Ouverture dans un mur porteur

Question

Je suis copropriétaire dans une petite copro. Je suis majoritaire mais je viens de signer un compromis de vente concernant un lot. La vente effective n'a pas encore eu lieu. Il y a plus de 10 ans j'ai effectué une ouverture dans un mur porteur donnant sur une terrasse sans vus de l'extérieur. J'ai installé des paveés en verre pour assurer plus de luminosité. Le professionnel m'a assuré que le remplacement des agglos par des pavés n'avait aucune incidence sur la solidité du mur. Il y a til prescription? Aujourd'hui, l'autre copropriétaire qui cherche le moindre prétexte pour m'assigner en justice prétend que les travaux ont été réalses sans l'autorisation de l'AG et sans déclaration de travaux. J'ai une photo du chantier en datée de 2014. Le copropriétaire a informé l'agence immobilière et il exige d'informer le notaire. Que dois je faire? Puis je prposer l'autorisation de percement lors d'une AG extraordinaire avant la vente définitive? Si j'annule la vente les conséquences seront tres graves ? Merci

Maître <span class='text-uppercase'>KAYEMBE</span> · Answer

Victoria, &#9888;&#65039; Dans une copropriété, les murs porteurs et les ouvertures sur les parties communes relèvent de l'accord de l'assemblée générale. Toute modification (percement, installation de pavés de verre, etc.) aurait dû être autorisée avant travaux. En principe, un copropriétaire peut demander la remise en état s'il prouve un dommage, mais l'action en démolition se prescrit en général par dix ans à compter de l'achèvement des travaux et suppose que la solidité de l'immeuble soit menacée. &#128205; Plus de dix ans après, et si l'ouverture n'entraîne aucune fragilité, il est peu probable qu'on puisse vous imposer de reboucher le mur. En revanche, au moment de la vente vous devez informer l'acquéreur et le notaire de cette modification. Il est recommandé de solliciter a posteriori une régularisation en assemblée générale afin que la copropriété ratifie les travaux : la décision se prend à la majorité requise (article 25 ou 26 de la loi de 1965). Cette approbation rassurera l'acquéreur et évitera toute contestation. &#9989; Pour sécuriser votre transaction, rapprochez&#8209;vous de votre syndic, du notaire et, si besoin, d'un avocat spécialisé en droit de la copropriété. Ils pourront évaluer la prescription, vous aider à faire voter la régularisation et éclairer l'acquéreur sur les risques. Annuler la vente n'est pas obligatoirement la solution si une ratification est envisageable. Merci de confirmer que la question a été résolue en cliquant sur le BOUTON VERT svp. Bon courage !  Me KAYEMBE Avocat au Barreau de Paris

Victoria · Answer

Je suis le syndic bénévole depuis seulement janvier 2024. Nous n'avions pas de syndic parce que le coproprietaire s'est toujours opposé mais j'ai obtenu d'etre syndic avec ma propre voix depuis la nouvelle loi concernant les petites coproprietés. Les tarifs sont très eleves pour nous surtout pour moi avec 650/1000. Il ne cherche pas une gestion saine et économique mais à me forcer à démissionner. Il ne souhaite pas être syndic non plus mais de gerer sans syndic sachant , dans ce cas, il a les memes droits que moi, voir davantage

Maître <span class='text-uppercase'>DAHAN</span> · Answer

Vous avez commis une erreur en ne demandant pas l'autorisation de la copropriété. Vous encourrez trois risques principaux: - La copropriété peut exiger la remise en état (à priori ce serait prescrit, la prescription étant de 10 ans) - L'administration peut exiger la remise en état puisque vous avez réalisé une ouverture nouvelle (permis de construire exigé). Le délai de prescription est plus compliqué puisqu'il faudra prouver la date de réception des travaux et de fin de chantier Enfin les travaux n'ayant pas été autorisés ni validés vous n'avez pas de garantie décennale qui les couvre. IL faut donc impérativement expliquer cela à votre acquéreur qui risque, s'il l'apprend hors de la vente, de chercher l'annulation de la vente pour dissimulation dolosive. Merci d'indiquer que la question est résolue

Victoria · Answer

C'est une coproprieté familiale. J'ai obtenu une autorisation verbale de la part du copropriétaire. L'ouverture n'est pas visible depuis la rue. C'est une cour fermée. Le copropriétaire habite sur place et il n'ignorait pas ces travaux mais il a attendu le compromis de vente pour se manifester sachant que désormais le problème est beaucoup plus difficile à régler. C'est clair que le but est de bloquer la transaction alors que si je vends c'est parce que la situation est devenue trop conflictuelle. Je ne sais plus comment faire

Laure · Answer

Je me permets d'interagir sur le sujet suite à la 1e réponse de Maître Kayembe qui m'étonne beaucoup. En effet il me semble que le délai de prescription est désormais de 5 ans à compter de la date de prise de connaissance du lésé. Donc à mon sens il faut pouvoir prouver que l'autre copropriétaire était en connaissance de cause soit parce que vous lui aviez notifié soit parce que cela est visible publiquement. Article 2224 du code civil sur lequel la loi de la copropriété s'est alignée en remplaçant l'ancien délai de 10 ans

Victoria · Answer

J'ai une photo pendant les travaux qui ont et lieu en 2011. Le plaignant habite le même bâtiment et c'est un membre de ma famille qui connait l'existence de l'ouverture depuis sa création. Ma voisine est prête à témoigner. Le problème n'est pas de refermer ce que j'aurais fait immédiatement mais le compromis de vente a été effectué et je ne peux plus apporter des modifications. Il etait informé du projet de vente. J'ai un mail qui confirme mais il a attendu que je sois engagée pour évoquer l'ouverture sans autorisation. Je suis majoritaire et je peux valider moi même mais il a informé la mairie et l'agent immobilier et pour le moment personne ne sait ce que je dois faire

Laure · Answer

Désolée je ne suis pas avocate mais un simple particulier confronté à une situation un peu similaire mais dans l'autre sens, j'attends d'ailleurs un jugement.
Il serait bon d'avoir un son de cloche d'avocats sur le sujet.
Normalement le point de départ de la prescription est à la date de prise de connaissance du lésé ou date à laquelle il aurait du savoir selon l'article 2224 du code civil. Il y a pas mal de jurisprudence récente en ce sens.
dans votre cas régulariser si vous êtes majoritaire serait le mieux sécurisé mais vérifier à quelle majorité cela doit être voté pr voir si vos tantièmes suffisent

Victoria · Answer

J'ai obtenu une réponse du notaire qui demande un justificatif concernant la date des travaux . J'ai plusieurs photos qui attentent que l'ouverture a été réalisée en 2011. Il n'y a aucune trace de fragilisation du mur. Il n'y a pas eu volonté de cacher l'ouverture non plus. L'ouverture n'est pas visible de la rue mais elle est visible de tous les occupants de l'immeuble. Le notaire demande une AG et vote validant l'ouverture ce que j'obtiendrai sachant que je suis majoritaire. La sécurité n'est pas retenue surtout qu'il n'y aucune fissure 14 ans après. Merci à tous

Laure · Answer

Verifier auprès de votre notaire à quelle majorité doit se voter la ratification des travaux a posteriori pr voir si vous avez assez de tantièmes pr valider seule. Conseil :-)

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