Logement classé f - augmentation annuelle du loyer

Question

Je suis locataire à Paris dans un appartement loué vide et classé F au titre du DPE. Le classement a été confirmé par le dernier DPE qui date de 2024. Mon bail a été reconduit tacitement en août 2023, puis renouvelé jusqu'en 2031 après l'achat en bloc de l'immeuble en août 2025. Mon contrat de bail, signé en 2011, contient une clause de révision du loyer et mon loyer a été ainsi augmenté chaque année en août selon l'IRL (je paie déjà le maximum autorisé par la loi au niveau du plafonnement des loyers).  Or, je viens de découvrir que depuis l'entrée en vigueur de la Loi 'Climat et résilience' en août 2022, toute augmentation de loyer, même selon l'IRL, est interdite pour les logements classés F et G.  J'ai deux questions : est-ce que je peux exiger de mon nouveau propriétaire la baisse immédiate de mon loyer au niveau où il était en août 2023 au moment de la reconduction du bail suite à l'entrée en vigueur de la loi 'climat et résilience' ?  Puis, à qui, entre le nouveau propriétaire et l'ancien dois-je réclamer les 3 500 euros de trop-payés depuis 2023 ?

Maître <span class='text-uppercase'>CHEVALIER</span> · Accepted Answer

Pour l'ancien bailleur en indivision, vous n'avez pas à écrire séparément à chacun si un mandataire (personne de contact, gestionnaire, notaire, représentant désigné dans le bail ou un avenant) a été formellement indiqué : dans ce cas, la mise en demeure lui est adressée, pour le compte de l'indivision. À défaut de mandataire clairement identifié, la solution la plus prudente est d'adresser votre demande à tous les co‑indivisaires à leur dernière adresse connue, y compris celle qui est à l'étranger (par LRAR si possible, ou tout au moins par un moyen laissant une trace). Cela permettra de purger toute contestation ultérieure sur une prétendue absence d'information.

Ensuite, si vos demandes sont ignorées par l'ancien bailleur ou par le nouveau, il ne s'agit pas d'une question de "plainte" pénale mais d'action civile pour obtenir le remboursement des sommes indûment perçues. Vous disposez d'un délai de prescription de 3 ans pour contester les loyers et charges, qui court, en pratique, à compter de chaque paiement de loyer. Concrètement, pour les révisions appliquées à partir d'août 2023, il serait prudent d'engager, avant l'été 2026, soit une procédure devant la commission départementale de conciliation (non interruptive en elle‑même, mais utile en pratique), soit, surtout, une saisine du juge (tribunal judiciaire) qui, elle, interrompt la prescription. En cas de silence persistant après vos mises en demeure, il faudra donc envisager cette voie contentieuse pour préserver vos droits.

Pour ce qui est de mes honoraires, je vous invite à me contacter. Vous trouverez mes coordonnées directement sur Google en tapant mon nom prénom + avocat.

Bien cordialement,

Maître <span class='text-uppercase'>CHEVALIER</span> · Answer

Premièrement, depuis la loi « Climat et résilience », la loi de 1989 prévoit que, pour les logements classés F ou G au sens du DPE, la révision annuelle de loyer (IRL) et toute majoration conventionnelle sont interdites.  L'article 17&#8209;1, III, dispose expressément que « la révision et la majoration de loyer (...) ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G » .  Ces dispositions sont applicables aux baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de la loi, soit à compter du 24 août 2022.  A supposé que votre bail a bien été reconduit tacitement en août 2023, le bail devenu applicable à compter de cette date entre dans ce régime, à condition que le logement soit déjà effectivement classé F ou G à ce moment. Deuxièmement, en application à votre cas, si votre appartement était déjà classé F lors de la reconduction tacite du bail en août 2023 (ce que le DPE 2024 confirme), les augmentations de loyer par IRL pratiquées après cette date sont contraires à l'article 17&#8209;1, III.  Vous êtes donc fondé à demander au bailleur le rétablissement immédiat du loyer au niveau qui aurait dû être le sien sans révision depuis cette reconduction (à tout le moins le niveau d'août 2023. Pour les sommes versées en trop, il s'agit juridiquement d'un indu : vous pouvez en demander le remboursement dans le délai de prescription (3 ans en pratique pour les arriérés de loyers).  La logique est de réclamer à l'ancien propriétaire les trop&#8209;perçus correspondant à sa période de propriété (jusqu'en août 2025) et au nouveau propriétaire ceux perçus depuis qu'il est devenu bailleur, chacun n'étant tenu que pour la période où il a encaissé les loyers. En conclusion,il est tout à fait possible de mettre le nouveau bailleur de demander la correction immédiate du loyer au montant légal ainsi que la restitution des trop perçus.  Il est également possible de mettre l'ancien bailleur pour les mêmes raisons. Je reste disposé à procéder à la rédaction de ces mises en demeure si vous le souhaitez. Si cette réponse vous a été utile, je vous remercie de bien vouloir indiquer la question comme résolue Bien

luanto123 · Answer

Je vous remercie vivement pour votre réponse rapide qui m'est d'une aide précieuse. Je voudrais, pour la compléter, vous demander deux petites précisions, si possible :  - L'ancien bailleur est une indivision familiale (4 personnes) . Dois-je m'adresser simultanément aux quatre (dont une habitant à l'étranger) pour ma demande de remboursement ?  - Que se passe-t-il si ma demande est tout simplement ignorée par l'un ou l'autre ou les deux bailleurs, l'ancien et le nouveau ? Dois-je dans ce cas porter plainte avant août 2026 au regard du délai de prescription ?  Enfin, quel serait votre tarif pour la rédaction et l'envoi de ces mises en demeure ?  En vous remerciant de nouveau.  Bien

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Sujet initié par luanto123, il y a 2 jours - 308 vues

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