tribunal judiciaire :

Arguments clés :
Prescription trentenaire : Après 30 ans, la copropriété ne peut remettre en cause la location.
Absence de motif légitime : Aucun projet concret n’est avancé.

Demandes possibles :
Reconnaissance du droit d’usage.
Indemnisation en cas d’éviction abusive.

Contester en AG :
Exiger un vote à la majorité absolue (Art. 25 de la loi du 10 juillet 1965).
Refuser la résiliation sans preuve d’un besoin urgent.

4. Étapes concrètes à suivre
a. Recueillir les preuves:Factures, témoignages, historique des paiements.
b. Envoyer une LRAR à la copropriété:Exiger un vote en AG ou une justification écrite. Modèle ici.
c. Saisir un médiateur:Via la CMEN (gratuit).
d. Engager un avocat:Si blocage, pour action en justice.

Modèle de lettre pour l’AG
"Je soussigné [Nom], copropriétaire du lot [X], conteste la résiliation de la location du local [référence]. J’occupe ce local depuis 30 ans, avec paiement régulier (voir pièces jointes). Je demande un vote en AG, avec présentation d’un projet justifiant cette reprise. À défaut, je m’opposerai à toute décision abusive."

Points clés à retenir
La location verbale est protégée après 30 ans.
La copropriété doit motiver sa décision (projet utile).

Agissez vite : Consultez un avocat spécialisé en droit immobilier si nécessaire.

Bon à savoir :
Si la copropriété insiste sans motif, votre père pourrait demander des dommages et intérêts pour trouble anormal de voisinage.

Je reste à votre disposition pour vous conseiller et vous assister.
Merci d’indiquer votre préoccupation comme résolue en cliquant sur le BOUTON VERT.

Maître <span class='text-uppercase'>PETSOKO</span> · Answer

Voici une réponse au recours pour conserver un local loué oralement depuis 30 ans en copropriété 1. Situation juridique du local Location informelle : Aucun bail écrit, mais paiement régulier (20 euros/mois) depuis 30 ans. Statut du local : Si le local fait partie des parties communes de la copropriété, sa location nécessite laccord de lassemblée générale (AG). Sil sagit dune partie privative (appartenant à un autre copropriétaire), votre père a un droit au maintien dans les lieux. 2. Droits de votre père a) Preuve de la location La location orale depuis 30 ans est valable (Art. 1715 du Code civil). Preuves acceptables : Factures/relevés de charges mentionnant le paiement du local. Témoignages dautres copropriétaires ou anciens gestionnaires. b) Droit au renouvellement Si le local est une partie privative louée : Votre père bénéficie du droit au maintien (bail commercial si usage professionnel, ou bail dhabitation si usage personnel). Si cest une partie commune : La copropriété doit voter en AG pour résilier la location. Elle doit motiver son refus (projet utile pour la copropriété). 3. Recours contre la récupération du local a) Négociation Demander une régularisation écrite : Proposer un bail formalisé (même symbolique à 20 euros/mois). Faire voter une délibération en AG pour acter la location. b) Action en justice si refus Saisir le tribunal judiciaire (si local privatif) : Demander la reconnaissance du droit au maintien. Invoquer labsence de motif légitime pour récupérer le local. Contester en AG (si local commun) : Exiger un vote à la majorité absolue (Art. 25 de la loi du 10 juillet 1965). Refuser la résiliation si aucun projet nest prévu. c) Arguments clés Prescription trentenaire : Après 30 ans, la copropriété ne peut contester la légitimité de la location. Abus de droit : Si la récupération est discriminatoire ou sans raison valable. 4. Étapes concrètes à suivre a- Recueillir les preuves: Factures, témoignages, historique des charges. b. Demander une AG: Exiger un vote formel sur le local. c. Envoyer une LRAR: Mise en demeure de ne pas résilier sans motif (modèle ici). d. Saisir un médiateur: Via la CMEN (gratuit). e. Engager un avocat: Si la copropriété refuse toute discussion. À retenir La location orale longue durée est protégée par la loi. Sans projet concret, la copropriété ne peut récupérer le local arbitrairement. Agissez vite : Consultez un avocat spécialisé en droit immobilier/copropriété si le conflit saggrave. Modèle de lettre pour lAG : "Je soussigné , copropriétaire du lot , conteste la résiliation de la location du local . Je demande que cette question soit votée en AG, avec présentation dun projet justifiant cette reprise. À défaut, je mopposerai à toute décision abusive." Bon courage dans vos démarches !  Je reste à votre disposition pour vous conseiller et vous assister. Merci dindiquer votre préoccupation comme résolue en cliquant sur le BOUTON VERT