Négociations bien saisi

Sujet initié par AM, il y a 17 heures - 339 vues

Bonjour,

Votre projet est un montage financier et juridique très ambitieux et, en effet, assez particulier. Il est techniquement possible, mais comporte des risques majeurs. C'est une opération qui s'apparente à de la "vente à la découpe" ou à la "vente d'immeuble à construire" avant l'acquisition du foncier, ce qui est extrêmement encadré.

Voici une analyse détaillée de vos questions et des risques associés.

1. Est-ce possible juridiquement de signer une promesse de vente avec un tiers alors que je ne suis pas encore propriétaire ?

Oui, c'est possible, mais sous certaines conditions.

Une promesse de vente (ou "promesse unilatérale de vente") peut être signée par une personne qui n'est pas encore propriétaire. On parle alors de promesse de vente conditionnée ou de promesse de porte-fort.

Dans ce cas, la promesse est soumise à une condition suspensive : l'acquisition effective du terrain par vous-même. La vente au tiers ne se réalisera que si et seulement si vous devenez le propriétaire du terrain.

C'est une pratique courante, par exemple, dans les opérations de promotion immobilière où le promoteur signe des promesses de vente avec des acquéreurs finaux avant d'avoir acquis le foncier.

2. Quel type de montage pourrait fonctionner ?

Plusieurs options sont envisageables, mais elles sont toutes complexes et doivent être sécurisées par un professionnel (notaire, avocat).

La promesse de vente conditionnée : C'est le montage le plus direct. Vous signez une promesse de vente avec votre acquéreur. Cette promesse stipule clairement que la vente ne se réalisera que si vous acquérez le terrain auprès du liquidateur. L'acquéreur versera un acompte (généralement 5 à 10% du prix de vente), qui sera bloqué chez un notaire. Cet acompte peut vous aider à garantir un crédit relais auprès de votre banque pour l'achat initial.

La double vente le même jour ("acte sur acte") : Ce montage est très utilisé. Vous vous entendez avec votre acquéreur et son notaire pour que la vente du terrain par le liquidateur se fasse le même jour (à quelques minutes d'intervalle) que la vente à l'acquéreur final.

L'argent de l'acquéreur final est déposé sur le compte de l'étude notariale.

Le notaire utilise cet argent pour payer le liquidateur.

Une fois la première transaction effectuée, l'argent restant vous est reversé.

Ce montage est très sécurisant pour toutes les parties car le circuit des fonds est maîtrisé par le notaire.

3. Le liquidateur peut-il accepter d’attendre le temps que je trouve cet acquéreur final ?

C'est la partie la plus risquée et la plus incertaine de votre projet.

Le rôle du liquidateur judiciaire est de vendre les actifs de la société en faillite dans l'intérêt des créanciers, et ce dans les meilleurs délais et aux meilleures conditions.

Votre offre est un rachat de gré à gré, qui est une option pour le liquidateur, mais il pourrait également organiser une vente aux enchères si cela maximise le prix de vente.

Le liquidateur n'a aucune obligation d'attendre que vous trouviez un acquéreur. Il est sous pression de la part du tribunal et des créanciers pour clôturer le dossier rapidement.

Votre capacité à le rassurer sur la viabilité de votre montage est essentielle. Vous devrez lui présenter un plan très clair, avec une lettre d'intention d'achat du tiers, pour qu'il accepte. Le délai qu'il pourrait vous accorder serait très court (quelques semaines, pas plusieurs mois).

4. Quels sont les risques majeurs dans ce type d’opération ?

Le risque de perdre le terrain : Si vous ne trouvez pas d'acquéreur dans le délai accordé par le liquidateur, l'opportunité de rachat est perdue. Le liquidateur pourrait se tourner vers une autre offre, ou une vente aux enchères.

Le risque que l'acquéreur se rétracte : L'acquéreur, même avec une promesse de vente signée, bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours et peut avoir des conditions suspensives (obtention de son prêt, etc.). S'il se désiste, vous vous retrouvez sans financement.

Les difficultés de la construction : Vous parlez de "maison terminée hors d'eau / hors d'air". Cela signifie que le tiers finance la construction, ce qui est très complexe à mettre en place. Les banques ne financent pas un tiers pour la construction d'un bien sur un terrain qui ne leur appartient pas encore. Votre acquéreur devra avoir un financement particulier ou faire un apport personnel suffisant.

Le risque de requalification fiscale : Si vous effectuez une transaction rapide avec une grosse plus-value, l'administration fiscale pourrait s'y intéresser et la requalifier en activité de marchand de biens, avec une imposition plus lourde.

Conclusion

Le montage est possible en théorie, mais il est extrêmement périlleux. Le plus grand obstacle est la volonté du liquidateur d'attendre. La clé du succès réside dans votre capacité à le rassurer sur la rapidité et la certitude de la transaction.

Recommandation d'urgence : Contactez immédiatement un notaire spécialisé en droit immobilier ou un avocat d'affaires. Ils sont les seuls à pouvoir vous conseiller sur la faisabilité juridique, vous aider à rédiger des documents sécurisants pour toutes les parties et contacter le liquidateur en votre nom pour présenter un plan d'action crédible. Ne vous lancez pas seul dans cette opération.

Merci d’indiquer que j’ai répondu à votre question en cliquant sur le bouton vert de ma réponse.

Cher Monsieur,
Votre projet est très fragile et pourrait être considéré comme une tentative de fraude.
IL faudrait négocier une Vente en l'Etat de Futur Achèvement, ce qui suppose de fournir des garanties de réalisation, que vous n'avez pas.

Sinon vous devrez intégrer dans l'acte de vente (et dans la promesse) les conditions de réalisation de l'immeuble, ce qui suppose la libération progressive du prix.

En clair votre père doit 200.000 €.
La maison est vendue en l'état à 200.000 €.
Cette somme doit être versée directement au liquidateur le jour de la vente.
Reste à financer le reste des travaux.
Si vous y parvenez, pourquoi pas.
Je vous le souhaite.
Merci d'indiquer que la question est résolue.

📌 Lorsqu'un bien est saisi dans le cadre d'une liquidation judiciaire, sa vente est placée sous le contrôle du juge et du liquidateur. L'acquéreur doit présenter un financement solide et respecter les délais fixés ; le liquidateur n'est pas tenu de vous accorder un délai pour trouver un sous‑acquéreur.

⚠️ En droit français il est interdit de vendre un bien dont on n'est pas encore propriétaire (article 1599 du Code civil) : une promesse de vente portant sur le bien d'autrui est nulle. Vous ne pouvez donc pas conclure une promesse définitive au profit d'un tiers tant que vous n'avez pas acquis le bien.

🧾 Il est toutefois possible de prévoir un montage juridique :
• Signer avec le liquidateur une promesse synallagmatique d'achat comportant des conditions suspensives (obtention du financement, agrément du juge) et une clause de substitution vous permettant de vous faire remplacer par le futur acquéreur.
• Conclure avec votre investisseur une promesse unilatérale d'achat ("promesse porte‑fort"), par laquelle il s'engage à vous racheter le bien dès que vous en serez propriétaire.

⚠️ Ces montages doivent être très encadrés : si votre acquéreur se désiste, vous resterez personnellement tenu vis-à‑vis du liquidateur et pourrez perdre l'indemnisation (dépôt, clause pénale). Le liquidateur peut préférer vendre directement à un tiers sans attendre votre plan de financement.

✅ Compte tenu des risques, il est fortement recommandé de vous faire assister par un notaire et un avocat en droit immobilier pour étudier la faisabilité de l'opération, négocier avec le liquidateur et rédiger les promesses adéquates (substitution, cession de promesse, double acte). Sans ces précautions, votre projet pourrait être requalifié et annulé.

Merci de confirmer que la question a été résolue en cliquant sur le BOUTON VERT svp.
Bon courage !
Cordialement,
Me KAYEMBE
Avocat au Barreau de Paris