Garage transformé non déclaré : vice ou dol ?
Sujet initié par Hugo, il y a 6 jours - 370 vues

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Bonjour,

Je suis en train d'acheter une maison et j'ai un doute : il est possible qu'un garage ait été transformé en bureau.
Même si j'ai la description du bien dans le compromis, je n'ai aucun document permettant de recouper cette information.
J'imagine pourtant que dans les documents fiscaux, l'ancien compromis ou l'acte de propriété, le bien devrait encore apparaître comme un garage si la transformation n'a jamais été déclarée.

Le problème, c'est que l'accès à ces informations semble dépendre de l'autorisation du vendeur et du notaire.

➡️ Si je parvenais à prouver que le garage n'a pas été déclaré, est-ce que cela pourrait :

être considéré comme un vice caché ou un dol,

ou au minimum diminuer la valeur du bien (donc justifier une renégociation ou une sortie via condition suspensive) ?

Merci beaucoup pour vos éclairages, je suis dans une situation très délicate et le temps passe trop vite !

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Maitre AIKATERINI TANGALAKIS

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Bonjour,

zone un peu grise entre droit de la construction, droit immobilier et responsabilité du vendeur.

Urbanisme : la transformation d'un garage en bureau ou chambre est soumise à autorisation (déclaration préalable, voire permis de construire selon la surface).
Si rien n'a été déposé, la transformation est irrégulière.

Fiscalité : le garage est normalement imposé différemment d'une pièce habitable. Si les impôts n'ont pas été informés, il peut y avoir incohérence avec la taxe foncière/habitation.

Vice caché (articles 1641 et s. du Code civil) :
→pas un "vice caché" au sens strict, car l'irrégularité n'est pas un défaut intrinsèque du bien rendant son usage impropre.
→ En revanche, si la transformation est illégale et empêche la revente ou entraîne des risques de démolition/mise en conformité, la jurisprudence admet parfois qu'il puisse s'agir d'un vice caché.

Dol (article 1137 C. civ.) :
→ S'il est prouvé que le vendeur savait que le garage avait été transformé sans autorisation et qu'il a volontairement omis de le dire pour vous tromper, cela peut constituer un dol.

→ Mais attention : il faut démontrer une volonté de dissimulation.

En pratique, les tribunaux ont parfois retenu le dol lorsqu'un vendeur dissimulait des travaux non conformes ou des irrégularités d'urbanisme.

Impact sur la valeur du bien Oui, l'absence de régularisation peut clairement affecter la valeur du bien :

Perte d'une surface considérée comme habitable,

Risque de régularisation coûteuse (architecte, travaux),

Risque de refus de revente ou de litiges futurs.

C'est donc un argument pour renégocier le prix si vous en avez la preuve.

En pratique =>Demander au notaire : il peut interroger l'urbanisme (permis, DP, conformité) et comparer les plans de la mairie et des impôts avec l'état actuel.

Vérifier au cadastre / service urbanisme : certaines infos sont publiques.

Condition suspensive : vous pouvez conditionner la vente à l'obtention des autorisations ou au moins demander une régularisation par le vendeur avant signature.

Merci d indiquer que la question est résolue

il y a 6 jours

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Hugo

Merci pour votre réponse ! Et dans ce cas est ce jouable d'annuler la vente ?

il y a 6 jours

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Maitre AIKATERINI TANGALAKIS

Inscrit au barreau de Paris

56 avocats recommandent 4018 questions résolues 0 publication

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Bonjour,

Si la transfo en garage n'a pas été déclarée vous pouvez tenter d'annuler la vente

Merci d indiquer que la question est résolue

il y a 6 jours

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Hugo

Madame, merci de votre aide, j'en suis très reconnaissant. Une dernière question et j'indiquerai la résolution.

Je dois prouver cela, mais je n'ai aucun document en ma possession à part la promesse de vente, qui indique uniquement la description du bien telle que présentée par le vendeur. Je n'ai aucun document concernant la disposition du bien précédemment.

Obtenir ces preuves semble difficile.
Sur le cadastre, il n'y a pas de description de l'usage des pièces.
Elles doivent se trouver soit dans un dossier du fisc (pour le calcul de la taxe foncière), soit dans l'acte de vente de l'ancien propriétaire.

Or, l'acte de vente n'est pas annexé et il n'est consultable que sur autorisation du notaire et du vendeur. Quant au fisc, il ne s'agit pas de mon bien : je ne peux donc pas obtenir cette information.

PS : les relations avec le vendeur restent tendues.

il y a 5 jours

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